楊望

法國(guó)作家凱·李昂斯曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“昨天是一張作廢的支票，明天是一張期票，而今天則是你唯一擁有的現(xiàn)金——所以應(yīng)當(dāng)聰明地把握?！睂?duì)于我國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)來(lái)說(shuō)，近幾年在自由的監(jiān)管環(huán)境中野蠻生長(zhǎng)，創(chuàng)造了輝煌的成績(jī)。盡管如此，2015年7月起出臺(tái)的三個(gè)重要的法律文件讓互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)回歸理性邊界，未來(lái)格局如何，得益于各大互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)是否能成功轉(zhuǎn)型升級(jí)。

伴隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等系列國(guó)家發(fā)展規(guī)劃的推進(jìn)，各家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)利用資金端優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始在“互聯(lián)網(wǎng)金融+”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)端積極布局。眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)早已成為保值和增值的高收益資產(chǎn)，“互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融）產(chǎn)品成為投資者的首選，備受青睞。

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融聯(lián)姻模式

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融聯(lián)姻絕非偶然。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資金投入巨大，欠缺流動(dòng)性，產(chǎn)權(quán)所有者依靠長(zhǎng)期持有房地產(chǎn)來(lái)獲取升值收益，并不急于出售。因此，為了盤(pán)活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)，提高流動(dòng)性，部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、投資者等機(jī)構(gòu)聯(lián)合設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式產(chǎn)品，以此來(lái)滿足產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)資金的需求和互聯(lián)網(wǎng)金融市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求。這種模式是互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合，資金和資產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)制主要依托P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和眾籌平臺(tái)。

在“P2P網(wǎng)絡(luò)借貸+房地產(chǎn)”模式中，主流是P2P平臺(tái)大額借款業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)抵押貸款，產(chǎn)權(quán)所有人在銀行的房產(chǎn)抵押貸款已獲批準(zhǔn)，在銀行貸款尚未到賬期間，產(chǎn)權(quán)所有人急需資金，使其成為P2P平臺(tái)的借款人，P2P平臺(tái)核實(shí)相關(guān)資料和房產(chǎn)后，將借款人在銀行的貸款重新歸集、設(shè)計(jì)和打包成互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品，在平臺(tái)進(jìn)行銷(xiāo)售，如此一來(lái)，既滿足了產(chǎn)權(quán)所有人的資金需求，又盤(pán)活了銀行房地產(chǎn)個(gè)人貸款的存量資產(chǎn)。此外，贖樓貸、換房貸、首付貸、周轉(zhuǎn)貸等均是為了滿足產(chǎn)權(quán)所有者資金面需求而衍生的理財(cái)產(chǎn)品，首付貸是P2P平臺(tái)為籌資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的借款人設(shè)計(jì)相應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品，由投資者提供資金，滿足房屋總市值20%～35%的首付款資金需求。贖樓貸、換房貸、周轉(zhuǎn)貸均是P2P平臺(tái)利用資金到賬期限的錯(cuò)配，進(jìn)行資金和資產(chǎn)兩端的對(duì)接重組的理財(cái)產(chǎn)品。值得一提的是，房屋租金收益權(quán)是一種商業(yè)地產(chǎn)為主的特殊的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式的理財(cái)產(chǎn)品。其運(yùn)作模式具備非常靈活的產(chǎn)品定價(jià)權(quán)，具體而言，由P2P平臺(tái)成立關(guān)聯(lián)商業(yè)保理（應(yīng)收賬款）公司，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將租金的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給商業(yè)保理公司，由P2P平臺(tái)將其重新設(shè)計(jì)包裝成固定期限和固定收益類(lèi)的理財(cái)產(chǎn)品，通過(guò)P2P平臺(tái)將其銷(xiāo)售給投資者。

在“眾籌+房地產(chǎn)”模式中，眾籌炒房、眾籌買(mǎi)房和眾籌建房是三種主要的產(chǎn)品。眾籌炒房和眾籌買(mǎi)房是眾籌平臺(tái)以團(tuán)購(gòu)價(jià)或折扣價(jià)從開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)處購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，將房產(chǎn)按照價(jià)格或套數(shù)拆分成若干等份的對(duì)應(yīng)眾籌產(chǎn)品，供投資者認(rèn)購(gòu)，后續(xù)以市場(chǎng)價(jià)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)或銷(xiāo)售，所得利潤(rùn)按照認(rèn)購(gòu)份額進(jìn)行分配。毋庸置疑，眾籌建房是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式最具特色的產(chǎn)品，但也是阻礙最大的。具體而言，個(gè)性化需求定制的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在于高檔別墅區(qū)，而眾籌平臺(tái)不設(shè)投資門(mén)檻，讓需求的耦合度產(chǎn)生一定的分離，在眾籌建房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為最重要的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，并沒(méi)有太大的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力去推進(jìn)眾籌建房的標(biāo)的建設(shè)，另外，一二線城市土地價(jià)格昂貴，三四線城市合格投資者稀缺等客觀原因，也給眾籌建房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售設(shè)置了障礙。

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式

理性邊界

2014年，“互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)”模式在市場(chǎng)日益浮現(xiàn)，短短的兩年時(shí)間，已呈突飛猛進(jìn)之勢(shì)。

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融市場(chǎng)的迅猛發(fā)展得益于投資者的信心，對(duì)于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式的理財(cái)產(chǎn)品掛鉤的標(biāo)的資產(chǎn)——房地產(chǎn)，在我國(guó)投資者的標(biāo)的選擇中，無(wú)疑是首選。因此，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品被投資者誤認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)小，甚至等同于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。然而，從“互聯(lián)網(wǎng)金融+房產(chǎn)”的運(yùn)行模式來(lái)看，產(chǎn)品本質(zhì)上不存在任何抵押擔(dān)保資產(chǎn)，貸款對(duì)應(yīng)的標(biāo)的資產(chǎn)——房地產(chǎn)——已抵押給銀行，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)來(lái)說(shuō)，只不過(guò)是銀行做了第一次的風(fēng)控工作。此外，房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)敢于涉足房產(chǎn)互金業(yè)務(wù)，2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)幅度和頻率日益增加，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融市場(chǎng)勢(shì)必將面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

伴隨著互聯(lián)網(wǎng)金融三個(gè)最重要的法律文件的出臺(tái)，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)被劃定理性邊界。具體而言，2015年以來(lái)，P2P網(wǎng)絡(luò)借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，跑路、停業(yè)等風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，持續(xù)升級(jí)的行業(yè)危機(jī)引起了監(jiān)管部門(mén)的高度重視。2015年7月，中國(guó)人民銀行等十部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》），明確實(shí)施“穿透式”監(jiān)管的要求，根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)來(lái)明確監(jiān)管責(zé)任?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)后，從2015年12月份開(kāi)始，P2P網(wǎng)絡(luò)借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)綜合收益率呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，如2017跌破10%。2017年8月，《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）的出臺(tái)，讓P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)備感壓力，特別是個(gè)人向同一機(jī)構(gòu)借款不得超過(guò)20萬(wàn)元，企業(yè)向同一機(jī)構(gòu)借款不得超過(guò)100萬(wàn)元的金額限制，使房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融等新興商業(yè)模式發(fā)展緩慢，甚至有部分平臺(tái)由于違規(guī)被關(guān)停。10月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施方案》），中國(guó)人民銀行、國(guó)家工商總局、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等部委將對(duì)P2P網(wǎng)絡(luò)借貸、互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)展資產(chǎn)管理及跨界金融業(yè)務(wù)、第三方支付、股權(quán)眾籌、互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域廣告等領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治?！秾?shí)施方案》的出臺(tái)，一方面，部分專(zhuān)注于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的平臺(tái)將會(huì)迫于生存壓力退出市場(chǎng)，另一方面，也有部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)在健康有序的行業(yè)環(huán)境中，依賴(lài)雄厚的資金實(shí)力進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。

雖然短期內(nèi)大部分P2P網(wǎng)絡(luò)借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，特別是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)難有生存機(jī)會(huì)，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，在監(jiān)管政策和中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)等行業(yè)整治與自律力量的推動(dòng)下，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)勢(shì)必會(huì)日益規(guī)范、持續(xù)地茁壯成長(zhǎng)。舉例來(lái)說(shuō)，根據(jù)網(wǎng)貸之家發(fā)布P2P網(wǎng)絡(luò)借貸行業(yè)的發(fā)展報(bào)告，截止到2017年10月底，正常運(yùn)營(yíng)平臺(tái)總數(shù)達(dá)2002家，環(huán)比降幅為1.5%，停業(yè)及問(wèn)題平臺(tái)高達(dá)3987家，《暫行辦法》和近期的現(xiàn)金貸整治行動(dòng)，讓互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)更多地選擇良性退出市場(chǎng)。

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融未來(lái)格局

近年來(lái)頒布的三個(gè)法律文件對(duì)P2P網(wǎng)絡(luò)借貸行業(yè)乃至互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響力。特別是《暫行辦法》對(duì)P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)作了借款限制，對(duì)未來(lái)整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響。

在消費(fèi)金融模式層面，2015年6月10日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，我國(guó)將放開(kāi)消費(fèi)金融的市場(chǎng)準(zhǔn)入，原有的16個(gè)試點(diǎn)城市將擴(kuò)大到全國(guó)范圍。2016年4月1日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加大對(duì)新消費(fèi)領(lǐng)域金融支持的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確指出積極培育和發(fā)展消費(fèi)金融組織體系。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2015年11月，消費(fèi)貸款余額高達(dá)18.6萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2019年將達(dá)到38萬(wàn)億元。消費(fèi)金融的迅猛發(fā)展，讓房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融等現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)開(kāi)始紛紛布局消費(fèi)金融領(lǐng)域。

在農(nóng)村金融模式層面，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)“三農(nóng)”互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展報(bào)告（2016）》顯示，預(yù)計(jì)到2020年，我國(guó)“三農(nóng)”互聯(lián)網(wǎng)金融市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到3200億元。9億農(nóng)民所組成的農(nóng)村金融市場(chǎng)體系需求高達(dá)3萬(wàn)億元的市場(chǎng)規(guī)模，發(fā)展前景非常廣闊，因此，以房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)可充分覆蓋中西部地區(qū)三四線城市的農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在綜合金融超市模式層面，可借鑒國(guó)內(nèi)比較成熟的直銷(xiāo)銀行或國(guó)外最近興起的虛擬銀行的運(yùn)行機(jī)制，將房地產(chǎn)貸款等金融產(chǎn)品進(jìn)行多元化設(shè)計(jì)和包裝，在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，以需定產(chǎn)，既滿足了借款者不同的融資需求，又防范了政策和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)家大力推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的今天，以互聯(lián)網(wǎng)金融模式發(fā)展的企業(yè)在理性邊界下充滿機(jī)遇，未來(lái)是否美好，取決于互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)能否堅(jiān)持合規(guī)發(fā)展，加速轉(zhuǎn)型升級(jí)。□

（作者為瀚德金融創(chuàng)投金融科技研究院總監(jiān)）endprint