馬農(nóng)杰

摘要：隨著社會持續(xù)發(fā)展，高速鐵路工程建設項目大幅度增加，其發(fā)展速度不斷加快，在影響人們工作以及生活方式的同時對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也產(chǎn)生了深遠的影響，必須全方位高層次剖析高速鐵路快速發(fā)展中對商業(yè)地產(chǎn)價格的具體化影響以及成因，采取合理化的措施合理調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)價格，促使地區(qū)高速鐵路以及商業(yè)地產(chǎn)同步持續(xù)性發(fā)展。

關鍵詞：高速鐵路；商業(yè)地產(chǎn)；價格影響；成因；分析

在新形勢下，我國采取限購、限貸等手段，對住宅市場進行嚴格而合理的調(diào)控，隨之，商業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)版圖中日漸占據(jù)關鍵性地位。同時，為了更好地促進地區(qū)經(jīng)濟高效發(fā)展，高速鐵路建設力度持續(xù)加大，其發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)有機聯(lián)系，要客觀把握在商業(yè)地產(chǎn)價格方面的具體化影響，在科學化剖析多層面成因過程中科學把控高速鐵路發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)價格之間的關系，在發(fā)揮高速鐵路優(yōu)勢作用中動態(tài)控制商業(yè)地產(chǎn)價格，在實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟效益目標中為地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)提供強有力支撐力量。

一、商業(yè)地產(chǎn)

簡單來說，商業(yè)地產(chǎn)就是作為商業(yè)用途的一類地產(chǎn)，又被稱之為商鋪地產(chǎn)，和以居住功能為核心的住宅地產(chǎn)、以生產(chǎn)功能為中心的工業(yè)地產(chǎn)等有著根本上區(qū)別。從廣義角度來說，商業(yè)地產(chǎn)大都指作用于多種經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，比如，零售、餐飲、健身、批發(fā)，功能用途、經(jīng)營模式都不同于別墅、公寓等，從狹義上講，商業(yè)地產(chǎn)泛指零售業(yè)類型的地產(chǎn)形式。同時，以辦公為關鍵性用途的地產(chǎn)也可以將其歸納為商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大小并不相同，運營模式包括只租不售、出售、租售結合，各具不同特點。此外、在經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展中，地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)日漸成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、突破的關鍵點。從長遠角度來說，隨著城市現(xiàn)代化步伐不斷加快，二三線城市在商業(yè)地產(chǎn)方面方面的需求量明顯增加，但集中式商業(yè)將會成為一二三線城市商業(yè)發(fā)展的主要方向。

二、高速鐵路對商業(yè)地產(chǎn)價格的影響及其成因分析

1、高速鐵路與商業(yè)地產(chǎn)

高速鐵路建設發(fā)展能夠在無形中帶動沿線經(jīng)濟發(fā)展，在提升沿線社會大眾出行服務水平方面起到關鍵性作用。同時，高速鐵路建設發(fā)展能夠?qū)崟r促進周邊區(qū)域的開發(fā)建設，從源頭上合理化拓展城市空間并優(yōu)化整合城市內(nèi)部結構體系，深化調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)整體布局，促使產(chǎn)業(yè)、交通等融合發(fā)展，利于加快城鄉(xiāng)一體化建設步伐。在此過程中，地區(qū)高速鐵路和商業(yè)地產(chǎn)有機聯(lián)系，高速鐵路建設發(fā)展的同時不可避免會對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位、價格、運營模式等產(chǎn)生不同程度的影響，尤其是在價格方面，需要在堅持實事求是、具體問題具體分析等原則過程中綜合把握對商業(yè)地產(chǎn)價格的具體化影響以及成因，優(yōu)化高速鐵路建設發(fā)展中商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃建設，在合理化開發(fā)定位基礎上明確運營模式，準確把控商業(yè)地產(chǎn)價格，在和高速鐵路建設發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一中從根本上提升經(jīng)濟效益。

2、高速鐵路對商業(yè)地產(chǎn)價格影響與成因

2.1實例

以京滬高速鐵路為例，起點與終點分別為北京南站、上海虹橋站，又被稱之為京滬客運專線，是世界范圍內(nèi)一次建成的線路最長以及標準最高的高速鐵路，也是我國建國以來投資規(guī)模最大化的工程建設項目，與2011年全線正式通車，總共長1318km，沿線共有24個車站，到2017年，其運營速度每小時達到350km，到2018年，發(fā)送旅客已達到8.25億人次。江蘇省南部的鎮(zhèn)江市和京滬鐵路沿線的南京南站只有65km，距上海虹橋站230km，鎮(zhèn)江南站和市中心的距離只有8km作用，常住人口達到311萬。但和京滬鐵路沿線的上海、南京等城市相比，鎮(zhèn)江市房價相對比較低。在京滬高速鐵路建設發(fā)展作用下，鎮(zhèn)江南站周圍的丹徒等新城已成為鎮(zhèn)江市規(guī)劃建設的關鍵所在，將成為該城市未來發(fā)展的核心軸，吸引了大批大型房地產(chǎn)企業(yè)，比如，華潤、萬科，隨著新城配套設施日漸完善，新城居民入住率明顯提高。近幾年來，在政策等多方面因素作用下，鎮(zhèn)江市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展飛速，商業(yè)地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出上漲趨勢，有著較大的漲幅。

2.2價格影響分析

在分析價格影響以及成因中，可以采用Hedonic模型，又被稱之為特征價格模型，巧借計量經(jīng)濟學、統(tǒng)計學，客觀剖析不同特征屬性在住宅價格方面的具體化影響，實時把握影響鎮(zhèn)江南站周圍商業(yè)地產(chǎn)價格的關鍵性特征變量以及具體化原因。在分析過程中，需要從不同方面入手合理化收集鎮(zhèn)江南站附近位于不同方位的多個寫字樓與商鋪交易樣本各方面數(shù)據(jù)信息，所包含的商業(yè)地產(chǎn)檔次不等。在Hedonic模型分析作用下，影響鎮(zhèn)江南站周圍寫字樓以及商鋪價格的特征變量并不相同，需要合理構建可行的商業(yè)地產(chǎn)價格模型，結合線性模型分析京滬高速鐵路對鎮(zhèn)江市商業(yè)地產(chǎn)價格具體影響。在分析過程中，針對鎮(zhèn)江南站附近寫字樓、商鋪具體情況，合理選取多個特征變量，區(qū)位、鄰里、結構等特征變量，借助最小二乘法科學估計模型，利用eviews軟件準確計算并獲取回歸結果。在寫字樓方面，鎮(zhèn)江南站周圍建筑總面積、公交線路總條數(shù)，包括寫字樓樓層、朝向、綠化率、配套設施等對寫字樓價格都有積極影響，也存在負面影響因素，在商鋪方面，附近車位數(shù)量、附近小區(qū)入住率、朝向?qū)痈叩葘ζ鋬r格起到積極影響。同時，在把握回歸系數(shù)等過程中，發(fā)現(xiàn)鎮(zhèn)江南站附近寫字樓、商鋪的價格和京滬高速鐵路鎮(zhèn)江南站這一站點遠近有直接影響，距離越近寫字樓以及商鋪的價格越高，也就是說，京滬高速鐵路的建設發(fā)展對鎮(zhèn)江市商業(yè)地產(chǎn)價格有著不可忽視的重大影響。

2.3 成因分析

在分析成因中，發(fā)現(xiàn)京滬高速鐵路在提升鎮(zhèn)江南站附近商業(yè)地產(chǎn)使用價值方面的預期作用有限，其體現(xiàn)在不同方面。作為中等城市，鎮(zhèn)江南站和市區(qū)存在一定距離，相關基礎設施需要進一步完善，周圍新建小區(qū)入住率以及人口密度不高，高鐵商業(yè)地產(chǎn)服務人群局限于高鐵站點附近的流動人口，極易出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)閑置或者供需不平衡情況。同時，京滬鐵路的開通為鎮(zhèn)江市民上海、南京等大城市消費提供了便利，獲取更加實惠的商品以及服務價格，而這會在無形中會對鎮(zhèn)江南站周圍高端商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影響，加上不具備良好的產(chǎn)業(yè)支撐，影響商業(yè)地產(chǎn)使用價值提升。此外，在高速鐵路宣傳、新城開發(fā)建設等有利手段作用下，京滬鐵路建設發(fā)展會促使鎮(zhèn)江市以及沿線其他城市房地產(chǎn)價格上升，可見，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中高速鐵路是一把雙刃劍。

三、結語

總而言之，我國需要在統(tǒng)籌兼顧的基礎上準確把握地區(qū)高速鐵路以及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況以及各方面存在的問題，在理論探討、實踐探索相互作用過程中高速鐵路對商業(yè)地產(chǎn)價格影響以及多層面成因，深化商業(yè)地產(chǎn)價格調(diào)控路徑，促使高速鐵路在刺激、帶動經(jīng)濟發(fā)展的同時為最大化提高商業(yè)地產(chǎn)使用價值提供重要保障。以此，確保地區(qū)高速鐵路、商業(yè)地產(chǎn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展，全面高效促進地區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)步協(xié)調(diào)發(fā)展

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