彼時(shí)，2015年信托還處于高收益時(shí)代，集合信托產(chǎn)品收益率多為9%以上。隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速的下行，集合信托的整體收益率也告別了高收益時(shí)代。從“9”時(shí)代一路降至“6”時(shí)代，最近倆月，信托預(yù)期收益率呈現(xiàn)持續(xù)回升狀態(tài)，9月的平均收益率為6.76%，然而信托高收益時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，要想再回到“9”時(shí)代，短時(shí)間內(nèi)難。

信托收益略有回升

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，集合信托整體平均收益率從2015年初9%以上到跌破9%進(jìn)入“8”時(shí)代，然后跌跌不休至2016年初至“7”時(shí)代，到2016年7月進(jìn)入“6”時(shí)代，和其他基金等資管產(chǎn)品無(wú)異，優(yōu)勢(shì)受到削弱。2017年第一季度，新發(fā)集合信托的平均收益率為6.47%；第二季度略有上漲，達(dá)到6.65%。

隨著今年以來(lái)資金價(jià)格的上漲，集合信托的收益率也略有回升。用益信托數(shù)據(jù)顯示，8月成立的集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為6.76%，較上月提高0.17個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)單月最高點(diǎn)。事實(shí)上，從7月開(kāi)始一直到8月底，集合信托產(chǎn)品中，平均收益率超過(guò)7%的已經(jīng)十分普遍，部分信托公司推出的產(chǎn)品收益率甚至超過(guò)8%。9月集合信托產(chǎn)品平均年收益率為6.73%，幾乎與8月持平。

從產(chǎn)品的期限來(lái)看，今年上半年發(fā)行的集合信托的平均期限為1.7年。2016年以來(lái)，收益率走低，但是期限變動(dòng)不大，期限風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率下降。在所有新發(fā)產(chǎn)品中，1年期和2年期的產(chǎn)品最為常見(jiàn)，占到所有產(chǎn)品的一半以上。

對(duì)此，光大信托研究員袁吉偉告訴記者：“主要和流動(dòng)性有關(guān)，信托市場(chǎng)資金供給小于需求，收益率有一個(gè)明顯的下降。不僅是信托產(chǎn)品，包括銀行理財(cái)、國(guó)債收益率等在同期均開(kāi)始下降，對(duì)信托收益率有下降帶動(dòng)作用。今年信托收益雖然略有增幅，是因?yàn)橘Y金變化導(dǎo)致，央行開(kāi)始收緊流動(dòng)性，整體國(guó)債無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率也在提高，包括銀行理財(cái)也在上浮，信托收益也小幅上揚(yáng)?！?/p>

用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜表示，回升的原因有兩點(diǎn)：一是與資金面收緊有關(guān)，自去年第四季度以來(lái)，央行貨幣投放更為審慎，資金面中樞明顯上行，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率走高，帶動(dòng)各類固收類理財(cái)產(chǎn)品收益率走高；二是監(jiān)管升級(jí)，對(duì)于同業(yè)投資行為監(jiān)管力度加大，以往來(lái)自銀行等機(jī)構(gòu)資金有所下降，也倒逼信托收益率上升吸引投資者。根據(jù)個(gè)人信托理財(cái)市場(chǎng)利率易漲難跌的歷史規(guī)律，未來(lái)集合信托產(chǎn)品收益率仍有上漲空間。

信托高收益時(shí)代遠(yuǎn)去

談及信托高收益時(shí)代能否再回來(lái)，信托業(yè)內(nèi)專家陳赤說(shuō)：“首先，從中央政策來(lái)說(shuō)是繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)降成本；其次，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于L形的底部階段，新周期尚未被確認(rèn)，企業(yè)部門(mén)尚不具備產(chǎn)生高收益的條件。同時(shí)，由于目前對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控加大，導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨一定的流動(dòng)性緊張的困境，也不一定可以給出較高的融資成本。綜合而言，短期內(nèi)信托收益率不具備大幅提升的條件?！薄靶磐挟a(chǎn)品平均收益率短期達(dá)到9%甚至更高很難，和當(dāng)前流動(dòng)性和企業(yè)可以承受的融資成本有很大關(guān)系。一方面整體流動(dòng)性沒(méi)有那么緊，另一方面，企業(yè)融資成本有限，短期內(nèi)不會(huì)上升很大?！痹獋ケ硎?。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去一年金融監(jiān)管保持高壓態(tài)勢(shì)，為防控金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門(mén)在不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)，壓縮監(jiān)管套利空間，強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)則和統(tǒng)一監(jiān)管。可以預(yù)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和監(jiān)管加強(qiáng)背景下，信托高收益時(shí)代很可能一去不復(fù)返，未來(lái)再次出現(xiàn)收益率大幅上漲的可能性不大。

房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)加劇

從投資領(lǐng)域來(lái)看，信托資金投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金明顯高于金融、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、工商企業(yè)等其他領(lǐng)域，房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品仍是“收益王”。

普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)領(lǐng)域1至2年期平均收益率為 7.31%，2至3年期平均收益率為7.65%，3年期及以上平均收益率為8.80%。工商企業(yè)領(lǐng)域1至2年期平均收益率為7.36%，2至3年期平均收益率為7.48%，3年期及以上平均收益率為7.50%?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域1至2年期平均收益率為6.72%，2至3年期平均收益率為7.20%，3年期及以上平均收益率為7.63%。金融領(lǐng)域1至2年期平均收益率為7.0%，2至3年期平均收益率為7.33%，3年期及以上平均收益率為7.35%。

對(duì)此，袁吉偉稱一方面房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率高，融資成本高；另一方面，房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)資金需求比較旺盛，可以給出比較高的融資成本，從而給予投資者提供一些相對(duì)其他產(chǎn)品收益率比較高的產(chǎn)品。

不過(guò)，伴隨著多地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施壓，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)性也暴露出來(lái)。陳赤說(shuō)：“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷加強(qiáng)，大家對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的投資收益預(yù)期在下降。由于房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸等政策的實(shí)施，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品中獲取很高收益不像以前那樣容易了；另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的金融政策也在不斷收緊，可能也會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商再融資變得困難。兩方面疊加，無(wú)論是去庫(kù)存實(shí)現(xiàn)銷售回款的時(shí)間拉長(zhǎng)，還是再融資的難度加大，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性變?nèi)??！?/p>

建議投資者在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托時(shí)應(yīng)以安全性為主，收益性次要。首選信托項(xiàng)目發(fā)行方為大型企業(yè)、上市公司和有地方政府融資平臺(tái)，地產(chǎn)商相對(duì)選擇比較大的企業(yè)。投資地產(chǎn)信托時(shí)，除重視交易對(duì)手、發(fā)行機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目本身和資金用途，如是否一線、強(qiáng)二線城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在前期拿地階段，開(kāi)發(fā)商融資是為獲取土地，一般會(huì)通過(guò)股權(quán)投資類信托來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，此類項(xiàng)目收益相對(duì)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較大；而在建筑施工階段，融資方式較靈活，投資時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的預(yù)售情況、資金缺口、市場(chǎng)定位等，這些會(huì)影響還款來(lái)源；若資金用于裝修經(jīng)營(yíng)階段，則常見(jiàn)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還款來(lái)源多為商業(yè)物業(yè)的租金，需關(guān)注項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)情況，如入住率、出租率、租賃合同期限等。