文青

【述評】

2015年，萬科成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，專門進行物流地產(chǎn)開發(fā)。2016年，萬科物流地產(chǎn)獲得了18個物流地產(chǎn)項目，總建筑面積約147萬平方米。而根據(jù)計劃，今年將再增加150萬平方米的物流地產(chǎn)項目。

事實上，多股力量正在加緊布局物流地產(chǎn)市場。據(jù)了解，除萬科外，綠地、越秀等房企均將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向；京東、阿里等電商早已涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域；而作為金融機構(gòu)的代表，平安也在積極搶灘物流地產(chǎn)市場。

美國調(diào)查機構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，有61%的投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報，同時物流地產(chǎn)板塊也受到更多投資者青睞。

物流地產(chǎn)不同于一般的產(chǎn)業(yè)或科創(chuàng)園區(qū)，核心客戶需求和網(wǎng)絡(luò)化布局的內(nèi)在需求驅(qū)動力較強，其運營管理能力比開發(fā)能力更為重要，甚至決定了物流開發(fā)商的發(fā)展規(guī)模以及整體收益。由于中國的定制和高標倉儲設(shè)施嚴重不足，而電商和消費需求在持續(xù)增長，物流地產(chǎn)的發(fā)展空間不可限量。

強勁的市場需求之下是巨大的供應(yīng)缺口。戴德梁行的報告預(yù)計，至2020年，電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)和工業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億-2.1億平方米，而屆時供應(yīng)量或只有5600萬-6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米。在相當長的一段時期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。

然而，物流地產(chǎn)的發(fā)展并不像看上去那么美。物流項目屬于周期長、投資回報慢的重資產(chǎn)運營，規(guī)劃與運營物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，將占用開發(fā)商較大的精力與資金，這對開發(fā)商而言將是一大考驗。

因此，對開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該做好每個項目的調(diào)研和可行性研究，比如所在區(qū)域物流市場規(guī)模和市場類型、已有的物流地產(chǎn)規(guī)模和使用情況以及所選項目是否具有較佳的地理區(qū)位等，只有具有區(qū)位優(yōu)勢的項目才可能真正集聚物流企業(yè)。endprint