在指數(shù)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢下，地產(chǎn)板塊逆勢走強。9月18日，許家印成為“半日首富”和近期港股內(nèi)房股大漲雙重提振，A股市場中的地產(chǎn)股在市場熱點稀缺、整體走勢疲弱的市況之下，逆勢發(fā)力，迎來了普漲行情，板塊指數(shù)領(lǐng)漲兩市。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一方面，地產(chǎn)股業(yè)績持續(xù)保持穩(wěn)健，隨著未來房企集中度有望提升，龍頭房企優(yōu)勢逐步凸顯；同時房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價值估值較低，未來有望出現(xiàn)補漲。

地產(chǎn)板塊逆勢爆發(fā)

進(jìn)入9月，市場在“金九銀十”的預(yù)期中，A股房地產(chǎn)板塊整體也呈現(xiàn)穩(wěn)固回升的態(tài)勢。受到港股地產(chǎn)股大漲的影響，9月19日，前期地產(chǎn)股“人氣股”——中房地產(chǎn)快速漲停，帶動房地產(chǎn)板塊大漲，蘇州高新、信達(dá)地產(chǎn)等多只地產(chǎn)股相繼拉升。

統(tǒng)計顯示，年初至今，A股龍頭地產(chǎn)股股價走勢均跑贏行業(yè)。

房地產(chǎn)股價最近收出“4天3漲?！保瑥V宇發(fā)展、陽光城、信達(dá)地產(chǎn)等近4日累計漲幅也在10%以上。此外，港股市場中另外一家地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)中國恒大，近期走出“7連陽”的強勢表現(xiàn)，年內(nèi)累計漲幅擴大至482%。

例如，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬科A近期發(fā)布的一份月度銷售數(shù)據(jù)，直接點燃了本輪地產(chǎn)股行情。

9月3日晚間，萬科A發(fā)布8月銷售及近期新增項目情況簡報，8月公司實現(xiàn)銷售面積273.9萬平方米，銷售金額370.4億元；2017年1至8月公司累計實現(xiàn)銷售面積2391.6萬平方米，銷售金額3497.8億元。

興業(yè)證券認(rèn)為，萬科此次發(fā)布的8月銷售面積及銷售金額分別同比大幅增長69%與85%；1至8月累計銷售面積及銷售金額分別同比增長35%與48%，銷售規(guī)模已經(jīng)接近2016年水平。在銷售持續(xù)大幅增長、拿地力度持續(xù)加大的背景下，看好該股的投資價值。

這則公告發(fā)布后的3個交易日內(nèi)，萬科A股價連續(xù)上漲13.1%，其中9月7日單日大漲9.12%，同時激活了整個房地產(chǎn)板塊。

就在9月3日之前，房地產(chǎn)行業(yè)年內(nèi)累計漲幅2.04%，在所有行業(yè)僅位于中游。而在9月3日之后，房地產(chǎn)行業(yè)在短短13個交易日內(nèi)大漲7.81%。其中，多家市值相對較小的公司表現(xiàn)出極強的股價彈性。

業(yè)績靚麗受資金追捧

9月19日，廣宇發(fā)展大漲8.94%，兩家機構(gòu)席位現(xiàn)身買入榜單，合計買入4860.1萬元。同日，海德股份上漲8.1%，一家機構(gòu)席位高居買一位置，買入金額2793.28萬元，占當(dāng)天成交金額約6.5%。可見，除了萬科A等藍(lán)籌股之外，機構(gòu)對于股價彈性更大的中小市值品種也同樣關(guān)注。

為何地產(chǎn)股會如此受到資金追捧？主要原因在于以下幾個方面：

一是地產(chǎn)公司中報業(yè)績表現(xiàn)靚麗，且全年業(yè)績有望保持較好水平。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)對152家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計，上半年歸屬母公司的凈利潤增長為626.15億元，同比增長27.3%，凈利潤同比在中信分類的29個行業(yè)中居漲幅前12位。

今年前8個月，國內(nèi)商品房銷售面積達(dá)到9.8億平方米，7.8萬億元銷售額。2016年數(shù)據(jù)情況如何？15.7億平方米銷售面積和11.7萬億元銷售額。按照這個速度下去，2017年房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額都將全面超越房價暴漲的2016年。龍頭房企如萬科、保利、招商蛇口等，在今年1～7月銷售額同比增速均高于30%，領(lǐng)跑全國房企。且全年銷售數(shù)據(jù)有望保持穩(wěn)定增長。

二是與地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)好于預(yù)期有關(guān)。國家統(tǒng)計局公布全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，其中，2017年1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1至7月持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1%，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3%。1至8月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%。

三是目前地產(chǎn)股龍頭估值較低。從A股來看，截至9月19日收盤，龍頭房企保利地產(chǎn)、萬科A、招商蛇口對應(yīng)市盈率僅為11倍、15倍、16倍，估值處于底部，下行風(fēng)險較低。

由于今年第四季度一、二線樓市供給存在改善預(yù)期，短期主流城市或迎來成交小反彈，疊加中期的業(yè)績確定性帶來的估值優(yōu)勢和長期集中度提升邏輯的演繹，堅定看多地產(chǎn)龍頭。

限售擴圍制約地產(chǎn)股

然而，新的限購新政給地產(chǎn)股當(dāng)頭一棒，引起地產(chǎn)股大跳水。9月22日～25日，重慶、南昌、南寧、長沙、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫等9個城市集中發(fā)布樓市新政，行業(yè)再次迎來了一波小規(guī)模的調(diào)控潮。今年上半年弱二線和三、四線城市市場景氣度較高，部分城市房價甚至出現(xiàn)明顯上升，是調(diào)控開始轉(zhuǎn)向這些城市的主因，限售作為主要政策手段也是重點針對投資投機需求。廣發(fā)證券分析認(rèn)為，在全行業(yè)庫存處于低位的情況下，核心一、二線城市的既有調(diào)控政策難見放松，甚至?xí)L期化常態(tài)化，并且不排除更多弱二線及三、四線城市未來出臺限售等約束性調(diào)控措施的可能。

廣發(fā)證券認(rèn)為，在當(dāng)前的行業(yè)背景下，有兩類結(jié)構(gòu)性投資機會值得關(guān)注：一是受益于行業(yè)集中度快速持續(xù)提升的優(yōu)質(zhì)龍頭房企，市場占有率快速提高帶來銷售增速和業(yè)績增速雙高，從而在行業(yè)長期PE估值穩(wěn)定的情況下，龍頭房企通過EPS的持續(xù)提升獲得超額回報。二是從NAV的角度出發(fā)，在全行業(yè)庫存處于低位的情況下，房企庫存的流動性折價風(fēng)險大幅縮小，從而存在較大的NAV估值修復(fù)空間。廣宇發(fā)展、陽光城、藍(lán)光發(fā)展和中南建設(shè)具有代表性。

機構(gòu)人士大多認(rèn)為，市場資金開始注意到房地產(chǎn)板塊估值較低、業(yè)績穩(wěn)健的特性。今年投資的核心邏輯是業(yè)績，資金流向房地產(chǎn)板塊應(yīng)是意料之中的事。

東興證券表示，看好“成長+規(guī)模”兩大投資機會：一是行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)的“強者恒強”，尤其是在2017年調(diào)控力度逐級遞增，行業(yè)集中度不斷提升的背景下，相關(guān)概念股為保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金科股份、迪馬股份、新城控股、濱江集團；二是資源型房企的“專而美”，與規(guī)?；科蟮钠磳嵙β窂讲煌?，資源型房企更多是拼大股東、拼產(chǎn)品或服務(wù)特色等，在行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)軍地位奠定了房企持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)，相關(guān)概念股為招商蛇口、首開股份、北京城建、華僑城A、華夏幸福、新華聯(lián)。