摘 要：伴隨全國地鐵上蓋建設熱潮，軌道交通停車場上蓋物業(yè)的綜合開發(fā)已經逐步成為一種開發(fā)趨勢，地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)綜合開發(fā)是地鐵停車場優(yōu)化設計，土地集約利用，城市周邊環(huán)境綜合整治的新型嘗試，本文借鑒國內外上蓋開發(fā)實例，為類似項目提供可借鑒的經驗。

關鍵詞：地鐵上蓋；綜合開發(fā)；土地利用

中圖分類號：TU984.2 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）12-0146-02

1 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)發(fā)展概述

軌道交通停車場上蓋物業(yè)的綜合開發(fā)，旨在不影響停車場運用功能的前提下，將站點綜合開發(fā)規(guī)劃與軌道交通停車場規(guī)劃布置方案相結合，在車輛段（停車場）建筑結構之上或周邊進行物業(yè)開發(fā)，以達到集約利用土地、改善周邊環(huán)境、創(chuàng)造良好社會經濟效益的目的。地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)即建在車輛段、停車場上的上蓋物業(yè)，結合地鐵的建設向上拓展空間，構建軌道綜合體，將交通接駁、商業(yè)、辦公、居住等需求整體化解決，實現(xiàn)最大化的土地利用。地鐵上蓋物業(yè)在規(guī)劃上，有一些共性的特點，即通過橫向、縱向功能合理配置，削減車輛對城市功能的影響，通過搭建凝土橋架轉化層，增設綠植、停車、檢修庫下埋等措施減少噪音的污染。目前，國內已經有在城市軌道交通車輛段（停車場）上蓋進行物業(yè)開發(fā)的工程實例，例如：北京地鐵八通線四惠車輛段上蓋物業(yè)，上海地鐵10號線吳中路車輛段上蓋物業(yè)，深圳地鐵1號線前海灣車輛段上蓋物業(yè)，隨著城市可開發(fā)用地日趨減少，軌道交通停車場上蓋物業(yè)的綜合開發(fā)已經逐步成為一種開發(fā)趨勢。

2 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢及難點

2.1 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢

地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)能實現(xiàn)較大經濟和社會效益，主要開發(fā)優(yōu)勢為：

（1）集約利用土地，提高城市土地利用率

目前軌道交通的停車場用地規(guī)模一般較大，土地的立體使用率相對較低，造成了一定的土地浪費。如果能夠在停車場上部或者平面剩余空間進行物業(yè)開發(fā)，則可大大提高停車場的土地利用率。

（2）改造城市環(huán)境，推進城市化進程

軌道交通停車場一般選址較為偏僻，區(qū)域經濟發(fā)展相對滯后。停車場物業(yè)的開發(fā)，能夠改造區(qū)域的落后現(xiàn)狀，加快區(qū)域的發(fā)展速度，同時推進區(qū)域的城市化發(fā)展進程。

（3）帶動區(qū)域人口，增加地鐵運營收入

軌道停車場物業(yè)的開發(fā)，必定帶動物業(yè)相關的居民、辦公等人口流動或布局。在停車場周邊形成一個新型的人口聚集區(qū)，有效帶動地鐵運營的票務收入。

2.2 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)難點

地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)的開發(fā)需與地鐵建設同步規(guī)劃、同步設計、同步施工（有些項目也可采用同步設計，分布實施的方法進行開發(fā)），該項目投資巨大，一旦決策后不能實施同步規(guī)劃，同步設計，地鐵上蓋開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展目標就會落空，并且會帶來較大的資金沉淀或經濟損失，例如車輛段（停車場）上蓋項目一旦進行了結構預留，蓋上物業(yè)類型及蓋下股道撥線就確定下來不能變動，如蓋上物業(yè)不能審批通過或相關政策法律法規(guī)空白導致項目不能實施，將帶來較大的經濟損失。通過對相關案例的研究和分析，總結目前地鐵車輛段上蓋物業(yè)的開發(fā)難點主要為以下幾點：

（1）評價開發(fā)成本增加部分與周邊土地成本的關系

軌道交通停車場的物業(yè)開發(fā)，屬于復合型建筑，將會增加原本的停車場建設成本，加重地鐵建設的負擔。如果對比在開發(fā)收益相同的條件下，增加建設投入部分與周邊相應土地成本的取得費用，就可以從經濟上判斷地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)的必要性。但地鐵建設必須綜合經濟和社會兩方面效益，需要在兩者之間權衡。

（2）對比土地開發(fā)的近期與長遠商業(yè)價值

地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)的開發(fā)，必須有長遠的發(fā)展眼光?？赡苣壳耙恍┩＼噲鰠^(qū)域發(fā)展相對落后，土地開發(fā)的商業(yè)價值較低，但是隨著地鐵的開通，區(qū)域的經濟發(fā)展速度將明顯加快，停車場土地的開發(fā)價值將迅速提升。如果屆時在進行物業(yè)開發(fā)，已經錯過最好時機，面臨的技術問題將難以解決。

（3）開發(fā)必須與地鐵建設同步

從實踐來看，只有地鐵建設與軌道物業(yè)開發(fā)同步進行，才能有效地降低開發(fā)成本，減少和避免一些技術問題。在停車場與軌道物業(yè)開發(fā)建設中，必須從設計之初，充分協(xié)調各職能部門，保證地鐵建設和物業(yè)開發(fā)的順利進行。

（4）土地手續(xù)、產權的變更

目前地鐵車輛段（停車場）用地的使用權均為劃撥用地，如進行住宅、商業(yè)，辦公等上蓋綜合開發(fā)，需采用招拍掛的方式獲得土地使用權，兩者用地屬性不同，又在同一地塊內，按照現(xiàn)行法規(guī)無法進行房地產項目開發(fā)，如果要進行商業(yè)開發(fā)，必須通過政策解決土地性質及使用權劃分的難題。

（5）物業(yè)開發(fā)與地鐵建設技術銜接

物業(yè)開發(fā)與地鐵建設的最終使用者和所有權人相差較大，將帶來一系列利益沖突。必須在開發(fā)前解決，投入成本分擔、物業(yè)權利劃分、使用人流線組織等問題，實現(xiàn)噪音干擾、基礎負荷增加、安全保障等技術解決。

3 地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)的重點及方向

地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)屬于新興事物，可以借鑒的經驗相對較少，需要大量的研究和實踐才能保證未來開發(fā)的效果最佳。本著土地集約節(jié)約使用，開發(fā)收益彌補地鐵運營虧損，綜合整治地鐵站、場、段周邊環(huán)境、增強城市功能的原則，為確保地鐵上蓋開發(fā)項目能高效實施并取得良好效益，促進項目順利、成功實施，上蓋開發(fā)中應重點考慮以下幾個方面：

3.1 深入分析市場，精確評價土地開發(fā)商業(yè)價值

深入對擬開發(fā)地鐵停車場周邊的發(fā)展現(xiàn)狀、房地產開發(fā)情況、土地成本等基礎資料進行收集和分析，從經濟、社會角度評價停車場土地的開發(fā)價值，成為未來物業(yè)開發(fā)的主要依據(jù)。

3.2 對開發(fā)與停車場建設的技術性難題攻關研究

組織房地產開發(fā)與地鐵建設方面專家，對物業(yè)開發(fā)與地鐵建設之間各類技術問題進行攻關研究，力求在不影響地鐵建設的前提下，實現(xiàn)開發(fā)收益的最大化。

3.3 土地轉性前的先行預審

鑒于地鐵上蓋綜合開發(fā)項目需與地鐵建設同步規(guī)劃、同步設計，同步實施，兩者互為一體，密不可分，為不影響地鐵建設進度，使項目方案一次成型，應先行由規(guī)劃牽頭，安全、環(huán)保、文物、公安、人防、市容園林、氣象、城鄉(xiāng)建委、衛(wèi)生、安監(jiān)、地震、水務等部門配合對地鐵上蓋項目進行先行審批，以保證項目建設實施，待完善相應手續(xù)后，再頒發(fā)相關證書。同時，考慮到地鐵雖然能帶動沿線社會經濟的發(fā)展，社會效益顯著，但地鐵本體建設投資巨大，其中占絕大部分的土地、土建投資是沉凝成本，不能直接帶來收益，高社會效益卻難以直接轉化為運營收益，加上巨大的投資額，難以形成投資回報進而可持續(xù)發(fā)展。對此，應將城市規(guī)劃、地鐵建設、地鐵沿線綜合發(fā)展以及地鐵運營整合成為一個有機良性循環(huán)整體。充分利用地鐵的高效率運輸功能，將地鐵沿線作為城市發(fā)展的主軸線，通過提高沿線周邊的土地發(fā)展容積率，高效利用城市有限的土地資源，在有效保證客流的同時，地鐵亦可通過其獲得的綜合發(fā)展權，向政府繳納地價，真正實現(xiàn)將地鐵沿線土地增值收益主要用于鐵路的建設。

3.4 探索和創(chuàng)新開發(fā)模式和形式

通過考察和實踐，學習先進城市的開發(fā)和建設經驗，解決車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)中的遇到的難題。目前主要研究和解決：物業(yè)開發(fā)設計與地鐵建設不同步的開發(fā)方案，地鐵運營對開發(fā)物業(yè)使用者居?。ㄞk公或其他）環(huán)境的影響，地鐵辦公用房上蓋后節(jié)約土地開發(fā)的可行性等問題。

3.5 綜合評比開發(fā)的必要性和可行性

通過對地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)的不斷深入研究，權衡開發(fā)中遇到的各類利益矛盾，找出解決各種問題的客觀可行的方案，進而綜合評比地鐵車輛段（停車場）上蓋物業(yè)開發(fā)的必要性和可行性。

參考文獻

[1]中華人民共和國國家標準.《地鐵設計規(guī)范》（CB50157-2003）.主編部門：北京城建設計總院，中國計劃出版社，2003.

[2]中華人民共和國國家標準.《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB 50045-95）.北京：中國計劃出版社，2005.

收稿日期：2018-3-22

作者簡介：楊小剛（1979-），男，漢族，陜西鳳翔人，本科，工程師，主要從事項目設計管理工作。