宋慧芳

2018，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)歷史之最，信貸收緊，土地流拍，樓市變冷。2019年，期待在利用調(diào)控騰出的時間來加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制以及合理的制度安排，實現(xiàn)樓市的平穩(wěn)發(fā)展。

進(jìn)入12月，黃葉紛飛，寒意料峭。這樣的寒意早已蔓延到了房地產(chǎn)行業(yè)。就拿一直被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京房地產(chǎn)市場來說，據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，緊鄰北京地鐵10號線、銷售限價為每平方米66000元左右的豐臺區(qū)某樓盤項目，首批300多套房源開盤10天后，仍然沒賣完，曾經(jīng)最不愁賣的房子賣不出去了。其實從2017年春天至今，北京連續(xù)出臺眾多調(diào)控措施，樓市也逐漸從“過熱”走向“冷靜”。從目前來看，調(diào)控效果較為明顯，北京樓市總體降溫，并趨于平穩(wěn)。

以小見大，回看全國市場，從2016到2018年上半年，房地產(chǎn)市場異?；鸨佣B三的樓市調(diào)控下，很多地方住房項目仍然一房難求，房價更是一路飆升，西部市場尤甚。時間到了2018年下半年，7月份中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，成為樓市降溫的一個“分水嶺”，樓市突然遇冷，以往的“金九銀十”更是成“水中月”，廣東、南京、上海等地一天甚至才成交幾套。更有甚者，部分房企開出“半價銷售”，仍然不能使市場回暖。種種趨勢表明，這一次，6年前萬科集團(tuán)有關(guān)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”的預(yù)言，似乎不再危言聳聽。此前，萬科高喊“活下去”的呼聲，也并不是聳人聽聞。

不過凡事都有兩面性。這一年，我國的地產(chǎn)發(fā)展，更加重視長效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。同時注重邊調(diào)邊打，在調(diào)控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴(yán)監(jiān)管。在剝離投機(jī)屬性之后，住宅的居住屬性被充分強(qiáng)化，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級。

調(diào)控逐步趨穩(wěn)

從2016年9月30日開始，據(jù)不完全統(tǒng)計，共有100多個城市，累計加碼了600多次調(diào)控?！跋拶?、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”六限政策，收緊房企融資、壓縮住房貸款、約談和購房掛鉤的吸引人才政策、收緊棚改政策、租售并舉政策、共有產(chǎn)權(quán)制度、緊貨幣政策等逐步推進(jìn)，此輪房地產(chǎn)調(diào)控堪稱史上最嚴(yán)。特別是2018年第二季度，調(diào)控政策出臺頻率提升。2018年單5月份中，全國就有超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策50多次，創(chuàng)出記錄。6月份開始樓市政策面相對平靜，部分城市繼續(xù)出臺規(guī)范房地產(chǎn)市場的通知，但措施相對溫和，超預(yù)期情況較少。

而7月的中央政治會議把此輪調(diào)控推到了制高點，其中對于房地產(chǎn)方面的表述為“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。”表述中“因城施策，促進(jìn)供求平衡，建立長效機(jī)制”，更體現(xiàn)了下半年樓市調(diào)控的整體方向。從近幾個月政府層面的政策措施也可以看出，加大政策性用房、租賃用房供給，引導(dǎo)供需平衡等，比起過去的限購、限價、限貸更為突出。出臺政策也主要以一線及部分熱點城市為主，其他大部分二三四線城市政策面相對平靜。而10月底的中央政治局會議，并沒有多提房地產(chǎn)調(diào)控。

過去十多年，政府對于房地產(chǎn)市場也始終處于“收緊——調(diào)控——放松——刺激——收緊”這樣的周期循環(huán)中。而當(dāng)前地方財政依賴土地出讓金，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長及金融體系穩(wěn)定等狀況沒有根本性改變前提下，加上貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)背景下穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長顯得更為重要。

2019年我國樓市調(diào)控政策會松動嗎？對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“今年10月中央政治局會議上未提及房地產(chǎn)，一方面顯示出當(dāng)前調(diào)控政策已見成效，無從緊必要；另一方面，在經(jīng)濟(jì)遭遇下行壓力之下，穩(wěn)定更為關(guān)鍵。預(yù)計2019年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境將有所改善，但全面放松的可能性微乎其微。”

而對于與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的貨幣政策來說，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者說，“2017年，我國多個城市信貸政策收緊，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生了不同程度的影響。2018年，貨幣政策明顯是前緊后松，尤其是下半年隨著降準(zhǔn)政策效應(yīng)的釋放，樓市中的融資包括發(fā)債等，將迎來較好的機(jī)會?！?/p>

“年末貨幣政策環(huán)境趨于寬松，銀行雖然信貸額度有所提升，但對企業(yè)信貸投放仍然較為謹(jǐn)慎，風(fēng)險偏好并未提升，表現(xiàn)出‘不敢貸、‘不愿貸的特點?！惫阏f，預(yù)計2019年仍將維持積極的財政政策和穩(wěn)健中性的貨幣政策，寬松的貨幣政策環(huán)境有望對樓市起到一定的穩(wěn)定和支撐作用。

銷售市場分化

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售方面，2018年1-10月全國累計銷售面積達(dá)到13.31億平方米，同比增長2%，較2017年全年同比漲幅回落5.47%；全國累計銷售金額達(dá)到11.59萬億元，同比增長13%，較2017年全年同比漲幅回落1.12%。住宅方面，2018年1-10月全國住宅累計銷售面積達(dá)到11.54億平方米，同比增長3%，較2017年全年同比漲幅回落2.43%；住宅累計銷售金額達(dá)到9.84萬億元，同比增長15%，較2017年全年漲幅增加3.71%。

從2016年四季度至今累計同比數(shù)據(jù)來看，全國商品房和住宅的銷售面積及銷售金額的同比數(shù)據(jù)呈現(xiàn)明顯回落趨勢，而銷售面積同比數(shù)據(jù)回落幅度較銷售金額更快。從2018年1-10月每月的累計銷售面積和銷售金額同比變化來看，2018年1-2月銷售增長基本維持2017年水平，3-4月出現(xiàn)漲幅收窄，隨后5-7月漲幅回升，8月以后銷售金額和面積增速均出現(xiàn)放緩跡象。

力度空前的樓市調(diào)控背景下調(diào)控效應(yīng)似乎有所顯現(xiàn)。特別是在“金九銀十”的“十一”小長假期間，傳統(tǒng)的樓市旺季卻繼續(xù)遇冷，多個樓盤加大打折促銷力度，也難掩交易低迷的尷尬。據(jù)中原研究院統(tǒng)計，10月1日至10月7日，上海新建商品住宅成交面積5.6萬平方米，環(huán)比降幅達(dá)68.8%。全國商品房銷量也呈現(xiàn)不同程度的下跌，中介降薪，土地流拍現(xiàn)象也是不斷出現(xiàn)。然而，房價卻呈現(xiàn)了不一樣的景象。

銷售均價方面，以全國銷售金額除以銷售面積粗略計算全國銷售均價。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月累計銷售的銷售均價約為8708元每平米，同比增長10%，較2017年全年銷售均價增速增加4.55個百分點；住宅銷售均價約為8521元每平米，同比增長12%，較2017年全年增速增長6.11個百分點。漲幅明顯提高。分地區(qū)看，西部地區(qū)漲幅最高，上漲16.0%，東北地區(qū)次之，上漲12.5%，中部地區(qū)和東部地區(qū)分別上漲11.4%和10.6%。

從70個大中城市商品住宅價格指數(shù)來看，2018年10月70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲7.6%，漲幅比2017年12月提高3.6個百分點，環(huán)比上漲0.8%，連續(xù)6個月漲幅超過0.5%，房價漲幅再現(xiàn)抬頭跡象。10月份70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）同比價格上漲的城市67個，下跌的城市有3個。

在中原地產(chǎn)分析師張大偉看來，一二線城市調(diào)控政策力度大，但上漲城市的數(shù)量依然較多。特別是中西部面積銷售上漲幅度均遠(yuǎn)超過市場平均漲幅。三線城市成為本輪房價上漲的集中區(qū)域，環(huán)比平均上漲高達(dá)2%?！皬恼{(diào)控的壓力看，繼續(xù)比之前加碼，數(shù)據(jù)預(yù)警+約談波動城市+問責(zé)過快上漲，樓市調(diào)控在8月份從過去地方主導(dǎo)到現(xiàn)在地方負(fù)擔(dān)主體責(zé)任，但住建部等多部委加強(qiáng)指導(dǎo)?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，客觀來講，調(diào)控政策還是有一定的效果，比如近期一些樓盤打折促銷等。而從全國均價來看，均價本身受到諸多因素影響，有部分價格具有它的合理性，比如房價和土地拍賣的價格是掛鉤的。

“樓市調(diào)控重壓，信貸收緊，最近各地市場不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)高壓，公積金政策在全國多個城市也開始收緊，使得市場繼續(xù)開始觀望?！睆埓髠フJ(rèn)為，多個城市樓市逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價調(diào)整開始出現(xiàn)從點到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。雖然當(dāng)下全國看，房價上行城市依然占主流，但市場已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象，調(diào)控政策嚴(yán)格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

就當(dāng)前樓市發(fā)展?fàn)顩r看，降溫已經(jīng)明確體現(xiàn)。而展望2019年，北京師范大學(xué)教授鐘偉的看法是，機(jī)可失，時再來?！胺€(wěn)中趨緩、穩(wěn)中有變的一年，需要大家用一種從容的心態(tài)去看待它?！薄胺€(wěn)”幾乎是行業(yè)共識，而在“穩(wěn)定”基礎(chǔ)上，2019年樓市也將進(jìn)入“量平價穩(wěn)”的零增長區(qū)間。

土拍市場遇冷

房市的逐步冷卻也蔓延到了土地市場。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月土地購置費當(dāng)月累計同比增速約為66%，較2017年全年增速高42.6%。2018年土地市場熱度不減，土地購置費自2018年以來維持高位增速，直至2018第二季度才出現(xiàn)漲幅收窄的趨勢。

另一方面，由于經(jīng)歷了最長的調(diào)控期，一二線城市的土地市場出現(xiàn)了較為明顯的遇冷。從2018年1-10月的土地成交價款增速來看，負(fù)增長50%以上的均為一二線城市，對于部分房企來說，這部分核心城市“算的過來賬”的項目越來越多。而作為土地出讓收入領(lǐng)先指標(biāo)的成交價款的快速下滑也可能在一定程度上降低了政府對房企的議價能力。

歷年來土地購置面積與成交價款走勢趨同。截止10月底，土地成交面積、成交價款的累計同比增長分別為15.3%、20.6%，已明顯高位回落，并出現(xiàn)向下拐點。隨著商品房銷售面積增速下行，土地市場將會繼續(xù)降溫，帶來土地購置費增速的走弱。

土地流拍率方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月29日，一二線城市合計住宅土地年內(nèi)流標(biāo)高達(dá)282宗，是最近6年來最高紀(jì)錄，同比上漲143%（2017全年流標(biāo)148宗，截至當(dāng)年11月116宗）。流標(biāo)現(xiàn)象越來越多，土地溢價率也全面走低。

根據(jù)中國指數(shù)研究院對全國重點100城土地成交情況的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，今年以來我國土地成交的平均溢價率逐月走低，最新10月份的百城土地交易平均溢價率跌至5%，為近三年的新低。

業(yè)內(nèi)專家分析，當(dāng)前土地流拍最主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的限價、限售等政策使得開發(fā)商回款壓力越來越大，與此同時，出讓土地的要求也越來越多，特別是其中各種配套建設(shè)使得開發(fā)商資金壓力大的情況下，很難拿地。

隨著市場銷售數(shù)據(jù)的下行以及房企對于未來孱弱的市場判斷趨于一致。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，預(yù)計2019年，房企拿地將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場回歸理性。

據(jù)中指300城的土地數(shù)據(jù)顯示，土地成交金額領(lǐng)先于國有土地使用權(quán)出讓收入和土地購置費，300城成交金額的大幅放緩或也預(yù)示著明年土地使用權(quán)出讓收入和土地購置費增速的承壓。

重新定位租賃

2018年個稅抵扣中包含了租金等優(yōu)惠項，額度與房貸利息抵扣項相當(dāng)，可見“租售同權(quán)”思路持續(xù)；同時2018年7月一線城市租金快速上漲，自如甲醛超標(biāo)，引發(fā)社會高度關(guān)注，保護(hù)租戶權(quán)益、發(fā)展規(guī)范化租房市場刻不容緩。

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出：“房子是用來住的，不是用來炒的”概念，再到十九大報告中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)房住不炒概念，并提出“加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度”。2018年以來，多部委出臺多項政策，聯(lián)合推動租購并舉的住房制度，力爭從供應(yīng)端方面改善租賃市場供需現(xiàn)狀，力求滿足全體人民住有所居的愿景。

2017年8月，住建部出臺《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，明確了13個城市試點利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，隨后各個城市出臺了各自的租賃住宅供應(yīng)計劃或短期、長期租賃住房發(fā)展計劃，但是除北京、上海、杭州、合肥、鄭州給出具體的租賃用房供應(yīng)比例外，其余均未給出明確比例，未來政策仍具明晰的空間。

在租賃用地的出讓規(guī)模上，各城市分化明顯。截至到2018第三季度，排名第一的上海合計出讓37宗租賃用地，建筑面積220.4萬平方米，排名第二的杭州僅推出7宗，建筑面積為38.2萬平方米?？紤]到目前租賃用地出讓總量仍然較少，而且從土地出讓到項目入市需要3年左右的周期，因此短期內(nèi)租賃用地對于租賃市場的供需不平衡并不會帶來即時改觀，但是長期隨著租賃用地加大出讓力度、政策的進(jìn)一步清晰，租賃市場的供需關(guān)系有望得到進(jìn)一步改善。

申萬宏源證券分析師王勝表示，對于租賃市場，預(yù)計未來政策將分為兩大方向：一是加快租賃市場規(guī)范化建設(shè)，令租戶權(quán)益得到保障，在條件允許的情況下向“租售同權(quán)”努力；二是加大租賃用地推出，探索農(nóng)村集體建設(shè)用地、工業(yè)等其他性質(zhì)地塊轉(zhuǎn)為租賃地塊，在供給端降低長租公寓的建設(shè)成本，鼓勵規(guī)模房企進(jìn)入該領(lǐng)域，從而推動租賃行業(yè)盈利水平提升、帶動規(guī)?；l(fā)展。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，規(guī)模房企在建的集中式長租公寓有望于2019-2020年盡快推向市場，相比分散式公寓的機(jī)構(gòu)化比例提高可能會增加租金漲幅，集中式公寓是供給端的放量，有助于解決青年群體的住房問題，實現(xiàn)“住得好、住的不貴”的良性租房制度。從而實現(xiàn)十九大報告中提到的“多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度”。從長期來看，重資產(chǎn)型長租公寓運營方式未來的發(fā)展?jié)摿?、盈利空間更大。