【摘要】房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異最重要的因素是這兩個(gè)面積所依據(jù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一樣，要消除兩者的差異，最主要的辦法是房產(chǎn)面積測(cè)量機(jī)構(gòu)與規(guī)劃管理部門(mén)采用統(tǒng)一的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；房產(chǎn)測(cè)繪面積；規(guī)劃許可面積

臨沂市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記自2016年9月5日開(kāi)展以來(lái)，各項(xiàng)工作穩(wěn)步推進(jìn)。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的深入，我們?cè)诠ぷ髦邪l(fā)現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位持建設(shè)工程規(guī)劃材料申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目存在實(shí)測(cè)建筑面積與規(guī)劃面積不一致的問(wèn)題，由于缺乏明確的法律依據(jù)，此問(wèn)題一直困擾著不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，影響了登記工作的開(kāi)展。

1、問(wèn)題產(chǎn)生的原因分析

我們對(duì)產(chǎn)生此問(wèn)題的原因進(jìn)行了認(rèn)真分析，主要有以下幾個(gè)方面的原因：

（1）面積計(jì)算規(guī)范的差異。房產(chǎn)面積測(cè)量機(jī)構(gòu)面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)采用的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000），由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與國(guó)家測(cè)繪局頒布，于2000年8月1日實(shí)施，主要適用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)等；規(guī)劃管理部門(mén)面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)采用的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013），由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布，于2014年7月1日實(shí)施，主要適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過(guò)程的建筑面積計(jì)算。兩個(gè)規(guī)范制定目的、適用范圍、制定時(shí)間、計(jì)算規(guī)則不同，特別兩個(gè)規(guī)范在陽(yáng)臺(tái)、閣樓、地下室、室外樓梯、層高2.20m以下的部分等方面計(jì)算面積的規(guī)則不一致，導(dǎo)致依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算的實(shí)測(cè)建筑面積與依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算的規(guī)劃面積之間存在誤差。

（2）共有共用面積的處理方式不同。規(guī)劃管理部門(mén)計(jì)算面積時(shí)，不進(jìn)行共有共用面積的分?jǐn)傆?jì)算，例如商住樓， 1-3層裙樓為商業(yè)用途，4-17層為住宅用途，商業(yè)和住宅部分的規(guī)劃面積是分層計(jì)算，共有共用部分面積計(jì)算在所在層中，不進(jìn)行面積分?jǐn)?。在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，1-3層通往住宅部分的門(mén)廳、電梯、樓梯、設(shè)備間等共有共用面積需要進(jìn)行全樓分?jǐn)傆?jì)算，這種情況下，商業(yè)部分面積會(huì)減少，住宅部分面積會(huì)增加，造成房產(chǎn)實(shí)測(cè)建筑面積與規(guī)劃面積不符。

（3）部分開(kāi)發(fā)建設(shè)單位更改規(guī)劃圖紙，規(guī)劃審批和建設(shè)施工使用兩套圖紙。建設(shè)工程規(guī)劃審批時(shí)提供給規(guī)劃管理部門(mén)一套圖紙，實(shí)際建設(shè)施工時(shí)使用另一套圖紙，造成房產(chǎn)實(shí)測(cè)建筑面積與規(guī)劃面積不一致。

（4）建筑工程施工誤差和建筑面積計(jì)算存在誤差。工程項(xiàng)目在施工過(guò)程中存在施工放線(xiàn)等施工誤差，在房產(chǎn)建筑面積測(cè)算時(shí)存在測(cè)量誤差。

2、問(wèn)題解決方法

為了解決不動(dòng)產(chǎn)登記遇到的此類(lèi)問(wèn)題，我們與規(guī)劃部門(mén)溝通后，對(duì)規(guī)范計(jì)算方法不同產(chǎn)生的差異部分，臨沂市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)采取以下處理方法：

（1）房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積扣除因規(guī)范計(jì)算方法不同產(chǎn)生的差異面積后，小于等于規(guī)劃面積的，可以依據(jù)實(shí)測(cè)面積進(jìn)行房屋首次登記。如果仍超過(guò)規(guī)劃面積的，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)到規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃面積進(jìn)行核實(shí)，補(bǔ)繳相關(guān)規(guī)費(fèi)，待規(guī)劃部門(mén)處理完畢后，可以依據(jù)實(shí)測(cè)面積進(jìn)行房屋首次登記。

（2）對(duì)于商住等多種用途的綜合樓，各分項(xiàng)的面積與規(guī)劃面積不相符的，例如商業(yè)部分實(shí)測(cè)面積減少，住宅部分實(shí)測(cè)面積增加，但總實(shí)測(cè)面積不超規(guī)劃面積的，將房屋的實(shí)測(cè)平面圖與規(guī)劃圖紙進(jìn)行對(duì)比，檢查兩份圖紙的尺寸、層數(shù)、房屋套數(shù)、相應(yīng)的房屋用途等部分，如果兩套圖紙完全相符，未發(fā)生變化，可認(rèn)為該建筑物按照審批的規(guī)劃圖紙施工，面積的不符是由于計(jì)算規(guī)則不同等其他客觀(guān)原因造成的，可以依據(jù)實(shí)測(cè)面積進(jìn)行房屋首次登記。

3、建議與對(duì)策

（1）加強(qiáng)部門(mén)之間橫向溝通協(xié)作，妥善解決歷史遺留問(wèn)題。本著尊重歷史、范圍可控、化解矛盾的原則，市政府牽頭國(guó)土、規(guī)劃、住建、房管、城管、財(cái)政等部門(mén)，對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)該問(wèn)題的建設(shè)項(xiàng)目提出統(tǒng)一的處理意見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)處理意見(jiàn)辦理房屋首次登記。

（2）統(tǒng)一建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)實(shí)測(cè)建筑面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異最重要的因素是這兩個(gè)面積所依據(jù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一樣，要消除兩者的差異，最主要的辦法是統(tǒng)一建設(shè)工程規(guī)劃面積與房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商品房預(yù)售及現(xiàn)房銷(xiāo)售的需要，房產(chǎn)建筑面積必須以不動(dòng)產(chǎn)單元（需要精確到各戶(hù)室）為單位，要求有精確的建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e，房產(chǎn)測(cè)繪面積較規(guī)劃面積在分?jǐn)傆?jì)算合理性、面積計(jì)算的精度上都更加細(xì)致，因此建議采用《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為房產(chǎn)面積測(cè)量機(jī)構(gòu)與規(guī)劃部門(mén)的共同計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，這樣一來(lái)，規(guī)劃面積與房產(chǎn)部門(mén)的實(shí)測(cè)面積就可保持一致，既符合法律法規(guī)規(guī)定，又便于實(shí)際操作，徹底解決不動(dòng)產(chǎn)登記中規(guī)劃面積與房產(chǎn)實(shí)測(cè)建筑面積不一致的問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)：

政策層面可統(tǒng)一商品房銷(xiāo)售許可、不動(dòng)產(chǎn)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收關(guān)于房屋面積計(jì)算的依據(jù)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時(shí)，為更好的適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認(rèn)知差異，應(yīng)對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進(jìn)行修訂，簡(jiǎn)化房屋附屬建筑部位面積計(jì)算方法、進(jìn)一步明確共有面積分?jǐn)傄?guī)則。

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