張冰馨+曾憲銳

不開(kāi)車(chē)，出行難；開(kāi)車(chē)，停車(chē)難。隨著我國(guó)汽車(chē)保有量一路飆漲，城市“停車(chē)難”問(wèn)題也日益凸顯：車(chē)位缺口不斷增大、公共停車(chē)場(chǎng)建設(shè)滯后、亂停車(chē)現(xiàn)象屢禁不止等，已成為掣肘城市發(fā)展的頑疾。

無(wú)論在北京、上海等超大型城市，還是重慶、成都等特大城市，甚至人口只有幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)的縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，停車(chē)難都給群眾生活和政府管理帶來(lái)了深深的煩惱。當(dāng)前，我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量由爆發(fā)式轉(zhuǎn)向穩(wěn)步增長(zhǎng)。截至2016年底，全國(guó)汽車(chē)保有量已達(dá)1.94億輛。與此同時(shí)，城市停車(chē)位供不應(yīng)求現(xiàn)象愈發(fā)凸顯。

從北京市場(chǎng)來(lái)看，一份停車(chē)資源普查報(bào)告顯示，截至2016年底，全市城鎮(zhèn)地區(qū)最終核定車(chē)位總數(shù)為382萬(wàn)個(gè)，其中居住類(lèi)車(chē)位219萬(wàn)個(gè)，全市城鎮(zhèn)地區(qū)居住停車(chē)缺口達(dá)129萬(wàn)個(gè)。

國(guó)家發(fā)改委公布發(fā)布數(shù)據(jù)，目前我國(guó)大城市小汽車(chē)與停車(chē)位的比例約為1：0.8，中小城市約為1∶0.5，而歐美發(fā)達(dá)國(guó)家這一比例約為1∶1.3。保守估計(jì)我國(guó)停車(chē)位缺口超過(guò)5000萬(wàn)個(gè)。

正是需求的存在，促使中國(guó)停車(chē)行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。華平投資合伙人、亞洲地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人周知預(yù)計(jì)，未來(lái)5年中國(guó)停車(chē)管理市場(chǎng)將以每年18%左右的速度增長(zhǎng)。

“中國(guó)過(guò)去五年，中國(guó)汽車(chē)保有量是在以11%左右的速度增長(zhǎng)，實(shí)際可能更高。”華平投資執(zhí)行董事張其奇引用了一組數(shù)據(jù)作為采訪的開(kāi)場(chǎng)。在他看來(lái)，如此快速增長(zhǎng)的車(chē)輛保有量，是促使停車(chē)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展背后的巨大動(dòng)因。

相較于發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，中國(guó)的停車(chē)市場(chǎng)還有很大的市場(chǎng)，發(fā)達(dá)國(guó)家停車(chē)場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)?；菊嫉秸麄€(gè)GDP接近1%的水平，如果這樣推算，中國(guó)可能蘊(yùn)含著萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)待挖掘。

國(guó)家發(fā)改委、交通部日前發(fā)文提出，“十三五”期間，將以交通樞紐、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、醫(yī)院、旅游景區(qū)等為重點(diǎn)，建設(shè)停車(chē)樓、地下停車(chē)場(chǎng)、機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)等集約化停車(chē)設(shè)施。新建城市軌道交通線路外圍站點(diǎn)配套建設(shè)停車(chē)場(chǎng)，已運(yùn)營(yíng)既有線路具備條件的站點(diǎn)加快增建停車(chē)場(chǎng)，每年新建公共停車(chē)位約200萬(wàn)個(gè)。

在需求的推動(dòng)下，行業(yè)交易規(guī)模不斷擴(kuò)大。貝恩停車(chē)產(chǎn)業(yè)報(bào)告顯示，停車(chē)行業(yè)規(guī)模正在以年均18%的增速快速增長(zhǎng)。僅2016年，停車(chē)行業(yè)交易規(guī)模已達(dá)4200億元。貝恩預(yù)計(jì)，到2021年，停車(chē)交易整體規(guī)模將達(dá)萬(wàn)億，其中，商業(yè)體規(guī)劃車(chē)位交易額7800億元，路側(cè)停車(chē)位交易額將超過(guò)2000億元。

《我國(guó)城市才智泊車(chē)指數(shù)陳述（2015年）》數(shù)據(jù)顯示，與停車(chē)難相悖的是，運(yùn)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)存在長(zhǎng)時(shí)間空置，近五成停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)位沒(méi)有得到合理利用，空置率高達(dá)44.6%，資源錯(cuò)配問(wèn)題嚴(yán)峻。

華平投資合伙人周知表示，中國(guó)停車(chē)位的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受限于政策等因素，成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的資產(chǎn)價(jià)值未出現(xiàn)明顯上漲的細(xì)分行業(yè)。因此，在停車(chē)需求不斷增長(zhǎng)的背景下，通過(guò)提高對(duì)停車(chē)位的有效利用和管理，將大幅提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益，從而推升其資產(chǎn)價(jià)值。

如何將停車(chē)資產(chǎn)創(chuàng)發(fā)揮價(jià)值洼地作用，如何創(chuàng)造停車(chē)金融效應(yīng)最大化，如今，在政策和資本的雙重助力之下，停車(chē)產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)整體的變革。

有一個(gè)看似陌生的名字——陽(yáng)光海天，一家深耕停車(chē)市場(chǎng)十余年的停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商“元老”，日前正式完成由美國(guó)華平投資集團(tuán)領(lǐng)投，紅星美凱龍跟投的15億元人民幣融資，可謂全力出擊占領(lǐng)行業(yè)制高點(diǎn)。

本輪融資之后，陽(yáng)光海天已經(jīng)正式成為國(guó)內(nèi)最大的停車(chē)全產(chǎn)業(yè)鏈公司，隨之而來(lái)的是世界級(jí)的目光正在悄然聚焦。Standard parking作為美國(guó)停車(chē)行業(yè)巨頭擁有200多萬(wàn)停車(chē)位，按照陽(yáng)光海天目前的發(fā)展速度，十年后運(yùn)營(yíng)300萬(wàn)個(gè)停車(chē)位是非常合理的數(shù)字，這個(gè)數(shù)字承載著每年300億元人民幣的交易流水，銷(xiāo)售額將隨之上升到300億。立志成為中國(guó)的 Standard parking，甚至成為世界級(jí)的停車(chē)管理公司的目標(biāo)日漸清晰。

通過(guò)金融手段獲得更多優(yōu)質(zhì)停車(chē)資產(chǎn)的路徑一經(jīng)確立，陽(yáng)光海天順勢(shì)提出了“停車(chē)金融”這一創(chuàng)新概念。

“停車(chē)金融”，從字面意思看就是“停車(chē)+金融”，是以停車(chē)為核心，金融為手段的方式促進(jìn)停車(chē)行業(yè)發(fā)展的一種模式。作為陽(yáng)光海天首創(chuàng)的“專有名詞”，其內(nèi)涵目前主要?jiǎng)澐殖扇齻€(gè)板塊：第一種是經(jīng)營(yíng)權(quán)置買(mǎi)。向客戶或業(yè)主購(gòu)買(mǎi)停車(chē)場(chǎng)或停車(chē)位長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)用來(lái)融資，用停車(chē)場(chǎng)未來(lái)的收益進(jìn)行融資。第二種是產(chǎn)權(quán)抵押。針對(duì)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)抵押加經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買(mǎi)同時(shí)進(jìn)行。第三種是產(chǎn)權(quán)收購(gòu)和回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)一定年限的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)，客戶或者業(yè)主資金問(wèn)題解決之后可以回購(gòu)或者自營(yíng)收入，通過(guò)這種方式來(lái)為客戶或者業(yè)主提供資金援助。

在陽(yáng)光海天總裁江沁園看來(lái)，停車(chē)金融有三個(gè)核心功能，第一，幫助政府緩解中小型開(kāi)發(fā)商的資金壓力。第二，通過(guò)專業(yè)停車(chē)服務(wù)減輕實(shí)際交通壓力的同時(shí)提升停車(chē)資源價(jià)值。第三，應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)盤(pán)活停車(chē)資源，提升停車(chē)資源共享效率，幫助車(chē)主切實(shí)解決停車(chē)難問(wèn)題。

“停車(chē)金融已經(jīng)成為陽(yáng)光海天停車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈上重要的一環(huán)，項(xiàng)目推進(jìn)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快車(chē)道，達(dá)到了一天簽三四個(gè)的速度?！苯邎@透露：陽(yáng)光海天現(xiàn)階段的轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，就是往優(yōu)質(zhì)停車(chē)資源的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)上去轉(zhuǎn)變。停車(chē)金融如果發(fā)展的快，一年至少是百億級(jí)的規(guī)模，車(chē)位至少是10萬(wàn)以上的增量。當(dāng)我們獲得一定的車(chē)位經(jīng)營(yíng)權(quán)之后，會(huì)把它資產(chǎn)證券化，從而通過(guò)更少的資金實(shí)現(xiàn)更大程度的擴(kuò)張，最終以金融杠桿來(lái)撬動(dòng)整個(gè)停車(chē)行業(yè)的發(fā)展?！?/p>

我國(guó)現(xiàn)階段停車(chē)場(chǎng)管理市場(chǎng)較為分散，頭部企業(yè)的市場(chǎng)占有率低于1%，因此，從行業(yè)集中度來(lái)說(shuō)，陽(yáng)光海天這樣已占奪前期優(yōu)勢(shì)的企業(yè)最有可能拔得頭籌，成為行業(yè)領(lǐng)軍者，其巨大的發(fā)展空間更是難以估量。

過(guò)去的很長(zhǎng)時(shí)間，中國(guó)停車(chē)位的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受限于政策等因素，成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的資產(chǎn)價(jià)值未出現(xiàn)明顯上漲的細(xì)分行業(yè)。在停車(chē)需求不斷增長(zhǎng)的背景下，通過(guò)提高對(duì)停車(chē)位的有效利用和管理，會(huì)大幅提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益，從而推升其資產(chǎn)價(jià)值。

據(jù)悉，本輪資金到位之后的12 個(gè)月之內(nèi)，陽(yáng)光海天將投資不少于10億元用于停車(chē)位的經(jīng)營(yíng)權(quán)置買(mǎi)、產(chǎn)權(quán)抵押、產(chǎn)權(quán)收購(gòu)。經(jīng)營(yíng)權(quán)置買(mǎi)是指向客戶或業(yè)主購(gòu)買(mǎi)停車(chē)場(chǎng)或停車(chē)位長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)即用停車(chē)場(chǎng)未來(lái)的收益進(jìn)行融資。產(chǎn)權(quán)抵押則是針對(duì)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)抵押加經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買(mǎi)同時(shí)進(jìn)行；產(chǎn)權(quán)收購(gòu)和回購(gòu)則是指陽(yáng)光海天購(gòu)買(mǎi)對(duì)方一定年限的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)，通過(guò)這種方式來(lái)為擁有停車(chē)場(chǎng)或停車(chē)位經(jīng)營(yíng)權(quán)的客戶提供資金援助。

我國(guó)現(xiàn)階段停車(chē)場(chǎng)管理市場(chǎng)較為分散，領(lǐng)頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率低于1%，隨著市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)和城市集中化，領(lǐng)頭企業(yè)將憑借其優(yōu)質(zhì)的管理水平和定價(jià)能力，領(lǐng)導(dǎo)未來(lái)的行業(yè)整合。從行業(yè)集中度來(lái)說(shuō)，陽(yáng)光海天這樣已占奪前期優(yōu)勢(shì)的企業(yè)最有可能拔得頭籌，成為行業(yè)領(lǐng)軍者，其巨大的發(fā)展空間更是難以估量。endprint