購(gòu)房者通過(guò)銀行消費(fèi)貸套出資金，用于購(gòu)房首期款，輕松突破樓市調(diào)控政策，類似“首付貸”再出江湖。與此同時(shí)，北京、深圳、江蘇、福建等地也跟進(jìn)嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

為了對(duì)全國(guó)居民購(gòu)房杠桿水平有一個(gè)比較全面的把握，筆者基于官方公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行測(cè)算。另外，考慮到近期部分地區(qū)出現(xiàn)購(gòu)房者以“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”等名義貸出資金用于支付購(gòu)房首付現(xiàn)象，筆者亦對(duì)3月以來(lái)違規(guī)流入樓市的消費(fèi)資金規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，并將其納入居民購(gòu)房貸款。

研究顯示，今年第三季度全國(guó)居民表內(nèi)購(gòu)房杠桿率為37.8%，連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)回落。消費(fèi)貸款的違規(guī)進(jìn)入提高了居民購(gòu)房杠桿約3%，說(shuō)明違規(guī)資金的進(jìn)入體量相對(duì)較小，僅僅減緩了居民杠桿下降的速度，并沒(méi)有改變居民杠桿下降趨勢(shì)。后續(xù)來(lái)看，考慮到金融秩序整頓以及第三季度對(duì)違規(guī)資金的打擊，預(yù)計(jì)第四季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿將進(jìn)一步下降。而隨著居民購(gòu)房杠桿的進(jìn)一步回落，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅也將保持下行。

個(gè)人按揭房貸余額連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)回落

從人民銀行季度公布數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人購(gòu)房貸款余額數(shù)據(jù)近年來(lái)呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

回顧過(guò)去13年，2004年第四季度至2014年第四季度的10年間，個(gè)人購(gòu)房貸款余額由1.6萬(wàn)億元上升至11.5萬(wàn)億元規(guī)模，其間新增房貸余額約9.9萬(wàn)億元。2015年至2017年第二季度，短短兩年半時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.6萬(wàn)億元，其間新增貸款余額約10萬(wàn)億元。對(duì)比2004～2014年間的9.9萬(wàn)億元余額新增可以看出，本輪僅用了25%的時(shí)間卻增加了102%的貸款。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”，熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)政策收緊信貸政策。2017年第一季度，個(gè)人房貸余額同比增幅出現(xiàn)收窄（35.5%），此后兩個(gè)季度保持收窄態(tài)勢(shì)，第三季度回落至25.6%。

2016年第四季度以來(lái)，個(gè)人購(gòu)房貸款余額新增額連續(xù)回落，傳統(tǒng)的“金九銀十”暗淡收?qǐng)?，貸款新增額與第二季度持平，種種跡象表明，隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)酵，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，投機(jī)需求得到有效抑制。

隨著個(gè)人按揭房貸的連續(xù)回落，全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比也由2016年第三季度的53%回落至今年第三季度的31%，但指標(biāo)絕對(duì)值仍高于2008年以來(lái)歷史平均值20%，說(shuō)明住戶房貸部門(mén)去杠桿未來(lái)仍有空間。

住宅銷售中公積金貸款占比穩(wěn)定在9%左右

對(duì)比住建部公布的2011年以來(lái)的住房公積金發(fā)放額與一、二手住宅成交總額發(fā)現(xiàn)，近6年來(lái)，全國(guó)住房公積金發(fā)放額占成交總額比例基本穩(wěn)定在9%左右。

2010年10月底至2011年7月初的近9個(gè)月時(shí)間內(nèi)，公積金貸款利率5次上調(diào)累計(jì)1.03個(gè)百分點(diǎn)，5年期公積金貸款利率由3.87%上升至4.9%，多次加息有效抑制了公積金貸款數(shù)量，公積金貸款占成交總額比為有數(shù)據(jù)以來(lái)最低值6%。

2012年6～7月，公積金貸款利率下調(diào)， 5年期公積金貸款利率回落至4.5%，公積金貸款占成交總額比上升至9%，此后三年穩(wěn)定在9%。

2014年11月至2015年8月，公積金貸款利率5次下調(diào)累計(jì)1.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期公積金貸款利率由4.5%回落至3.25%。2015年8月，住建部發(fā)文下調(diào)公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例10個(gè)百分點(diǎn)至20%。多次降息、降首付，使得公積金貸款發(fā)放額同比上升68%，公積金貸款占成交總額比同步上升至12%，為2011年以來(lái)最高值。

到2016年，公積金貸款額度有限公積金貸款占成交總額比回落至9%。2016年部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)大幅攀升，其中15個(gè)熱點(diǎn)城市全年房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)上漲約29%。一般來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)上漲或者預(yù)期上漲的過(guò)程中，人們更愿意貸款買(mǎi)房。由于住房公積金貸款利率較商業(yè)貸款利率更優(yōu)惠（低1.6～2.6個(gè)百分點(diǎn)），人們購(gòu)房時(shí)傾向于充分利用公積金資源，然后將剩余貸款需求轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款，這使得房?jī)r(jià)漲幅較大的同時(shí)公積金貸款新增額相對(duì)穩(wěn)定，公積金貸款額度有限公積金貸款占成交總額比回落。

消費(fèi)貸違規(guī)流入不改居民購(gòu)房杠桿下行態(tài)勢(shì)

這里將人民銀行公布的個(gè)人購(gòu)房貸款新增余額占全國(guó)一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國(guó)一、二手房成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國(guó)居民表內(nèi)購(gòu)房杠桿率。此外，加上3月以來(lái)的新增異常短期消費(fèi)貸款金額，考察此類違規(guī)資金對(duì)于居民杠桿的影響。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)居民表內(nèi)購(gòu)房杠桿率從2015年第三季度開(kāi)始快速上升，2016年第四季度達(dá)到2010年以來(lái)最高位，達(dá)到44.1%。2017年第一季度，該指標(biāo)小幅回落至43.8%，此后第二季度持續(xù)下行，第三季度回落至37.8%。目前來(lái)看，基本可以確認(rèn)當(dāng)前全國(guó)個(gè)人購(gòu)房杠桿已經(jīng)步入下行通道。

加入3月以來(lái)的新增異常短期消費(fèi)貸款金額，重新估算全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率。數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)貸款的違規(guī)進(jìn)入提高了居民購(gòu)房杠桿約3%，說(shuō)明違規(guī)資金的進(jìn)入體量相對(duì)較小，僅僅減緩了居民杠桿下降的速度，并沒(méi)有改變居民杠桿下降趨勢(shì)。

十九大報(bào)告重新強(qiáng)調(diào)要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”，讓房地產(chǎn)回歸“居住屬性”，預(yù)計(jì)后續(xù)各類房地產(chǎn)新政將緊緊圍繞“房住不炒”的政策導(dǎo)向?？紤]到持續(xù)的金融秩序整頓以及第三季度對(duì)違規(guī)資金的打擊，預(yù)計(jì)第四季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿將進(jìn)一步下降。

全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒗^續(xù)下行

比較全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與70城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與居民杠桿總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。但值得注意的是，2012～2013年這輪樓市短周期繁榮期間，杠桿僅在初期小幅上升，此后一直保持在20%～30%水平低位盤(pán)整，這主要由于此輪周期僅部分一、二線城市復(fù)蘇，大部分三、四線市場(chǎng)成交依舊低迷。

2015年3月起，居民購(gòu)房杠桿和房?jī)r(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比在2016年第三季度見(jiàn)頂，居民住房杠桿在2017年第一季度見(jiàn)頂。本輪居民住房杠桿滯后于房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比回落，反映了在“因城施策”的政策環(huán)境下，部分熱點(diǎn)城市收緊信貸的同時(shí)，一些三、四線城市信貸依舊寬松。2017年3月，一部分三、四線城市出臺(tái)調(diào)控之后，居民購(gòu)房杠桿連續(xù)兩個(gè)季度回落。從第四季度來(lái)看，隨著居民購(gòu)房杠桿的進(jìn)一步回落，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將保持下行。