【摘要】房地產開發(fā)項目的工程管理是一項比較復雜的系統(tǒng)工程，對房地產項目工程的優(yōu)化管理，應當在房地產項目規(guī)劃前做好充分的調研，應當不斷完善房地產開發(fā)項目工程管理的機制和制度，著眼于房地產開發(fā)項目中存在的工程管理問題，對房地產開發(fā)的整個過程進行全面控制，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。本文對房地產開發(fā)項目管理難點進行了探討。

【關鍵詞】房地產開發(fā)；項目管理；難點；對策

房地產開發(fā)項目是一個相對復雜的系統(tǒng)，房地產項目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強的學科，項目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關理論、觀點和方法進行綜合運用，才能實現對生產要素的優(yōu)化配置。只有將項目管理過程中存在的難點問題完善解決，才能促進房地產開發(fā)項目穩(wěn)健有序地進行。

1、房地產開發(fā)項目管理的難點

1.1忽視市場調研，盲目進行開發(fā)

一些開發(fā)商為了節(jié)約成本，往往不做或者只做簡單的項目前期市場調研。然后在項目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場調研會對決策產生很大的影響，可能會導致對消費者人群定位不準確，錯過最佳的開發(fā)機會。雖然當前大體上樓市依然火爆，但也出現了三四線城市房價走低，樓房賣不出去的現象。若地產商對房產項目定位錯誤，沒有找到最佳的消費人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險。

1.2設計階段忽略成本控制，導致建設期投入過大

設計階段成本控制的問題是比較常見的，因為一個設計師很難既能設計出優(yōu)美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結構設計，還懂得建筑的造價與預算。現階段，這些過程往往分配給不同專業(yè)的人員共同完成。三方的專業(yè)人員又往往不在同一個單位，這就造成了溝通困難，設計方案需要反復修改，不僅很難做出外觀，安全，造價三方面都讓人滿意的項目，而且會拖延進度浪費時間。所以，在項目建設過程中，我們常常發(fā)現這樣的現象：不是建筑質量強度不合格；就是項目投資遠遠超出預期導致項目資金跟不上而停工；再者就是發(fā)現施工過程中難以達到設計的要求，設計需要變更。

1.3項目分包轉包嚴重，收尾階段質量問題突出，各方矛盾重重

分包不符合國家法律規(guī)范，多次轉包的項目從來沒有不出問題的。轉包是違法的，必須禁止。這里主要談談分包可能會對開發(fā)商項目管理造成的困難。像房產開發(fā)這樣的大型工程，現在多是由眾多的分包建設單位分別于開發(fā)商簽訂合同的。例如比較常見的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進行的工程或多或少會有聯系，這往往牽涉到了各方利益，如果協(xié)調管理不及時，容易出現矛盾。筆者參與的項目中就出現了施工過程中各分包的單位互相掐架，扯皮的現象，工程建設不得不停工。開發(fā)商不得已充當和事老，在利益糾紛面前盡量協(xié)調，往往是以自掏腰包的方式來平息各方爭執(zhí)。在項目即將驗收時期這種利益之爭更加嚴重，因為開發(fā)商與住戶已簽訂交房合同，面臨違約追責的風險。而施工方此時往往糾結合同中細節(jié)不到位的地方，可以說是趁火打劫。開發(fā)商面臨著延期交房，給住戶違約金，或者滿足施工方要求，新增項目接口工程的投入的二重選擇。

2、房地產開發(fā)項目管理的措施

2.1完善監(jiān)理制度

監(jiān)理在房地產開發(fā)項目施工方面有著重要的地位，所以監(jiān)理企業(yè)的發(fā)展將對所開發(fā)項目有著很大的益處。拓寬監(jiān)理技術領域，對工程進行全方位過程監(jiān)理，加強對監(jiān)理單位資質的管理并且適當的制定監(jiān)理取費標注，杜絕惡性競爭，使監(jiān)理制度更完善。建設單位、承建單位、監(jiān)理單位三方是平等的合同約定關系，有著委托和被委托的關系。合同一旦簽訂，則各司其職，不得對其他兩方有所制約和干涉。監(jiān)理單位有權進行公正獨立的工作開展。在工作中，房地產開發(fā)單位應在協(xié)調監(jiān)督和檢查監(jiān)理工作方面進行側重，以避免權責不明，建設單位干涉監(jiān)理工作的情況發(fā)生。

2.2提高開發(fā)項目報告的可行性

在建筑工程施工建設中，工程企業(yè)應積極的參加編制新開發(fā)項目的可行性報告，并通過從報告中發(fā)現問題與解決問題，使其可提高建筑工程的整體質量。而在編制新開發(fā)項目的可行性報告時，相關工作人員應結合工程經濟預算、容積率、機械設備、綠化面積、裝修標準等細節(jié)，找出工程技術管理中優(yōu)化資源配置的最佳途徑。與此同時，工作人員還應擬定具體實施方案，使其促使優(yōu)化的工程資源配置能夠公開、明確，進而提高房地產工程企業(yè)的經濟效益。另外，房地產企業(yè)在考察項目可行性的過程中，對于開發(fā)工地附近的環(huán)境與民生問題需進行考察，并以最大程度的能力保障自然環(huán)境與群眾利益，堅決反對不健康、不道德、中飽私囊的行為出現，影響房地產工程企業(yè)未來的發(fā)展。而通過編制健康、綠色、并順應民生的工程項目，以便與優(yōu)化自身企業(yè)的人力資源與土地資源。

2.3重視施工階段及后期階段的項目管理

（1）重視現場安全管理。健全現場項目部的安全管理架構，嚴禁將工程承包

給不具備相應資質的單位，將重點放在事前控制上，避免發(fā)生安全事故。

（2）做好施工階段的資金使用計劃，嚴格按照計劃進行工程款的支付。

（3）嚴格控制甲供材。甲供材的范圍、交接方式要事先周密確定，列入工程招投標合同，并嚴格按合同履約。盡量減少甲供材的種類，對十通用地方建材，可由承包方自行采購。

（4）要盡量減少甲分包項目，在工程招投標文件及工程建設承包合同中由總承包單位完成的工程內容盡可能讓總承包單位組織施工。

（5）開發(fā)商一定要真正重視項目竣工驗收階段的項目管理工作。在項目竣工驗收階段可建立一個由開發(fā)商主管領導組織、整合工程管理、銷售、開發(fā)、采購、物業(yè)管理等各部門組成項目收尾臨時一機構，與現場項目部管理人員分工協(xié)作，共同完成工程竣工驗收階段的項目管理及項目交付、移交工作。

結語：

房地產開發(fā)關系到人們的日常生活，因此一直都是人們所關注的話題。開發(fā)商在開發(fā)項目時都需要通過提升對開發(fā)項目的管理水平而有效規(guī)避風險，從而降低投資成本，提升自身競爭力。然而，現階段在房地產開發(fā)項目的管理過程中仍存在很多重點和難點，只有在整體規(guī)劃時將這些重難點考慮到位，才能有效降低工程造價，避免或減少風險帶來的損失。

參考文獻：

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