劉照普

2017年， “堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，各地樓市調(diào)控手段層層加碼，開啟了限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”時(shí)代。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月底，全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)246次。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中調(diào)整，中國樓市在地域以及行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)“冰火兩重天”的分化現(xiàn)象。

一二線與三四線城市出現(xiàn)逆分化現(xiàn)象

2017年3月，北京出臺(tái)樓市調(diào)控“3·17”新政，提高二套房首付比例，規(guī)定二套普通住房的首付比例不低于60%，二套非普通住房的首付款比例不低于80%，二套房認(rèn)定采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。

有媒體統(tǒng)計(jì)，從“3·17”新政出臺(tái)到2017年4月初，北京在18天內(nèi)密集出臺(tái)10項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，在威力巨大的“組合拳”面前，北京“高燒不退”的樓市迅速降溫。

同時(shí)，全國主要城市紛紛跟進(jìn)收緊政策，部分城市調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度甚至超過北京，一線城市迎來樓市止?jié)q，房屋成交量大幅下滑。特別是進(jìn)入2017年下半年，北上廣深等一線城市房價(jià)下降趨勢(shì)更加明顯，尤其在二手房領(lǐng)域，北京、深圳一些區(qū)域的房價(jià)跌幅甚至超過20%。

一線城市樓市由火爆步入“冷凍期”，但部分二線和三四線城市的房價(jià)卻節(jié)節(jié)攀升，樓市由此前的平淡滯漲開始變得火爆起來，一些二線熱點(diǎn)城市在調(diào)控政策影響下，新房和二手房價(jià)格出現(xiàn)倒掛，同區(qū)域二手房價(jià)格遠(yuǎn)超新房，甚至造成一旦有新房開盤即出現(xiàn)排隊(duì)搶購的現(xiàn)象。

2017年，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾深度調(diào)查過江蘇徐州的樓市，徐州屬于江蘇省內(nèi)經(jīng)濟(jì)比較落后的蘇北地區(qū)，2017年卻迎來房價(jià)暴漲，從2016年年初算起曾連續(xù)上漲19個(gè)月，市區(qū)多個(gè)區(qū)域房價(jià)突破一萬元，個(gè)別樓盤一個(gè)月內(nèi)漲幅甚至超過160%，成為強(qiáng)三線城市房價(jià)不斷攀升的代表。

在緊鄰江蘇的安徽，省會(huì)合肥的房價(jià)屢次成為媒體的焦點(diǎn)，特別是2016年合肥房價(jià)“一飛沖天”成為“全球漲幅第一”。而在2017年，安徽幾個(gè)地級(jí)市房價(jià)開始暴漲，位于皖南地區(qū)的蕪湖，市區(qū)房價(jià)迅速過萬;蚌埠房價(jià)環(huán)比漲幅甚至一度位居全國第一。

有專家分析稱，上述江蘇和安徽的案例，某種程度上反映了過去這段時(shí)間里全國三四線城市樓市過熱的現(xiàn)象。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年1—11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%，全年銷售將創(chuàng)新高，其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。一方面，三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動(dòng)全國銷售面積上揚(yáng);另一方面，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策調(diào)控下，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降幅最大。

對(duì)此，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員劉曉光分析認(rèn)為，2017年出現(xiàn)的新情況是一二線城市和三四線城市房價(jià)的逆分化現(xiàn)象，即由2016年年初的一二線城市房價(jià)暴漲、三四線城市房價(jià)平穩(wěn)甚至下跌，轉(zhuǎn)為一二線城市房價(jià)趨穩(wěn)甚至下降、三四線城市領(lǐng)漲的局面。這種分化在很大程度上是對(duì)此前房價(jià)分化超調(diào)的一種回調(diào)，以及對(duì)于三四線城市去庫存成效的一種市場(chǎng)反應(yīng)，總體上是向著更加平衡的方向進(jìn)行。不過考慮到三四線城市的體量、未來人口流出的事實(shí)，以及三四線城市居民的承受能力，三四線城市房價(jià)短期過快上漲的問題也需要高度關(guān)注。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀2017年11月份房價(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示，三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)4個(gè)月回落，11月份比10月份分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

一些熱點(diǎn)城市在嚴(yán)厲的調(diào)控下，新房和二手房價(jià)格出現(xiàn)倒掛，典型的城市如南京。

2017年11月15日，南京河西10處樓盤啟動(dòng)驗(yàn)資登記報(bào)名，“近萬人排隊(duì)搶房”的消息隨即出現(xiàn)，引發(fā)搶房的起因是該區(qū)域一二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛，有河西區(qū)域的房產(chǎn)中介主管告訴記者，由于南京城東、南京南站特別是河西中南部的新房和二手房成交價(jià)出現(xiàn)高達(dá)一到兩萬元的價(jià)差，只要能搶到新房就是賺到，因此這部分區(qū)域只要有樓盤開盤，就會(huì)出現(xiàn)人滿為患、爭相搶房的狀況，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)十幾個(gè)人搶一套房的混亂局面。

房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”、“強(qiáng)者更強(qiáng)”

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，兩極分化現(xiàn)象更加明顯，行業(yè)集中度加速提升，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的邏輯繼續(xù)堅(jiān)挺并發(fā)揮作用，甚至呈現(xiàn)“強(qiáng)者更強(qiáng)”的新勢(shì)頭。2016年，中國房企三強(qiáng)碧桂園、恒大、萬科的銷售額邁入3000億元門檻，僅僅一年之后，這三大房企又同時(shí)完成銷售額的進(jìn)階。

2017年，是地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)的一年，也是市場(chǎng)格局重新洗牌的一年。在這一年，一線梯隊(duì)的品牌房企縱橫捭闔，整合并購各顯神通，房企陣營分化更趨明顯，業(yè)績高速增長，品牌房企市場(chǎng)占有率越來越高，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時(shí)代。

2017年1—11月，20家品牌房企市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升，其中銷售金額占有率為29.5%，較2016年提升8.4個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積占有率為17.8%，較2016年提升4.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，部分中小房企市場(chǎng)份額有所下降，領(lǐng)先房企優(yōu)勢(shì)明顯，中小房企競爭壓力增大。

2017年，龍頭房企提前完成全年銷售目標(biāo)，市場(chǎng)占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。2017年12月7日，碧桂園宣布，前11個(gè)月共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5342.7億元，成為中國第一家年銷售額突破5000億元的房企。與此同時(shí)，恒大和萬達(dá)在2017年前11個(gè)月的銷售額也分別達(dá)到4704億元和4676.5億元，以這兩家公司的體量和以往的銷售節(jié)奏判斷，2017年這兩家房企銷售額大概率可以達(dá)到5000億元，跟隨碧桂園相繼步入5000億元門檻不是問題。此外，融創(chuàng)和保利2017年全年的銷售規(guī)模也有望超過3000億元，繼續(xù)領(lǐng)跑第二梯隊(duì)。

而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企并未停止繼續(xù)擴(kuò)張和做大的步伐。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個(gè)月，排名前100的房企共新增土地貨值10.47萬億元，為同期銷售金額排名前100房企銷售額的1.7倍。其中，十強(qiáng)房企的新增土地貨值5.7萬億元，已超過余下90家房企的總和。而進(jìn)入2017年12月，十強(qiáng)房企仍未停止拿地腳步，全年新增土地貨值有望接近6萬億元。endprint