張宏偉

進入2017年，樓市調控的步伐并沒有停止，春節(jié)后至“兩會”期間，北京、石家莊、南昌、青島、長沙、廣州等核心一二城市，以及環(huán)北京、環(huán)上海等區(qū)域內三四線城市樓市調控政策頻發(fā)。

這是繼去年10月份全國核心一二線樓市調控之后第二次集中出臺樓市調控措施。從市場量價發(fā)展節(jié)奏來看，由于各級政府調控從嚴執(zhí)行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投資客退場，上半年全國核心一二線城市商品住宅市場的成交表現(xiàn)已經(jīng)“量跌”。此時，由于房企資金面仍然沒有壓力，實質性大范圍降價難以出現(xiàn)，因此，上半年整體表現(xiàn)為“量跌價穩(wěn)”；進入下半年，由于上半年“量跌”有了銷售業(yè)績的損失，下半年開發(fā)商必然會“保量”，因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下，下半年市場表現(xiàn)特征為“以價換量”沖業(yè)績。

從8月前后市場反應來看，有4個現(xiàn)象或特征值得關注。

第一，盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價，但是到了下半年，市場下行的趨勢已經(jīng)導致部分房企撐不住了，開始主動放棄“底線”，開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。據(jù)筆者調研，預計四季度至明年年初，處于回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，更多的房企會根據(jù)自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業(yè)會因為資金兌付壓力而主動降價。

第二，核心一二線城市二手房市場也進入觀望狀態(tài)，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。由于置換房屋的需要，二手房上家掛牌價格開始松動，部分下家買房也進入觀望狀態(tài)，進而影響新房市場。

以一線城市的上海為例，由于上海新房市場已經(jīng)成為一個置換型為主的市場，二手房市場今年以來步入調整期，下半年還會進入新一輪的市場博弈，甚至步入“有價無市”的狀態(tài)，也就意味著新房市場置換的動力大幅降低，二手房的市場變化進一步影響新房的市場，導致新房市場交易量陷入低谷期，倒逼新房的價格開始出現(xiàn)松動。

第三，當前房地產(chǎn)市場并購談判暗潮洶涌，有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)因為資金兌付壓力加大，有的企業(yè)是為了調整市場布局。同時，值得關注的是，在資本市場環(huán)境大幅收緊，銷售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，這也就意味著下半年勢必成為樓市深度調整的階段。

第四，市場輪動的周期即將結束。去年10月份調控之后，樓市需求開始外溢至周邊的三四線城市，全國三四線城市迎來了一波上漲的行情。然而，當核心一二線城市樓市熱度退潮及三四線城市樓市調控從嚴后，周邊的三四線城市也就沒有上漲的沖動。筆者預計，三四城市熱銷的行情最多持續(xù)到今年年底，屆時，全國大中城市樓市輪動上漲的行情周期結束。

那么，未來市場形勢怎么樣走？未來調控政策會否集中頻發(fā)？只有摸清了這些套路，對于房企來講，才有可能在今年明年的市場調整期踏踏實實做好業(yè)績，實現(xiàn)銷售業(yè)績的增長。對此，筆者認為，未來仍然有政策面的不確定性，調控政策仍然是影響接下來半年到一年樓市走勢的關鍵因素。

首先，按照往年調控經(jīng)驗，每次樓市新政時效性大約6-8個月左右，也就是每6-8個月會有一輪強化的樓市調控措施出臺，進一步強化樓市調控的效果。從本輪樓市調控來看，去年3月上海“滬九條”是本輪樓市調控的開始，之后是去年10月份大約20個全國核心一二線城市樓市集中出臺政策，6個月左右之后，今年3月份“兩會”前后，全國新一輪樓市調控政策出臺。按照往年調控經(jīng)驗，本輪調控從開始到今年3月份“兩會”，基本上每次新政出臺時間間隔也是6-8個月。

按照上面每次新政時效性6-8個月的經(jīng)驗判斷，筆者再做個預測，今年3月份多地樓市調控調控加碼后，6-8個月之后，也就是在今年9-10月份這個時間段，極有可能是下一輪樓市調控政策密集出臺的時間窗口期，原因有兩個：一是6-8個月后調控政策的時效性逐步降低，需要加強版的樓市調控措施為樓市降溫，鞏固樓市調控的階段性成果；二是“十九大”剛好要在這個時間段召開，政策面不會給予樓市在這個時間段內反彈并火熱的機會的。

進入8月份，從政策面來看，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，作為首批開展住房租賃試點的單位，并且大部分城市已經(jīng)開始出臺落地租售并舉或購租同權的相關政策。但筆者認為，這是針對住房租賃市場的相關政策，和目前住房銷售市場關聯(lián)并不大，9-10月份極有可能還會有針對商品住宅銷售市場的相關調控措施強化落地執(zhí)行。

據(jù)筆者了解，根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于開展整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序督查工作的通知》（建辦房函〔2017〕536號）要求，住建部將于近期派出督查組，于8月30日起對全國范圍內房地產(chǎn)市場秩序情況進行實地督查，此次督查內容主要包括：

（1）金融類：是否存在首付款配資行為，如首付貸；（2）公示文件：現(xiàn)場公示文件是否齊全包括但不限于一房一價表、銷控表及開發(fā)商、中介公司備案資質等；（3）價外款：是否存在電商或其他機構收取價外款的現(xiàn)象；（4）預售證：是否存在未取得預售許可證開展銷售及廣告的行為；（5）包裝：是否存在購房資格、貸款包裝等業(yè)務。

從城市面樓市調控政策反應來看，武漢落實“限售”擴圍政策，沈陽、蘭州、張家港等城市近期開始發(fā)布樓市調控政策。至此，筆者認為，10月份新一輪調控政策開始出臺，同時，從“執(zhí)行層面”樓市將迎來新一輪的“整頓風暴”。

從接下來樓市調控政策趨勢來看，調控政策仍然是從嚴執(zhí)行的，當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候，政策面不可能出現(xiàn)松動。筆者預計，十九大之前，甚至2018年“兩會”之后的3-6個月，全國核心一二線城市樓市的調控政策難以出現(xiàn)“風向標”意義松動。

由此可見，當前到明年上半年仍然是樓市的調整期，并且至今年年底到明年年初，樓市極有可能進入深度調整期，屆時，個案樓盤主動“大幅降價”開始，樓市普遍性的小幅降價將開啟，同時，部分房企資金兌付壓力越來越大，甚至個別房企比如個別閩系房企，極有可能出現(xiàn)資金斷裂的風險，出現(xiàn)被其他房企收購股權的現(xiàn)象。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)endprint