寧波樓市調(diào)控升級(jí)，10月11日起，部分地區(qū)房產(chǎn)2年限售。

目前正值“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市銷售旺季，但從9月22日起全國(guó)各地卻掀起了新一輪“調(diào)控潮”：西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽、石家莊、武漢、無錫、桂林、東莞、寧波等12個(gè)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施。其中，除西安、武漢外，其余城市實(shí)施了限售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來全國(guó)已有超過45個(gè)城市發(fā)布了樓市“限售令”，也許不排除之后還會(huì)有其他城市跟進(jìn)出臺(tái)“限售令”。此外，也有不少城市的銀行通過提高房貸利率，為樓市降溫，樓市進(jìn)入“速凍”模式。

業(yè)內(nèi)人士分析，本輪樓市政策的核心訴求是抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。未來樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房住不炒”這一明確的樓市調(diào)控主線條。預(yù)計(jì)調(diào)控將快速向三、四線城市蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。多地樓市調(diào)控加碼的同時(shí)，一線和二線城市的首套房貸利率已迎開始上揚(yáng)。市場(chǎng)預(yù)期地產(chǎn)投資增速會(huì)逐漸開始下行，原因在于房貸利率上抬疊加房?jī)r(jià)下行。

樓市限售再出新政

目前，限售已經(jīng)是中國(guó)樓市調(diào)控的一個(gè)重要手段。

在本次調(diào)控中，西安市是在房?jī)r(jià)備案上做出調(diào)控。西安市物價(jià)局規(guī)定，自9月25日起， 商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可前，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房，在調(diào)整價(jià)格前，須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)。

重慶市和南昌市規(guī)定，在限售區(qū)購(gòu)買的新建商品房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年后方可轉(zhuǎn)讓。

重慶市在《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)新購(gòu)住房再交易管理的通知》中規(guī)定，從9月23日起重慶主城區(qū)新購(gòu)新建商品住房和二手住房須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿2年后才能上市交易。

南昌也規(guī)定從9月23日起，在全市（含南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū)）范圍內(nèi)，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。

南寧市此次的調(diào)控政策是在5月26日限售政策上的再次強(qiáng)化，之前是第三套及以上住房限售，現(xiàn)在則是第二套及以上住房限售。

南寧市住房保障局和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的補(bǔ)充通知》，要求企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在南寧市區(qū)（不含武鳴區(qū)）購(gòu)買第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，南寧要求，嚴(yán)格商品房銷售管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可，對(duì)外銷售商品房時(shí)，在未與購(gòu)房人就預(yù)售許可范圍內(nèi)具體房號(hào)達(dá)成購(gòu)房協(xié)議前，不得收取購(gòu)房人任何費(fèi)用。違反上述規(guī)定的，責(zé)令限期整改，并暫停辦理該項(xiàng)目商品房買賣合同網(wǎng)簽。上述通知自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期5年。

長(zhǎng)沙市的調(diào)控政策則是要求首套房取得產(chǎn)權(quán)證滿3年后才能購(gòu)買第二套房。為進(jìn)一步遏制非長(zhǎng)沙市戶籍投機(jī)需求，將非長(zhǎng)沙市戶籍家庭限購(gòu)所需12個(gè)月以上個(gè)稅或社保證明時(shí)間提高為24個(gè)月。同時(shí)，此次全面升級(jí)了調(diào)控范圍，包括內(nèi)六區(qū)和長(zhǎng)沙縣全域。

石家莊要求本市戶籍居民家庭新購(gòu)住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易，購(gòu)房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)；武漢市要求在銷售商品房時(shí)，不得以要求購(gòu)房人一次性付款，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式，拒絕購(gòu)房人正常使用住房公積金個(gè)人貸款購(gòu)房。同時(shí)，購(gòu)房人使用住房公積金貸款購(gòu)房，應(yīng)享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權(quán)利。

9月25日，無錫市出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策。其中規(guī)定，暫停向已經(jīng)擁有兩套及以上住房的本地居民出售新房，暫停向已經(jīng)擁有一套住房的非本地居民出售新房和二手房。9月30日，寧波市住建委官方發(fā)布了寧波房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼的消息，主要內(nèi)容為：10月1日起在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)新購(gòu)的住房“2年內(nèi)限售”。

中信證券研究報(bào)告認(rèn)為，隨著各地限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售政策紛紛出爐，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)控政策不斷疊加確實(shí)對(duì)抑制房?jī)r(jià)瘋漲，回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”定位產(chǎn)生了明顯效果，但更為重要的是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。

樓市背后高燒不退

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來看，15個(gè)一線及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比均為零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)；而上述出臺(tái)調(diào)控新政的城市，房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)了上漲：南昌上漲100.9%，貴陽上漲100.7%，南寧上漲100.6%，西安上漲100.3%，重慶上漲100.3%，長(zhǎng)沙上漲100.2%。

另據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月上述幾個(gè)城市土地市場(chǎng)火熱，重慶土地出讓金超過千億元，武漢、西安、南昌、石家莊、長(zhǎng)沙等城市土地出讓金均超過200億元，多個(gè)城市刷新了歷史同期紀(jì)錄。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年以來，我國(guó)土地出讓收入最高的50個(gè)城市合計(jì)“賣地”金額達(dá)2.28萬億元，同比上漲32%，且土地成交平均溢價(jià)率依然較高。如北京盡管在官方嚴(yán)格調(diào)控之下，土地成交平均溢價(jià)率同比下降15.95%，但仍高達(dá)27.96%；杭州、南京、上海、武漢等城市土地成交平均溢價(jià)率也保持著較高水平。

3月從北京開始，以限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限賣、限商為主要標(biāo)志的“五限”調(diào)控，在15個(gè)熱點(diǎn)城市逐步實(shí)施。歷經(jīng)近半年后效果明顯顯現(xiàn)，8月15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)近3年新房?jī)r(jià)格環(huán)比首次全部“停漲”現(xiàn)象，一線城市則新房?jī)r(jià)格29個(gè)月來環(huán)比首次下降。中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，這12個(gè)城市密集發(fā)布調(diào)控政策，說明中央對(duì)樓市的調(diào)控逐漸從過去的抑制住15個(gè)熱點(diǎn)城市開始下調(diào)到更多的熱點(diǎn)二、三線城市。由于三、四線城市去庫存已經(jīng)接近尾聲，未來將有更多城市發(fā)布約束性的政策。

精準(zhǔn)調(diào)控遏制投機(jī)

實(shí)際上，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的未來走向，政府方面已經(jīng)多次釋放信號(hào)。

今年7月召開的中央政治局會(huì)議明確提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。這是繼去年底中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，中央再一次就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及調(diào)控提出明確要求。

此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國(guó)土資源部相繼發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》以及《關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，分別從供給端、需求端和建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制等方面入手，有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

中國(guó)樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入第七輪，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一輪調(diào)控，是為了再次堅(jiān)定樓市調(diào)控連續(xù)性和穩(wěn)定性，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。精準(zhǔn)調(diào)控、遏制投機(jī)行為和市場(chǎng)炒作，皆成為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。其中，限售對(duì)于炒房客的打擊作用格外顯著，通過限售把房子壓在炒房客的手上，提高其購(gòu)房和炒房的成本，壓縮和堵塞他們炒房變現(xiàn)的空間與渠道。