汪傳虎

在特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初期，很多人的理解是一次新的機(jī)會(huì)，尤其是很多房地產(chǎn)商。因?yàn)橛忠淮畏康禺a(chǎn)的黃金時(shí)代來(lái)了，但是在實(shí)際操作過(guò)程中可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，跟原來(lái)的設(shè)想還不太一樣。這主要緣于大家對(duì)特色小鎮(zhèn)在建設(shè)過(guò)程中需要的工具、方法準(zhǔn)備不足。本文筆者更多從金融的角度與大家分享在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中的一些理解。

一、充分認(rèn)識(shí)特色小鎮(zhèn)建設(shè)的時(shí)代背景

第一，我們必須理解城鎮(zhèn)化的路徑正在發(fā)生變化，而特色小鎮(zhèn)是基于中國(guó)城鎮(zhèn)化路徑的變化應(yīng)運(yùn)而生的。中國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，一直在進(jìn)行著城鎮(zhèn)化，或者叫城市化的進(jìn)程。十八大以后，提出“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略，即區(qū)別傳統(tǒng)的城市化。傳統(tǒng)的城市化更多的是以GDP為導(dǎo)向，這在改革開(kāi)放初期當(dāng)然是必要的。但是改革開(kāi)放30多年來(lái)，以速度為導(dǎo)向的背景下更多的是中心城市的產(chǎn)生，形成了很多超大型城市。這種發(fā)展模式到今天，遇到了很多瓶頸，中心城市不堪重負(fù)，三四線城市發(fā)展嚴(yán)重滯后，人口分布不均，產(chǎn)業(yè)布局不平衡。

而今，新型城鎮(zhèn)化是由原來(lái)的中心城市化和中心城市的再城市化，這是一個(gè)非常大的頂層設(shè)計(jì)的變化。所以我們今天談特色小鎮(zhèn)的時(shí)候，一個(gè)很重要的背景是城市化路徑的變化（見(jiàn)圖1）。

第二，中國(guó)面臨前所未有的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇（見(jiàn)圖2）。前30年，我們更多的是“工業(yè)+地產(chǎn)”的模式，在整個(gè)國(guó)際分工里面是資源環(huán)境、人口紅利作為優(yōu)勢(shì)，吸引一些制造企業(yè)，雖然這些制造業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)，但是在今天在可持續(xù)上，同樣遇到了非常大的局限。所以中國(guó)面臨著非常緊迫的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，我們講供給側(cè)改革也好，講“一帶一路”也好，都是為了突破產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的壁壘。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型跟特色小鎮(zhèn)關(guān)聯(lián)，實(shí)際是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，需要?jiǎng)?chuàng)新的服務(wù)、創(chuàng)新的技術(shù)、創(chuàng)新的人才、創(chuàng)新的機(jī)會(huì)，也就是說(shuō)要通過(guò)這些要素的升級(jí)來(lái)帶動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，而這些要素的打造是特色小鎮(zhèn)里面的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。發(fā)展特色小鎮(zhèn)不能房地產(chǎn)化，也就是說(shuō)不能再用傳統(tǒng)的“工業(yè)+地產(chǎn)”模式，而是需要大量的創(chuàng)新服務(wù)作為支撐，比如創(chuàng)新金融、創(chuàng)新科技等。

第三，有一部分開(kāi)發(fā)商對(duì)特色小鎮(zhèn)的理解和定位有誤區(qū)，他們認(rèn)為借助特色小鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型更多的是產(chǎn)品轉(zhuǎn)型或區(qū)域轉(zhuǎn)型。但顯然，這是不能解決我們自身遇到的問(wèn)題的。

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展了十余年后，特色小鎮(zhèn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型一個(gè)新的道場(chǎng)，但是如何把握和利用到這個(gè)道場(chǎng)，需要開(kāi)發(fā)商在理念模式上有更清晰的認(rèn)知。

第四，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)成為這一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)主要的方式。改革開(kāi)放30年，經(jīng)過(guò)了三輪驅(qū)動(dòng)方式的調(diào)整，早期是靠要素驅(qū)動(dòng)，即資源、土地、環(huán)境、人員的優(yōu)勢(shì)；后來(lái)我們靠投資了，基本由政府主導(dǎo)的投資驅(qū)動(dòng)；以現(xiàn)在提出了創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，就是通過(guò)要素升級(jí)、服務(wù)升級(jí)、轉(zhuǎn)型升級(jí)來(lái)帶動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，這是我認(rèn)為從整個(gè)驅(qū)動(dòng)方式發(fā)生一個(gè)巨大的變化。

二、特色小鎮(zhèn)建設(shè)遇到的機(jī)遇和困難

機(jī)遇很好理解。我們迎來(lái)了政策機(jī)遇，不管是發(fā)改委、財(cái)政部，還是住建部都出臺(tái)了非常多的政策，來(lái)支持特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。所以整個(gè)特色小鎮(zhèn)在建設(shè)發(fā)展過(guò)程中遇到的這種機(jī)會(huì)是非常多的。

而現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，尤其是從業(yè)者的感受是非常明顯的，比如產(chǎn)業(yè)落地問(wèn)題、融資問(wèn)題和運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題等。

第一，產(chǎn)業(yè)落地問(wèn)題。如果用傳統(tǒng)的招商引資方式，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中形成產(chǎn)業(yè)落地，顯然是非常不對(duì)的。現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)的很多特色小鎮(zhèn)并沒(méi)有把特色產(chǎn)業(yè)的植入和特色小鎮(zhèn)的發(fā)展融合到一起。這也是為什么大家都擔(dān)心特色小鎮(zhèn)容易出現(xiàn)房地產(chǎn)化傾向的一種擔(dān)憂。

第二，融資難。大家在做特色小鎮(zhèn)融資的時(shí)候，還是沿用傳統(tǒng)的融資思維。在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中如何解決資金的問(wèn)題？實(shí)際它不僅僅是資金本身，它一定涉及整個(gè)項(xiàng)目的頂層設(shè)計(jì)、整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念以及投資收入模型的轉(zhuǎn)變。

第三，運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商強(qiáng)項(xiàng)在于物理空間的打造，而特色小鎮(zhèn)更多涉及到綜合的運(yùn)營(yíng)理念，所以運(yùn)營(yíng)這種專(zhuān)業(yè)化能力也形成了瓶頸。運(yùn)營(yíng)商需要把投資收儲(chǔ)模型，由原來(lái)單一的地產(chǎn)收益向“地產(chǎn)收益+投資收益+服務(wù)收益”進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

筆者認(rèn)為，做好特色小鎮(zhèn)需要四個(gè)方面的能力，即頂層設(shè)計(jì)能力、產(chǎn)業(yè)落地能力、產(chǎn)融結(jié)合能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

在頂層設(shè)計(jì)方面，目前市場(chǎng)上對(duì)特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃還是停留在規(guī)劃設(shè)計(jì)院為主導(dǎo)的平面設(shè)計(jì)上，并沒(méi)有明確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和金融規(guī)劃。但是實(shí)際上特色小鎮(zhèn)的核心，還是如何進(jìn)行價(jià)值的發(fā)掘。目前，市場(chǎng)上這方面的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)還比較缺乏。

在投融資能力方面，原來(lái)做地產(chǎn)的時(shí)候這個(gè)問(wèn)題不是很突出，因?yàn)樗械氖杖肟康禺a(chǎn)收入把它彌補(bǔ)掉了，運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)基本上當(dāng)成培養(yǎng)的模型，用地產(chǎn)利潤(rùn)覆蓋產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的缺陷。但是在特色小鎮(zhèn)里面反而需要投資服務(wù)收益來(lái)支撐地產(chǎn)的收益。因此，關(guān)于特色小鎮(zhèn)的投融資模式，不僅僅是投融資本身，還是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的理解、定位、項(xiàng)目模式的設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃核心等。

三、特色小鎮(zhèn)金融創(chuàng)新的關(guān)鍵

第一個(gè)是頂層設(shè)計(jì)，這方面是市場(chǎng)上稀缺的，尤其是用產(chǎn)業(yè)思維來(lái)進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，用金融思維來(lái)破題的這種頂層設(shè)計(jì)，這個(gè)是非常重要的。

第二個(gè)是產(chǎn)業(yè)的培育，特色小鎮(zhèn)里面大家更多強(qiáng)調(diào)培育特色產(chǎn)業(yè)，而不是講招商，這顯然是比較難的?，F(xiàn)在市場(chǎng)上各種各樣所謂的IP，它們最大的局限性在于陷入了制造業(yè)的邏輯。它不是互聯(lián)網(wǎng)模型，而是一個(gè)制造業(yè)的模型，要知道制造業(yè)模型的IP是很難復(fù)制的，因此也很難被投資者看好。這就是最大的問(wèn)題。

傳統(tǒng)金融基本以債權(quán)為主，包括房地產(chǎn)銀行貸款、信托基金，而這些東西在當(dāng)下這個(gè)發(fā)展節(jié)點(diǎn)上很難支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展。它基本上偏重資產(chǎn)，是靠傳統(tǒng)的金融工具來(lái)支撐的，不參與經(jīng)營(yíng)管理。創(chuàng)新金融是要形成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供服務(wù)和支撐。一個(gè)好的創(chuàng)業(yè)，需要商業(yè)模式的完善，需要資源的互補(bǔ)、市場(chǎng)的協(xié)同，最后需要金融作為一個(gè)中性的介質(zhì)來(lái)幫它實(shí)現(xiàn)。

很多好的企業(yè)最后都是借助創(chuàng)新金融做大的，比如思科、IBM。他們的成功給我們的啟發(fā)就是，市場(chǎng)上并不缺制造業(yè)，而是缺為制造業(yè)轉(zhuǎn)型提供服務(wù)的人。所以在這一輪里面，如果把產(chǎn)業(yè)和金融結(jié)合好，用產(chǎn)融結(jié)合的模式來(lái)做產(chǎn)業(yè)是非常重要的。

針對(duì)特色小鎮(zhèn)這樣一個(gè)投融資模型來(lái)說(shuō)，其實(shí)不外乎建設(shè)和開(kāi)發(fā)以下幾個(gè)方面。

第一，基礎(chǔ)設(shè)施。傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施+新一代的基礎(chǔ)設(shè)施，加之互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)、云計(jì)算以及智慧城市等要素。

第二，產(chǎn)業(yè)支撐的要素。房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的載體，先產(chǎn)業(yè)后載體。它的參與方主要是由運(yùn)營(yíng)公司來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)的組織運(yùn)營(yíng)。組織者不一定具備所有的能力，但一定有能力將管理公司、策劃公司等組織起來(lái)，協(xié)同合作。所以說(shuō)，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)未來(lái)是一個(gè)結(jié)合體，而打通它的正是創(chuàng)新的金融。

作者系賽伯樂(lè)投資集團(tuán)高級(jí)合伙人