【摘要】本文在查閱大量國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)理論與金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對金融市場穩(wěn)定性的影響機(jī)制。選取較具有代表性的成都市房地產(chǎn)市場為研究對象，對比分析2004年-2013年期間成都市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)具體指標(biāo)的相關(guān)數(shù)據(jù)，分階段研究其價(jià)格波動(dòng)歷史狀況與金融市場穩(wěn)定現(xiàn)狀，探討成都市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對融穩(wěn)定的影響效應(yīng)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)；金融穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

1、成都市房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)狀況分析

1.1成都市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的分析指標(biāo)

成都市房地產(chǎn)價(jià)格由2000年的1872元/m2上升至2013年的7828元/m2，漲幅十分迅速。研究成都市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是否會(huì)引起金融市場的不穩(wěn)定，首先要對房地產(chǎn)價(jià)格做出合理的界定，判斷其是否出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，本文選擇了不同的指標(biāo)判斷成都市房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)狀況。（1）房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額，比值可以用來反映投資結(jié)構(gòu)是否合理，該比值在30%為正常，超過該比值則認(rèn)為成都市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中出現(xiàn)了泡沫。（2）商品房施工面積/商品房竣工面積。商品房施工面積與商品房竣工面積之比可以反應(yīng)房地產(chǎn)市場在未來一段時(shí)間的供求狀況。有研究表明，該指標(biāo)的合理區(qū)間為2.5—3.5。比值小于2.5說明房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)供給不足；而如果該指標(biāo)的值大于3.5，則說明房地產(chǎn)市場的供給量放大，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)泡沫。（3）房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為，合理的房價(jià)收入比的取值范圍為3-6，若高于這一范圍，則認(rèn)為其房價(jià)偏高，背離了消費(fèi)者的購房能力，房地產(chǎn)可能存在泡沫大。（4）房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率，比值可以反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢，有研究認(rèn)為該指標(biāo)的值不應(yīng)該超過2，否則說明房地產(chǎn)價(jià)格存在虛高的情況。（5）房屋租售比，即房地產(chǎn)租金和售價(jià)之比。該比值能夠反映房地產(chǎn)是否具有長期投資價(jià)值。有研究表明，房屋租售比保持在1以內(nèi)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格不存在泡沫。

1.2成都市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的評價(jià)

要綜合多項(xiàng)指標(biāo)判斷成都市房地產(chǎn)價(jià)格是否偏離其真實(shí)價(jià)值，先對成都市房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)指標(biāo)以及權(quán)重做出賦值，并利用相關(guān)學(xué)者的研究結(jié)果進(jìn)行測試，房地產(chǎn)價(jià)格綜合泡沫度P=a/A1×W1+b/A2×W2+c/A3×W3+d/A4×W4+e/A5×W5。結(jié)果見表1。

根據(jù)計(jì)算結(jié)果和國際標(biāo)準(zhǔn)，泡沫程度可以劃分為四類，無泡沫：P<1.0；輕度泡沫：1.01.4?？梢钥闯?，成都市在2005年間開始出現(xiàn)輕微的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，2008年和2009年受到地震以及全球金融危機(jī)的影響房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫度有一定的下降。09年后泡沫度有所上升，但波動(dòng)幅度不大，這說明成都市房地產(chǎn)受投資結(jié)構(gòu)和供需狀況等不均衡發(fā)展的影響，價(jià)格偏高，呈現(xiàn)輕微泡沫現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷累積，房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲，更多的信貸資金被吸引進(jìn)入成都市房地產(chǎn)市場。在此過程中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也將逐漸累積。成都市目前的房價(jià)泡沫度屬于可控范圍內(nèi)，但房價(jià)泡沫的存在不利于城市產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，必須引起重視，長期監(jiān)督調(diào)控。

2、成都市金融穩(wěn)定狀況研究

改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體上保持著穩(wěn)定增長的局面，沒有爆發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。成都市作為西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中趨穩(wěn)。根據(jù)駱駝評級體系（CAMELS）和FSI評價(jià)指標(biāo)體系，金融穩(wěn)定主要體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長率、固定資產(chǎn)投資增長率、CPI（消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)）、金融機(jī)構(gòu)的存貸比、資本充足率和不良貸款率等指標(biāo)上。本文從GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）增長率、固定資產(chǎn)投資增長率、CPI三項(xiàng)金融指標(biāo)和銀行發(fā)展情況具體分析成都市金融穩(wěn)定狀況，并從房地產(chǎn)投資增長率、房價(jià)增長率等指標(biāo)分析了房地產(chǎn)市場對金融市場的影響。

2.1 GDP趨勢分析

2004年-2013年成都市GDP增速較快，一直保持較快增長。2004年—2007年增長率逐年上升；2008年由于金融危機(jī)和地震的影響而回落；2009以后成都市GDP增速繼續(xù)上升；2013年由于中央政府在全國推行改革以解決由信貸與投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長模式帶來的經(jīng)濟(jì)不平衡問題，成都市受其影響GDP增速再次回落。但整體看來，成都地區(qū)GDP絕對量一直呈現(xiàn)上升的趨勢，GDP增長率也呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長勢頭，這是成都市金融市場維持穩(wěn)定發(fā)展的重要因素之一。因此，在GDP的支撐下，銀行業(yè)投向房地產(chǎn)的信貸規(guī)模會(huì)呈現(xiàn)增長的趨勢。

2.2 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資趨勢分析

2004年-2013年，成都固定資產(chǎn)投資總額和房產(chǎn)投資總額不斷攀升，增長迅速，反應(yīng)出整個(gè)社會(huì)和房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求非常旺盛，這是金融市場穩(wěn)定性的堅(jiān)實(shí)支撐。除了08年和09年，其余年份房地產(chǎn)投資總額的增長率均超過了固定資產(chǎn)投資總額的增長率，說明成都市房地產(chǎn)投資總額在固定資產(chǎn)投資總額中所占比例上升迅速，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場穩(wěn)定性的影響逐漸增大。

2.3 CPI發(fā)展趨勢及房價(jià)增長率分析

2005年以前成都市CPI偏高，物價(jià)中泡沫嚴(yán)重，2005年政府調(diào)控物價(jià)，CPI下降且在06年達(dá)到最低值。《四川省金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出：2012年以來，成都市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年同月下降2.78%，且房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選。CPI下降表明物價(jià)全面持續(xù)上漲的通貨膨脹情況得以緩解，物價(jià)中的泡沫成分逐漸減小。

2.4 銀行業(yè)發(fā)展情況

考慮到成都市各大銀行資本充足率以及不良貸款率指標(biāo)數(shù)值不對外公布，同時(shí)由于地方性銀行業(yè)受到總行的嚴(yán)密監(jiān)控和指標(biāo)化考核，本文對成都市商業(yè)銀行穩(wěn)定性的考察選取四川省商業(yè)銀行的指標(biāo)數(shù)據(jù)為代表進(jìn)行具體分析。2013年，四川銀行機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額6.13萬億元，相較于2012年增加8801億元，增長16.8%；負(fù)債總額5.94萬億元，比2012年增加了8424億元，增長16.5%。四川省銀行業(yè)乃至成都市銀行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。主要體現(xiàn)在：（1）存貸款穩(wěn)步增長；（2）資產(chǎn)質(zhì)量總體改善；（3）資本充足率下降。

3、成都市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對金融穩(wěn)定的影響

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房抵押貸款、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露及金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)期限錯(cuò)配是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要源頭。房地產(chǎn)開發(fā)貸款效應(yīng)產(chǎn)生的原因是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)貸款的償還，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)定；住房抵押貸款效應(yīng)由于房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定改變了個(gè)人抵押品價(jià)值，進(jìn)而對金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)定產(chǎn)生影響；房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露主要說明房地產(chǎn)融資渠道單一進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)期限錯(cuò)配則是由于房地產(chǎn)等行業(yè)對資金使用的期限較長，從而引發(fā)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)變現(xiàn)問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良貸款和個(gè)人住房抵押不良貸款涉及到企業(yè)、個(gè)人的隱私，金融機(jī)構(gòu)不予對外公布，所以相關(guān)數(shù)據(jù)很難搜集到，缺少相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析，在此，主要從房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露效應(yīng)和存貸款期限結(jié)構(gòu)錯(cuò)配效應(yīng)出發(fā)來分析房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定運(yùn)行對金融體系穩(wěn)定性的效應(yīng)。

3.1房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)暴露房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

近年來，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款額度大都處于環(huán)比增加的狀態(tài)，且成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款額占其投資總額的比重一直保持在20%左右，反映出房地產(chǎn)業(yè)對金融機(jī)構(gòu)的依賴性較強(qiáng)。金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)融通的資金過多，一旦市場出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)直接引發(fā)銀行風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融穩(wěn)定。另一方面，由于我國銀行在定價(jià)方面缺乏有效的機(jī)制，成都市乃至四川省的銀行業(yè)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢，信貸資源配置效率低下，增加了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。而政府出臺(tái)的各項(xiàng)房價(jià)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)市場面臨更為復(fù)雜的政策變化，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格的不穩(wěn)定運(yùn)行，這也影響了成都市金融體系的穩(wěn)定。綜上，應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，增強(qiáng)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

3.2房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)反映信貸期限結(jié)構(gòu)錯(cuò)配

金融機(jī)構(gòu)信貸期限結(jié)構(gòu)錯(cuò)配主要是指房地產(chǎn)等行業(yè)貸款的長期性會(huì)引發(fā)金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性問題。成都市金融機(jī)構(gòu)的信貸期限結(jié)構(gòu)錯(cuò)配效應(yīng)，可以從其短期貸款和中長期貸款所占各項(xiàng)貸款比率上反應(yīng)出來。通過《四川省金融穩(wěn)定報(bào)告》可以看出，成都市金融機(jī)構(gòu)的信貸期限結(jié)構(gòu)存在不合理現(xiàn)象，中長期貸款所占比率過高，中長期貸款量不斷增加。截止到2013年末，成都市中長期貸款占各項(xiàng)貸款比例高達(dá)59.43%，說明成都市金融機(jī)構(gòu)新增貸款主要投向于房地產(chǎn)行業(yè)等中長期項(xiàng)目，對短期項(xiàng)目投入較少。這樣的信貸期限結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，而一些私營、個(gè)體經(jīng)濟(jì)則面臨資金緊張的狀況。中長期貸款的增多使得金融機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。因而，成都市金融機(jī)構(gòu)應(yīng)合理搭配不同期限的信貸資金，控制對房地產(chǎn)行業(yè)等中長期項(xiàng)目的信貸投放，調(diào)節(jié)信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

通過上述三個(gè)方面的分析，可以看出：

（1）成都市房地產(chǎn)價(jià)格中存在輕微的泡沫，但是就本文所選取的房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額、商品房施工面積/商品房竣工面積、房價(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率和房屋租售比共五項(xiàng)測算房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的指標(biāo)值來看，成都市房地產(chǎn)價(jià)格略有偏離真實(shí)價(jià)值。但考慮到成都市作為省會(huì)城市和西部政治經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)價(jià)格偏高也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正?，F(xiàn)象。總體來看，成都市房地產(chǎn)價(jià)格仍然在可控的范圍之內(nèi)。（2）從GDP增長率、固定資產(chǎn)投資增長率、CPI三項(xiàng)指標(biāo)和銀行發(fā)展情況來看，成都市的金融市場較為穩(wěn)定，但也反映出房地產(chǎn)對信貸過度依賴和信貸期限結(jié)構(gòu)錯(cuò)配的問題。（3）為了避免房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對金融市場穩(wěn)定性的影響，有必建立房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)背景下金融市場穩(wěn)定性影響風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)，從而保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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