過(guò)去十多年，中國(guó)人往東部大城市走，土地的配置向中西部特別是中西部的中小城市傾斜，通過(guò)建設(shè)用地指標(biāo)的手段，把地的配置方向和人的流動(dòng)方向來(lái)了反向操作。

人和地的配置脫節(jié)，人的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)慢于土地的城市化進(jìn)程，結(jié)果就是有需求的地方?jīng)]有供給，有供給的地方?jīng)]有需求。要解決這個(gè)問(wèn)題就需要放松（特）大城市的土地供應(yīng)管制。

90年代中期以后，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，中國(guó)開(kāi)始發(fā)展出口驅(qū)動(dòng)型的制造業(yè)，兩個(gè)力量夾擊使中國(guó)的東南沿海地區(qū)具有發(fā)展制造業(yè)和服務(wù)影響的競(jìng)爭(zhēng)力。

流動(dòng)人口往東南沿海和中西部的核心大城市流動(dòng)，隨著時(shí)間推移這個(gè)趨勢(shì)是加強(qiáng)的。

而土地的變化呢？中國(guó)一直有一個(gè)根深蒂固的觀念，要搞平衡發(fā)展，而我們對(duì)平衡發(fā)展是怎樣理解的呢？均勻發(fā)展。

我最近的一本書《大國(guó)大城》里特別區(qū)分了這兩個(gè)概念，平衡發(fā)展是人均收入的均等化，而人均收入的均等化是在空間積聚的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，由于我們對(duì)這個(gè)道理不理解，我們追求的是人口和經(jīng)濟(jì)資源均衡分布，就是通過(guò)行政手段把資源往中國(guó)的中西部導(dǎo)入，包括中小城市。

這張圖是中國(guó)的中西部省份在中國(guó)全國(guó)的土地供應(yīng)當(dāng)中所占的份額，可以看到2003年是非常清楚的拐點(diǎn)，之前中西部所占的土地份額是下降的，這是正常的，當(dāng)時(shí)人是往東部流動(dòng)的，東部的土地供應(yīng)份額上升，中西部的土地份額下降。

2003年以后出現(xiàn)了拐點(diǎn)，把土地供應(yīng)大量導(dǎo)入到中西部地區(qū)，導(dǎo)致了中西部地區(qū)的土地供應(yīng)份額持續(xù)上升，人口在流出，土地供應(yīng)在流入。

土地供應(yīng)指標(biāo)在中西部建了大量的工業(yè)園和新城。

中國(guó)的工業(yè)園建到什么程度呢？大概是每個(gè)縣級(jí)單位都有一個(gè)工業(yè)園，全球的工業(yè)發(fā)展是集聚發(fā)展的，只有中國(guó)是離散發(fā)展的。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)大概有3000個(gè)新城，面積超過(guò)10萬(wàn)平方公里，國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)到底怎么度量測(cè)算的，我不知道。

于是我自己做了研究，帶著我的團(tuán)隊(duì)從網(wǎng)上找能夠收集到新區(qū)的規(guī)劃，中國(guó)絕大多數(shù)新區(qū)建設(shè)都有規(guī)劃的，這個(gè)規(guī)劃里面我們知道了要建多大面積，容納多少人口。

根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，將近670多個(gè)新城，其中有人口規(guī)劃的新城大概458個(gè)，規(guī)劃容納人口接近2億，大家去想如果這不到500個(gè)新城在中國(guó)將近3000個(gè)新城里是具有代表性的話，全國(guó)新城容納人口12億；如果不具有代表性，12億打?qū)φ凼潜Ｊ氐墓烙?jì)6億人口，意味著住建部、國(guó)土資源部有官員出來(lái)說(shuō)據(jù)他所知，全國(guó)范圍內(nèi)不出現(xiàn)住房短缺的問(wèn)題，這句話還真有點(diǎn)對(duì)。

問(wèn)題在哪里？空間分布出問(wèn)題了，總量是夠的，問(wèn)題是大量房子建在人口流出地，這是今天房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的基本問(wèn)題。

政府建新城工業(yè)園的錢是政府借來(lái)的，借的錢投資下去了，樓造好了，基礎(chǔ)設(shè)施造好了，工業(yè)園造好了，沒(méi)有招商引資足夠的企業(yè)進(jìn)駐，房子沒(méi)有賣掉，結(jié)果債務(wù)就成了中國(guó)今天宏觀經(jīng)濟(jì)非常重要的問(wèn)題。

圖1：截至2006年各地已開(kāi)建新城的規(guī)劃面積

圖2：截至2010年各地已開(kāi)建新城的規(guī)劃面積

圖3：截至2014年各地已開(kāi)建新城的規(guī)劃面積

根據(jù)我們對(duì)新城的研究，2006年好像主要是沿海地區(qū)的建設(shè)量比較大，到2010年，經(jīng)過(guò)了2009年4萬(wàn)億刺激計(jì)劃以后，很多的投資通過(guò)新城建設(shè)的方式拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大量的在中西部。

2014年，根據(jù)收集的數(shù)據(jù)，新城的建設(shè)全國(guó)各地普遍開(kāi)花，顏色最深的在遼寧。

為什么遼寧經(jīng)濟(jì)特別差，地方政府成績(jī)特別的明顯？就是建新城市。不管是數(shù)量還是面積，大量的新城建在中國(guó)中西部地區(qū)，而且這個(gè)新城會(huì)直接影響到中國(guó)的房地產(chǎn)供應(yīng)和需求之間的差別。

我這里特別要岔開(kāi)一句，在中國(guó)有一個(gè)非常傳統(tǒng)的觀念，城市不能攤大餅，我前面講的新城，大量建得特別大，而且距離所在的主城區(qū)特別遠(yuǎn)，根據(jù)我的樣本，平均每個(gè)新城能容納的人口，規(guī)劃當(dāng)中人口是42萬(wàn)，平均值，距離所在的老城平均是25公里，大家不要小看25公里，天安門廣場(chǎng)往南50公里到河北了，中國(guó)絕大多數(shù)城市連半徑都沒(méi)有10公里的，25公里是什么？就是拉開(kāi)了和老城很遠(yuǎn)的距離。

在這樣的情況下，中國(guó)的一線城市土地供應(yīng)收緊，人口在持續(xù)流入，三四線城市再建新城，而且建的新城離老城比較遠(yuǎn)，建得還很大，人口流出地，土地供應(yīng)充分，房子建得太多了。

2003年，中國(guó)在有一些地方是收緊土地供應(yīng)，有一些地方是放松土地供應(yīng)的，我就分成兩組，一組是土地供應(yīng)增加組，一組是減少組。

就是2003年這個(gè)城市在全國(guó)的土地供應(yīng)當(dāng)中所占的份額是提高的還是減少的。

這張圖中的紅線，土地供應(yīng)減少，2003年之前，平均的土地供應(yīng)略高于土地供應(yīng)，2003年開(kāi)始往下，增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩了，藍(lán)色部分是總體保證土地供應(yīng)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

怎樣影響房?jī)r(jià)的呢？土地放松和收緊發(fā)生在什么地方？

中國(guó)土地供應(yīng)在2003年收緊的地方就是曾經(jīng)土地供應(yīng)多的、沿海的、人口密度高的、人均GDP高的地方，是人口流入地。

十八屆三中全會(huì)講讓市場(chǎng)成為配置資源的決定性力量，在一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)框架下怎么會(huì)在人口流入地、人口密度高的、人均GDP比較高的地方，土地供應(yīng)是減少的，不造房子的？世界上有沒(méi)有第二個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家出現(xiàn)這樣的情況。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律就會(huì)給你點(diǎn)顏色看看。

先看結(jié)果，這張圖的上面一條線是土地供應(yīng)減少組，下面是土地供應(yīng)增加組，2003年之前兩條線，房?jī)r(jià)上升不快，幾乎是平行的，2003年之后開(kāi)始變化了，左邊的線增加更快。

看下面這張圖，用數(shù)據(jù)計(jì)算房?jī)r(jià)和工資比，這是最接近房?jī)r(jià)收入比的數(shù)據(jù)，上面的線是土地供應(yīng)減少組，下面是土地供應(yīng)增加組，2003年之前兩組是微微下滑的，而且是同趨勢(shì)，2003年以后，土地供應(yīng)增加組房?jī)r(jià)是微弱下降的，土地供應(yīng)收緊組房?jī)r(jià)整體往上走。

這兩者的分化，惟一的差別就是土地供應(yīng)，就是有需求的地方?jīng)]有供應(yīng)，有供應(yīng)的地方?jīng)]有需求，這是我一直堅(jiān)持的觀點(diǎn)，希望我今天講的數(shù)據(jù)能夠說(shuō)服大家，我更希望能夠說(shuō)服政府。

要緩解一線城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，政策很簡(jiǎn)單。必須且只有增加土地供應(yīng)，增加住房供應(yīng)。因?yàn)樽》抗?yīng)，有的時(shí)候可以不通過(guò)土地供應(yīng)來(lái)增加。

首先是放開(kāi)建設(shè)用地總量管制，吸納人口數(shù)量和住房庫(kù)存掛鉤，不要再嚴(yán)格限制一線城市的用地。

很多人說(shuō)一線城市沒(méi)有地了，一線城市真的沒(méi)有地嗎？東京圈的輻射半徑可以達(dá)到50公里，上海大概是多少呢？大概半徑在20公里到30公里左右，如果上海未來(lái)對(duì)標(biāo)東京成為都市圈的話，上海的土地供應(yīng)余地還早著呢。

現(xiàn)在上海的政府界流行一個(gè)看法，上海開(kāi)發(fā)程度太高了，高達(dá)45%了，這個(gè)指標(biāo)算錯(cuò)了，或者說(shuō)跟東京不可比，因?yàn)樯虾Ｊ械墓茌犆娣e只有東京圈的二分之一，分母是更小的時(shí)候，算一個(gè)建設(shè)用地指標(biāo)的占比當(dāng)然就會(huì)高上去，用這個(gè)指標(biāo)來(lái)說(shuō)上海的建設(shè)用地指標(biāo)已經(jīng)供應(yīng)太多了，將嚴(yán)重制約未來(lái)城市發(fā)展的土地供應(yīng)，并且會(huì)按照前面講的思路，助推房?jī)r(jià)上漲。

第二，建設(shè)用地的內(nèi)部，哪怕是總量不變可以動(dòng)結(jié)構(gòu)，包括工業(yè)和商業(yè)的比例、商業(yè)和住宅的比例。

第三是住宅容積率的問(wèn)題，未來(lái)要對(duì)標(biāo)紐約，建筑形態(tài)上是否有可能在市中心一些建筑對(duì)標(biāo)紐約的曼哈頓。如果容積率的問(wèn)題不解決，中心城區(qū)的供應(yīng)不增加，會(huì)溢出到商業(yè)成本，會(huì)影響競(jìng)爭(zhēng)力，最后導(dǎo)致對(duì)標(biāo)紐約的道路只會(huì)更慢。（本文根據(jù)上海交通大學(xué)特聘教授、中國(guó)發(fā)展研究中心主任陸銘在6月13日舉辦的中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)上發(fā)表的演講整理）