政策調(diào)控的不斷加碼，讓今年的樓市和租賃可謂冰火兩重天。一邊推出限買限售政策，提高按揭貸款利率，一邊推出租售同權(quán)、鼓勵(lì)住房租賃政策。購(gòu)房市場(chǎng)進(jìn)入門檻的提高，讓部分置業(yè)者轉(zhuǎn)而選擇租房。在此大環(huán)境下，長(zhǎng)租公寓迎來了發(fā)展契機(jī)，成為各路資本相爭(zhēng)的藍(lán)海。吸引了雷軍、閻焱、王石以及投資機(jī)構(gòu)競(jìng)相布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。據(jù)悉，今年以來，已有多家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)宣布獲得融資。

有分析人士表示，由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漸高，未來將有越來越多的人以租房而非買房的方式解決住房問題。這對(duì)長(zhǎng)租公寓來說，意味著新的營(yíng)銷機(jī)會(huì)正在到來。

年輕租客的新寵

“長(zhǎng)租公寓”不是一個(gè)新名詞。拎包客、蝸居租客、駐客公寓、米果家、橘果公寓、魔方公寓、YOU+、優(yōu)客逸家等等，相信不少人都聽過其中一兩家的名字。

與20世紀(jì)六七十年代出生的父母一輩不同，“80后”“90后”大學(xué)生進(jìn)入社會(huì)后，更注重追求生活品質(zhì)，講究“房子是租來的，生活不是租來的”。

市面上的長(zhǎng)租公寓主要面向的也是這些中高收入的年輕群體。比普通租房省心，房租價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，有私密獨(dú)立的單間，入住的又大都是同齡人，興起的長(zhǎng)租公寓正快速成為年輕租客的新寵。

雖然單間月租金比周邊同類房源高100～200元，但這類租客還是選擇了這里。智能人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)和24小時(shí)的巡邏服務(wù)讓傳統(tǒng)出租房的治安難題迎刃而解，而且最讓租客頭痛的維修難題因?yàn)?4小時(shí)管家服務(wù)的存在也輕松了不少。記者的好友一直在北京打拼，相比傳統(tǒng)的中介找房，她更喜歡在網(wǎng)上下單租房，在“自如”里看上一個(gè)環(huán)境還算不錯(cuò)的房間，定期有人上門打掃衛(wèi)生，看上去風(fēng)格簡(jiǎn)明整潔的，一租便是好幾年。

不同于傳統(tǒng)的租房模式，為了照顧年輕人愛玩的特點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓不只提供住所功能，部分長(zhǎng)租公寓還具備社交屬性。這部分長(zhǎng)租公寓多采用社群運(yùn)營(yíng)模式，除提供房屋住所外，還包括休閑區(qū)、娛樂區(qū)等公共區(qū)域，提供網(wǎng)絡(luò)、熨燙、健身、咖啡、IPTV等服務(wù)。

目前，長(zhǎng)租公寓的租賃價(jià)格在城市中處于中等偏上水平。以萬科旗下位于廣州的泊寓為例，它主要面向35歲以下、有固定工作的年輕人或在校學(xué)生。20平方米左右的租金每月在1500元左右，同時(shí)還有超過200元的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等支出，每月居住成本超過2000元，比周邊普通租賃住房要高出一些。

長(zhǎng)租公寓獲得房企青睞

衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告（2016）》稱，未來一二十年，中國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進(jìn)程，2020年中國(guó)仍有2.5億以上的流動(dòng)人口。流動(dòng)人口帶來的居住需求大大地推動(dòng)了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，在此形勢(shì)下，推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的利好政策頻出。

長(zhǎng)租公寓由此被推上了風(fēng)口，并正在從千億向萬億市場(chǎng)邁進(jìn)。巨大的市場(chǎng)前景，讓各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及各路資本爭(zhēng)相涌入長(zhǎng)租公寓的發(fā)展浪潮之中。

實(shí)際上，萬科、龍湖、世聯(lián)行等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域有所動(dòng)作。早在2014年，萬科就推出萬科驛產(chǎn)品，后更名為“泊寓”。隨后，保利、遠(yuǎn)洋、綠城、陽(yáng)光城在2015年也加入布局長(zhǎng)租公寓，金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯(lián)行則在2016年進(jìn)入該市場(chǎng)。

更早之前，魔方公寓、優(yōu)家公寓等一批機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的公寓已經(jīng)打開這一市場(chǎng)，鏈家、我愛我家等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也正在試圖分一杯羹。公開資料顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模在2016年就超過萬億元。

房企涉足長(zhǎng)租公寓，自然有自己的考慮。杭州龍湖冠寓運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人葉忠表示，相比傳統(tǒng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，房企有著三大優(yōu)勢(shì)：一是融資成本低，長(zhǎng)租公寓本身盈利困難，但相對(duì)來說房企可做到較低的融資成本，盈利更可行；二是現(xiàn)成的品牌可直接輸出；三是房企手中有更多的存量物業(yè)資源，獲取房源更容易。

隨著越來越多的房企入場(chǎng)，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓主要有兩種商業(yè)模式：一種是租賃產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)租，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過對(duì)舊廠房、居民商品房等項(xiàng)目進(jìn)行整體承租改造后再面向市場(chǎng)，例如魔方、YOU+、鏈家自如寓等都采用這種模式；另外一種是房企自持物業(yè)從事租賃，如萬科的長(zhǎng)租公寓品牌泊寓、佳兆業(yè)推出寓享空間等。

長(zhǎng)租公寓的前景

巨頭紛入，長(zhǎng)租公寓前景如何？

一位業(yè)內(nèi)人士表示，“長(zhǎng)租公寓的定位有點(diǎn)像快捷酒店，租金并不算太高，房企利潤(rùn)很薄”。習(xí)慣于賺快錢的房企要想在長(zhǎng)租公寓這塊土壤長(zhǎng)久待下去，需要的是足夠的耐心。

對(duì)開發(fā)商而言，長(zhǎng)租公寓并算不上一個(gè)高性價(jià)比的生意。據(jù)了解，目前市場(chǎng)上一般的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目盈利周期在5～7年，而項(xiàng)目的租賃周期一般為5年、10年不等，較長(zhǎng)的盈利周期以及較短的租約、未來續(xù)租存在不確定性等因素之間形成不可調(diào)和的矛盾。即便是在投入大回報(bào)周期長(zhǎng)的情況下，仍然有一大批房企扎進(jìn)來。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展至今，一方面拼規(guī)模，一方面看資金，最終落點(diǎn)都會(huì)是拼盈利。但到現(xiàn)在為止，整個(gè)行業(yè)盈利難的問題還沒有有效解的決辦法。

縱觀長(zhǎng)租公寓的盈利狀況，除僅有一家實(shí)現(xiàn)一個(gè)點(diǎn)的盈利外，其余都是虧損狀態(tài)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，房企現(xiàn)在涉足長(zhǎng)租公寓主要還是一種嘗試。就目前的市場(chǎng)情況來看，還沒有盈利的企業(yè)和盈利的可能性。即使管理相對(duì)好的企業(yè)長(zhǎng)租公寓租售比也只有2%～3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)資金成本。

而運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)涉足長(zhǎng)租公寓由來已久，其獲益方式主要是獲取租金差價(jià)。以鏈家旗下自如寓為例，采取的主要模式是通過中介代理房源，與房東簽訂長(zhǎng)期合同，并提供統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配置，然后以“租房平臺(tái)”的形式對(duì)外散租。在取消“中介費(fèi)”的同時(shí)，自如會(huì)收取一定數(shù)額的“管理費(fèi)”，房租相較市價(jià)而言，通常高出30%～50%。

遺憾的是，盡管租金不菲，但自如寓所獲利潤(rùn)卻不高。據(jù)鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，自如在運(yùn)營(yíng)初期的5年是非常痛苦的，在一線城市的租金回報(bào)率都不到2%。

長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)新興行業(yè)，各運(yùn)營(yíng)方都是摸著石頭過河，誰也沒有一個(gè)準(zhǔn)確的方向。就目前的市場(chǎng)行情來看，長(zhǎng)租公寓的盈利點(diǎn)仍在未來。

部分業(yè)內(nèi)人士表示，在政策支持、資本追捧、消費(fèi)升級(jí)等利好因素的影響下，現(xiàn)在對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說是一個(gè)很好的機(jī)遇。但是當(dāng)前市面上多數(shù)長(zhǎng)租公寓仍然靠資本投資維持運(yùn)轉(zhuǎn)，能否在預(yù)期時(shí)間內(nèi)建立盈利模式，實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈，關(guān)系長(zhǎng)租公寓生死。