齊婧

租賃市場的劇烈變革正在我們身邊發(fā)生。2017年以來，萬科、遠洋、中駿、龍湖等房企先后殺入新興的租賃市場，在長租公寓領(lǐng)域積極擴張。大量的資金和新的市場規(guī)則正在重構(gòu)租賃市場的秩序。長租公寓這一嶄新的產(chǎn)品形態(tài)提供了一種與傳統(tǒng)租賃形式完全不同的價值觀念，伴隨著來勢洶洶的房企大軍不斷進入這一領(lǐng)域，它們是否能夠改變租賃市場的現(xiàn)有格局？

一、押寶“租售并舉”，布局長租公寓

今年夏天以來，從廣州試點推出“租購?fù)瑱?quán)”政策開始，連續(xù)不斷的政策出臺讓租賃房市場一時間變得炙手可熱。最近，集體用地建設(shè)租賃房的政策出臺，更是讓話題的熱度進一步上升。人們看到了租賃市場未來巨大的潛力。甚至有業(yè)內(nèi)人士將其視為解決如今高房價問題的一種可選方案。

政策的風(fēng)吹了起來，租賃市場的活躍讓人們赫然發(fā)現(xiàn)：這個原本松散、混亂的行業(yè)里不知不覺竟有了如此眾多房地產(chǎn)企業(yè)的龐大身影——2017年開始，一批品牌房企先后在租賃市場的長租公寓領(lǐng)域攤開了自己的版圖。

8月17日，中駿置業(yè)于香港舉行中期業(yè)績發(fā)布會，其管理層在會上指出：“目前中駿置業(yè)長租公寓已有7000多間，主要布局一二線城市”。

8月25日，萬科董事會主席、CEO郁亮也在萬科中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場明確表示：“萬科是從三年前開始布局長租公寓的，并且相信租售并舉的時代一定會來臨”。

8月底，遠洋邦舍公寓青年路店面市；9月初龍湖冠寓酒仙橋店入市，并且還將在今年下半年持續(xù)推出同類產(chǎn)品。除此之外，像石榴地產(chǎn)這樣的中型房企也在積極布局長租公寓領(lǐng)域，如今其旗下熊貓公寓產(chǎn)品已經(jīng)在北京推出兩家門店。

而另一方面，土地出讓政策所產(chǎn)生的影響也同樣在助推長租公寓市場。從去年開始，北京土地市場上出讓了大量房企自持用地，不論土地屬性是商辦還是住宅，這些地塊上究竟應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品一直是業(yè)界討論的焦點。而在商業(yè)盈利困難，眾創(chuàng)空間供大于求的背景下，長租公寓似乎是一個不錯的突破點。

二、挑戰(zhàn)“散租”，房企改變市場格局

密集的政策利好讓2017年成為長租公寓市場上一個非常明確的分水嶺。在此之前，市場上存在的是來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、中介機構(gòu)打造的長租公寓產(chǎn)品，比如新派公寓、自如寓等。它們帶有很強的試驗色彩，運營企業(yè)受限于資金和運營能力的問題，并沒有能力進行大規(guī)模的產(chǎn)品復(fù)制。抑或，有些產(chǎn)品只是基于中介自身業(yè)務(wù)的一種延伸，比如鏈家的“自如寓”、我愛我家的“相寓”。但伴隨著地產(chǎn)企業(yè)“搶灘”這一市場，原有的格局正在重構(gòu)。

相對于中介機構(gòu)，絕大部分房企都有著強大的項目運營和管理能力，它們進入租賃市場打造長租公寓產(chǎn)品，以整租的形式對以往被“散租”統(tǒng)治的租賃市場發(fā)起了挑戰(zhàn)。

如今的長租公寓市場，實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的競技場。這些企業(yè)擁有比互聯(lián)網(wǎng)公司和中介機構(gòu)更為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，它們用打造、運營房地產(chǎn)項目的模式來運作長租公寓這一類型產(chǎn)品，在搶灘這一細分市場的過程中雖然后發(fā)，卻依靠著雄厚的資金實力和運營優(yōu)勢先聲奪人。

正如鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)測的那樣，目前租房市場格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業(yè)主，10%的自如等長租租賃機構(gòu)；而未來租房市場格局可能50%是專業(yè)機構(gòu)化管理市場，40%是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場，還有10%是房屋分享。伴隨著更多的資本和玩家進入這一領(lǐng)域，新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

三、長租公寓的焦點問題

1.回報率低

在長租公寓大量入市之前，無論行業(yè)內(nèi)外都普遍存在著這樣一種觀點：做長租公寓其本質(zhì)依舊是一個“二房東”式的生意，門檻較低。不過從目前正在運作長租公寓的幾家企業(yè)反饋來看，長租公寓并不是一門可以建立在“二房東”邏輯上的生意。其中，僅產(chǎn)品模式較低的回報率就足以令多數(shù)想要涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)思量再三。

無論是整租還是散租，資金回報率低的問題普遍存在于整個租賃行業(yè)內(nèi)。例如，鏈家旗下的長租產(chǎn)品“自如寓”在運營初期的五年就非常痛苦，當(dāng)時一線城市的租金回報率都不到2%。當(dāng)然，現(xiàn)在隨著自如寓運營的成熟，這種情況已經(jīng)有所改變。

從目前市場情況來看，開發(fā)商對長租公寓長期回報率的目標(biāo)多定在6%-7%。當(dāng)然，剛剛起步的長租公寓遠不能達到這樣樂觀的數(shù)字。萬科董事會主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會上說，萬科的長租公寓如果能夠達到1%-2%的回報率，他就已經(jīng)很滿意了。他說：“未來隨著政府出臺相關(guān)政策扶持，長租公寓回報率低的情況應(yīng)該也會改善。如果能夠達到6%-8%的水平的話，我們就往這個方向走?！?/p>

而龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石也表示，龍湖冠寓的動態(tài)投資回收期是5-6年，希望在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名，租金收益超過20億元。2020年之前，龍湖集團方面對冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規(guī)模。

2.利潤薄

目前，較低的資金回報率是長租公寓最大的門檻，就長租公寓來講，無論采用輕重資產(chǎn)哪種模式都存在資金回收周期和利潤率的問題。普遍困惑的是，長租公寓的拿項目、改造、運營成本都不低，依靠租金來回收成本，回收周期漫長這一問題是無法回避的。而在這樣的背景之下，長租公寓應(yīng)該如何去做才能夠達到現(xiàn)金流和成本方面的相對平衡呢？

首先，長租公寓涉及的持有方式和傳統(tǒng)的出租方式都是有區(qū)別的。如今的長租公寓可以分為自持項目的重資產(chǎn)運營模式和整租項目的輕資產(chǎn)運營模式。如果是前者，那么考驗的更多是企業(yè)的資金實力，因為依靠租金回款周期較長。而如果是后者，則更多考驗的是企業(yè)的運營能力，因為無論是承租、改造還是后期管理運營都需要控制成本。長租公寓本身就是一項利潤較薄弱的生意，因此成本控制就成了企業(yè)需要搶占的行業(yè)制高點。

3.如何盈利

盈利問題同樣是許多行業(yè)人士最為關(guān)注的問題。目前，常見的產(chǎn)品回收現(xiàn)金方式主要依靠租金和增值服務(wù)。于是，在單筆收益相對有限的情況下，規(guī)模就成為決定性的因素。

從盈利角度來說，集中式公寓可能做到2萬間房時，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好。從企業(yè)角度來說，基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場。而除規(guī)模之外，長租類項目要想盈利，主要需要三點：第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是系統(tǒng)化的運營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。

目前市場上，很多涉足長租公寓領(lǐng)域的開發(fā)商都將擴展規(guī)模作為其首要目標(biāo)。比如中駿方面就在其中期業(yè)績會上表示，中駿長租公寓項目的目標(biāo)是三年做到5萬間，長遠目標(biāo)則是1000個項目，50萬間產(chǎn)品。規(guī)模的擴大和資金的占用成為一種博弈，如何合理設(shè)置臨界點成為考驗房企智慧的一道難題。

4.如何定位

在租賃市場上，新興的長租公寓有著一些傳統(tǒng)租賃形式所不能比擬的優(yōu)勢，比如集中式的管理帶來良好的公共空間以及生活環(huán)境，再比如背靠房企所擁有的強大運營能力和資金支持。對個人租賃者來講，長租公寓的出現(xiàn)最重要的問題在于解決了租客權(quán)益被房東、中介人員隨意侵害的問題。

但需要指出的是，更好的居住環(huán)境和完善的物業(yè)管理也意味著需要承擔(dān)相應(yīng)的費用，這一費用往往直接體現(xiàn)在較高的房租上。比如龍湖冠寓在重慶和成都等地項目相對周邊有15%左右的溢價。而無論萬科泊寓、遠洋邦舍抑或是熊貓公寓，其產(chǎn)品的月租金都要高于同等面積的傳統(tǒng)房屋租賃。

如果要靠品質(zhì)吸引年輕人，就需要成本和投入；如果降低價格、放棄品質(zhì)，那么會陷入同傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品的惡性競爭中去。這看上去是目前長租公寓面臨的最現(xiàn)實的矛盾。而矛盾的突破點在于客戶的消費觀念和生活觀念，在于他們是否愿意為長租公寓所提供的生活品質(zhì)買單。

長租公寓的運營者們最愛提及的一句話是：“房子是租來的，而生活不是?！钡F(xiàn)實是，目前租賃市場上年輕租賃人群很少有足夠的支付能力為高房租買單。而擁有支付能力的年輕人，目前雖然能夠支撐這一市場，但當(dāng)長租公寓大量入市，客源是否充足、出租率是否能夠得到保證就是一個值得商榷的問題了。

作者系本刊記者endprint