黃當玲+齊力人

摘 要：財務風險管理在房地產企業(yè)中有著重要的作用，優(yōu)秀的財務風險管理可以促進房地產企業(yè)向前發(fā)展，可以反映出該企業(yè)的全面經(jīng)營情況。負債率過高的資產、風險日益增大的銷售變現(xiàn)、有待提高的資產使用率、控制薄弱的財務管理內部等一些問題慢慢的在我國房地產企業(yè)中顯現(xiàn)出來。企業(yè)的生存受到了財務風險擴大帶來的威脅，不利于房地產企業(yè)向著健康的方向發(fā)展，就要具體分析一下是何原因導致財務風險的問題，進而實行一些有效的防范措施，比如，如何降低籌資風險，怎樣建立合理的營銷策略，怎樣完善資金的管理體系，如何提高有關人員的素質等。小型房地產中財務風險中的以上問題表現(xiàn)更為突出，主要對小型房地產企業(yè)財務風險管理進行了簡單的研究。

關鍵詞：小型房地產企業(yè)；財務風險；風險管理

中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.049

房地產企業(yè)對于拉動經(jīng)濟的增長和推動城鎮(zhèn)化建設有很重要的作用，可是現(xiàn)今房地產行業(yè)出現(xiàn)了“過于熱”的發(fā)展狀態(tài)，就此我國就用運用了一些國家政策進行對房地產行業(yè)的宏觀調控。高風險和高投資的房地產行業(yè)隨著市場經(jīng)濟激烈的競爭和增加的外在壓力等形式，對房地產企業(yè)尤其是小型房地產企業(yè)的資金運作方式受到?jīng)_擊，形成一系列的財務危機。小型房地產企業(yè)想要發(fā)展壯大，避免風險問題給企業(yè)造成損失，就有必要研究一些房地產企業(yè)中的風險內容，制定一些風險管理策略。

1 小型房地產企業(yè)和財務風險的有關概念

1.1 小型房地產企業(yè)概念

在國家的一些標準規(guī)定中，營業(yè)收入在20億元以下或者資產的總額在1億元以下的房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為中小型企業(yè)，房地產業(yè)小型企業(yè)必須滿足主營業(yè)收入比例達到并超過50%，也可以是，在比例沒有達到的情況下主營業(yè)務的第一業(yè)務是房地產業(yè)務，可以被視為小型房地產企業(yè)。

1.2 財務風險的概念

財務風險有兩種概念，一是狹義概念：就是籌資工作的風險，一般就是企業(yè)不當?shù)娜谫Y、不合理的財務結構帶來的償還債務的風險。二是廣義的概念：可能發(fā)生的財務損失，財務成果由于企業(yè)經(jīng)營的過程中不確定因素導致和預期成果產生的偏差，進而導致企業(yè)造成損失。

2 小型房地產企業(yè)財務風險表現(xiàn)

企業(yè)的財務活動大致可以分成四個方面，一是籌資活動，二是投資活動，三是資金回收活動，四是收益分配活動。小型房地產企業(yè)的財務活動也大致分為這四個方面，分析小型房地產企業(yè)的四個財務活動可以發(fā)現(xiàn)每一個活動中都有財務上的風險，一是籌資風險，其主要表現(xiàn)為，負債規(guī)模的大小影響小型房地產企業(yè)償還能力大小。二是投資風險，主要表現(xiàn)為，哪些不確定因素影響房地產企業(yè)投資項目的損失，哪些不確定因素影響房地產企業(yè)投資項目的實施可行性。三是資金回收風險，其主要表現(xiàn)為，如何控制企業(yè)后期回款和存貨的問題。四是收益分配風險，企業(yè)獲得收益后在內部產生的問題。以下內容為就幾個風險進行的具體分析。

2.1 過高的資產負債率

房地產企業(yè)中的項目開發(fā)工作是一個周期相當長的工作，這一過程中需要投入大量的資金，這時常用的解決方法就是融資貸款。通過財務這一杠桿，保證資產負債率在合理的范圍內。但是很多的調查發(fā)現(xiàn)我國的房地產企業(yè)資產負債率都超過了75%，是大大地高過國際標準60%的水平線。資產負債率的過高導致了企業(yè)財務風險的加大，造成現(xiàn)金流動性不足、企業(yè)還債能力差、不能償還債務可能性大的問題，結果就是，企業(yè)最后的資產不能和債務相抵，企業(yè)不能正常經(jīng)營下去。對一些公眾的數(shù)據(jù)分析得出，一些房地產企業(yè)的平均資產負債率已超出71%，房產企業(yè)的總負債整整增加了1514億元，資產負債率達到了最近幾年的高峰。在一些新聞中也有報道出一些由于資產負債率過高引起財務風險造成房地產企業(yè)倒閉的事件。圖一反映建筑行業(yè)和房地產行業(yè)比值較高的資產負債率。

2.2 日益困難的銷售變現(xiàn)工作

隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展的步伐，我國的人們生活水平也不斷地在提高。人們自己個性想法在生活質量上表現(xiàn)出來，有了個性化需求。房地產企業(yè)在開發(fā)的項目中沒有滿足消費者的話，就不能引起消費者的購買欲望，就導致了房產銷售的困難，銷售變現(xiàn)就難以實現(xiàn)，提高銷售變現(xiàn)風險。另一方面，市場經(jīng)濟的下價格變動導致房地產項目的成本增加，房地產企業(yè)商品房價格就會上漲，商品房價格的上漲更影響了購買者的欲望，影響到商品房的銷售，不利于商品房的銷售。房地產業(yè)的激烈競爭中，房地產企業(yè)就必須增加銷售費用的支出，財務風險更為加大。

3 小型房地產企業(yè)的財務風險管理策略

3.1 籌集資金中財務風險管理

籌集資金中財務風險管理主要包含以下幾點：

資本結構的建設在小型房地產企業(yè)中要進行加強，自身發(fā)展情況和完善資本結構理論相結合，建設的基礎理論是權衡理論，對于小型房地產企業(yè)的負債規(guī)模一定要符合企業(yè)真實的財務情況，小型房地產企業(yè)的破產和貶值是由于過多的負債規(guī)模直接導致的。造成的原因是，負債規(guī)模過大的房地產在負債的運營中就會沒有資金進行還債工作的現(xiàn)象，負債規(guī)模越大，無法償還的風險就越大，以此惡性循環(huán)。

籌集資金的渠道需要進行擴展，目前，銀行申請貸款是我國房地產企業(yè)中最為廣泛應用的籌集資金的手段，從而債券籌資的方式就被忽視掉了，但是這種籌資方式在其他的經(jīng)濟領域都取得了顯著的成效，因此我國更要積極地支持這種籌集資金的方式在房地產企業(yè)中展開。房地產投資信托的工作方式如下：多個投資商在房地產企業(yè)聚集進行籌集資金活動，所有投資的投資商都會有受益憑證，專業(yè)投資機構進行專業(yè)的管理，當有收益時按照比例發(fā)放給投資商。除此之外，籌集資金的渠道還有很多，包括國外的房地產基金，房地產商私募資金，典當進行融資，房地產商合作開發(fā)等。小型企業(yè)可以依據(jù)自身的實力進行拓展籌資渠道。

3.2 投資方面的財務風險管理endprint

想要實現(xiàn)房地產企業(yè)在投資環(huán)節(jié)財務風險的有效控制，就必須對想要開展的房地產項目進行項目的可行性分析工作，并且要有關于項目每個環(huán)節(jié)的報告，比如說項目的投資成本和收益報告等。第一要對所投資的項目的每一個環(huán)節(jié)，每一個方面有可行性的分析，分析每一個環(huán)節(jié)的預算，這樣做的話可以把企業(yè)的抗風險能力進行提高，市場有何需求企業(yè)要非常明確，然后再考慮企業(yè)的經(jīng)濟效益。第二，可行性分析中也要有注意的事項：一是投資項目的市場要求；二是該項目的開發(fā)是否受到該地區(qū)政府的規(guī)劃和政策的影響；三是所投資項目的施工地點和施工環(huán)境，周邊的環(huán)境對項目有什么影響。房地產項目的開發(fā)給該企業(yè)帶來經(jīng)濟的效益，也可以促進該項目周邊經(jīng)濟的發(fā)展，所以可行性分析工作是必要的，并且一定必須是充分進行的，動、靜態(tài)指標相結合的，多角度進行研究。

3.3 運營中的財務風險管理

財務風險管理在小型房地產企業(yè)中運行，財務風險意識是小型房地產企業(yè)必須要具備的意識，進而如果出現(xiàn)了財務方面的危機房地產企業(yè)也不會出現(xiàn)不知所措、從何下手、措手不及的情況。投資高、風險高、危險高等特點下的房地產行業(yè)會使得大量的風險即使在正常的運營當中也必須要進行承擔，這就要求在這樣發(fā)展環(huán)境下房地產企業(yè)需要提高財務風險意識的程度，風險管理建設在日常的運營情況下就必須要加強，這樣才能有備無患。關注市場經(jīng)濟就是房地產企業(yè)最需要的工作，同時也要關注房地產行業(yè)的最新動態(tài)，國家的政策制度要進行積極的響應，企業(yè)內部的及時調整要針對所處環(huán)境狀態(tài)而進行，從而把房地產企業(yè)的財務風險應對能力進行提高。還有一些其他的工作內容：增強在企業(yè)內部的財務部門的管理，樹立科學的企業(yè)發(fā)展觀念，企業(yè)自身信譽度進行提高，資金在企業(yè)中的流通速度進行提高。全面的預算在資金管理方面逐步進行，以避免非法的資金使用在企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)，形成資金的流失，從而實現(xiàn)小型房地產企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)進行。

4 結束語

總而言之，我們在小型房地產企業(yè)的工作中要學會借鑒優(yōu)秀的財務風險管理辦法避免本企業(yè)的財務風險的出現(xiàn)，良好的財務風險理論和方法一般都是前人的研究經(jīng)驗，我們一定要在對小型房地產企業(yè)管理的真實狀況了解下，以及深入研究房地產行業(yè)特性的工作下，不斷地進行總結經(jīng)驗和整理資料，積極發(fā)揮出財務風險管理的有效作用。小型房地產企業(yè)也是國民經(jīng)濟的重要一部分，它在當今激烈的競爭下更容易遭受到財務帶來的風險，這些風險就包括了，負債率過高的資產、風險日益增大的銷售變現(xiàn)、有待提高的資產使用率、控制薄弱的財務管理內部等。所以財務工作者們要積極地研究如何規(guī)避小型房地產企業(yè)的財務風險，研究財務風險管理辦法進行的有效措施，以上內容就是筆者簡單的探究結果，希望可以對今后的財務風險管理工作有值得參考的意見。

參考文獻

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