張會(huì)彬

摘 要："十四"大是我國房地產(chǎn)的起點(diǎn)，從那時(shí)候起開始走向市場(chǎng)，與此同時(shí)，它也推動(dòng)了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，并在這些年里取得了巨大的成就。在以上對(duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的簡(jiǎn)單分析中，可以看出該行業(yè)發(fā)展雖然還存在不足，但是具有巨大的發(fā)展?jié)撃?，擁有旺盛的生命力?；诖吮疚姆治隽私?jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)外部性；房地產(chǎn)評(píng)估；優(yōu)化

前言

自上世紀(jì)70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會(huì)計(jì)成本分析等需要。

一、概述房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容

1房地產(chǎn)評(píng)估的概念

在沒有任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。但是在實(shí)際估價(jià)過程中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)采用市場(chǎng)比較法時(shí)，為了不使房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格失去意義，評(píng)估價(jià)格應(yīng)該有明確的定義。并不是簡(jiǎn)單對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格做區(qū)域因素（包括交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、繁華程度以及環(huán)境狀況）、交易日期、個(gè)別因素（容積率、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、裝飾狀況、設(shè)備狀況）等因素修正就是房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，而是要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。

2經(jīng)濟(jì)外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來。

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

二、淺議經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)消費(fèi)者購買房子的時(shí)候會(huì)考慮房子的經(jīng)濟(jì)外部性，比如房子周圍的環(huán)境、空氣質(zhì)量、周圍的學(xué)校，醫(yī)院和公交車站等，這些經(jīng)濟(jì)外部性因素影響了消費(fèi)者是否能買此房子，由此房子的價(jià)值和價(jià)格背離。

房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，從一定意義上說也是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。開發(fā)者為了追求高額的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，往往不顧當(dāng)?shù)丨h(huán)境容量而盲目開發(fā)，以當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的破壞為代價(jià)而獲取高額的利潤(rùn)，即產(chǎn)生了外部不經(jīng)濟(jì)性。

三、房地產(chǎn)評(píng)估優(yōu)化治理對(duì)策

1優(yōu)化評(píng)估辦法，合理評(píng)估

1）比較法。比較法是指根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格的方法，具體的說是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。比較法的特點(diǎn)是方法簡(jiǎn)單易懂，是利用市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估根據(jù)基于市場(chǎng)可比較對(duì)象對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行修正而完成評(píng)估，關(guān)鍵點(diǎn)是選擇市場(chǎng)上具有類似價(jià)值的有參考意義的可比實(shí)例。2）成本法。成本法是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體的說是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。成本法的特點(diǎn)是根據(jù)取得及開發(fā)房地產(chǎn)的費(fèi)用而進(jìn)行評(píng)估，適用對(duì)象廣泛，包括已經(jīng)開發(fā)、正在開發(fā)和計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)。但是成本法更加適合交易幾率低，不以經(jīng)濟(jì)效益為目的的公益性房地產(chǎn)，對(duì)于能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本并不能決定房地產(chǎn)的價(jià)格。成本法，是以待估房地產(chǎn)開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀況下價(jià)格的一種估價(jià)方法。由于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)不完全狀態(tài)，交易信息的公開化程度不是很高，導(dǎo)致收益法和比較法的使用受到了一定程度的限制。而成本法，一直以來都是我國房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用最為廣泛的一種估價(jià)方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中指出：“在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，采用成本法作為主要的估價(jià)方法。3）收益法。收益法是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體的說就是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法的特點(diǎn)是根據(jù)房地產(chǎn)未來的收益而進(jìn)行測(cè)算，從而得出評(píng)估價(jià)值，而這其中的折現(xiàn)率的確定是影響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵因素。

2建立健全行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)體系。

依據(jù)目前我國已有的《房地產(chǎn)管理法》，建議立法部門進(jìn)一步細(xì)化并針對(duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)實(shí)情出臺(tái)相應(yīng)的《中華人民共和國房地產(chǎn)評(píng)估管理法》，從法律角度首先實(shí)現(xiàn)對(duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范管理。地方政府可在《房地產(chǎn)評(píng)估管理法》的基礎(chǔ)上，針對(duì)地方實(shí)情頒布相應(yīng)的地方性房地產(chǎn)評(píng)估管理辦法，且必須強(qiáng)化相關(guān)法律、規(guī)章制度的執(zhí)行效率，做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。針對(duì)各地的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，建議建立起一套相對(duì)完善的價(jià)格管理機(jī)制，細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免惡意壓價(jià)等不良競(jìng)爭(zhēng)行為。此外，針對(duì)從業(yè)人員形成一套職業(yè)道德管理機(jī)制，針對(duì)有不良從業(yè)行為歷史的房地產(chǎn)評(píng)估人員要處以嚴(yán)肅的懲罰，并就其行為進(jìn)行記錄備案，多角度規(guī)范其從業(yè)行為。

3優(yōu)化房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境

職業(yè)道德問題并非僅僅通過法律就能夠有效解決，需要通過多種途徑進(jìn)行綜合治理，并不斷推廣優(yōu)秀的從業(yè)理念，方能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境的優(yōu)化。為此，建議我國首先建立起一套房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員誠信數(shù)據(jù)庫，對(duì)各評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估級(jí)別認(rèn)定的從業(yè)者進(jìn)行登記，并對(duì)其每次的評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行記錄。一旦有不良評(píng)估行為，則整個(gè)行業(yè)均能通過該平臺(tái)了解到這一信息，這對(duì)于評(píng)估從業(yè)者的業(yè)務(wù)發(fā)展是十分不利的，因而能夠起到督促其規(guī)范自身行為，并自覺做到依法從業(yè)。

結(jié)束語

總之，由于我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步明顯晚于部分發(fā)達(dá)資本主義國家，因此在目前的發(fā)展階段還存在著不少亟待解決的問題。就目前的情況來看，經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的影響，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)其的研究非常有必要。

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