夏連志

【摘要】房地產(chǎn)作為一種對資金需求動輒過億的特殊產(chǎn)業(yè)，資金供給在其整個產(chǎn)業(yè)鏈過程中扮演著舉足輕重的作用。隨著最近幾年來隨著高保值投資品的缺失，炒房成為一種有著相對高收益的投資報酬投資項目，大量熱錢涌入房地產(chǎn)行業(yè)。本文將重點研究近幾年來房地產(chǎn)市場繁榮程度和資金供給情況，分析資金供給對房地產(chǎn)市場的影響程度。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金 供給和需求 房價

一、背景和概述

根據(jù)2016年度knight frank全球城市房價指數(shù)升幅表，南京房價以42.9%的全年漲幅名列全球第一，而前八名均被中國城市所占領(lǐng)。近年來國內(nèi)一線城市房價瘋狂的漲幅之中，有著太多的合理和不合理因素。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年以來即進(jìn)入飛速發(fā)展時期，年均增長率達(dá)成為了拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，而經(jīng)濟(jì)的高增長也反過來繼續(xù)推動了房地產(chǎn)開發(fā)投資，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了持續(xù)的信心。但房地產(chǎn)業(yè)中潛藏的風(fēng)險也不容忽視，從國際經(jīng)驗上看，眾多國家曾經(jīng)歷了房價飆升、泡沫破滅所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而值得注意的是我國房地產(chǎn)業(yè)近年來也出現(xiàn)了過度投資的跡象，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出不合理的上揚(yáng)，飛速漲的房價嚴(yán)重違背了中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實，并進(jìn)一步威脅著金融體系乃至整個經(jīng)濟(jì)體的安全與穩(wěn)定。

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對資金的需求頻繁且數(shù)額巨大，一個項目的開發(fā)依靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的，還必須借助于多元化的資金來源渠道。房地產(chǎn)是固定資產(chǎn)投資的主要部分，也是近年社會投資的熱點領(lǐng)域，因此各類資金源源不斷地流入房地產(chǎn)市場對其飛速發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。

在土地購買期及項目開發(fā)前期，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金將起到重大作用。此時開發(fā)商主要依靠內(nèi)部融資獲得的自有資本金進(jìn)行前期費用的支付，企業(yè)公積金、未分配利潤及股權(quán)資金是這個環(huán)節(jié)自有資本最主要的構(gòu)成。在土地購置期間自有資本金主要以土地評估費、土地競買保證金、購買土地需繳納的款項及稅金等形式流出；在項目開發(fā)前期，（有資本金主要用于支付包括項策劃貨、設(shè)汁費、勘察費以及需向政府部門繳納的各種費用。

二、資金對房地產(chǎn)的影響分析

圖標(biāo)截取了最近兩年來的房地產(chǎn)本年到位資金增速和中國國房景氣指數(shù)進(jìn)行分析。

其中中國國房景氣指數(shù)其編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計算方法。

國房景氣指數(shù)是綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，“國房景氣指數(shù)可以從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況，波動幅度，預(yù)測未來趨勢，為國家宏觀調(diào)控提供預(yù)警機(jī)制，為投資者選擇投資機(jī)遇提供統(tǒng)計信息。

我們可以總結(jié)出：

（1）房地產(chǎn)本年到位增速和中國國房景氣指數(shù)在時間序列上大體是同漲同跌的。這說明資金的多少和到位情況影響著房地產(chǎn)市場的興衰。具體的影響模式為資金流向房地產(chǎn)→資金到位速度加快→房地產(chǎn)景氣指數(shù)升高→反映房地產(chǎn)需求增加。

（2）在2016年年初的拐點可以明顯看出，由于房地產(chǎn)行業(yè)農(nóng)歷年時特殊的行業(yè)特征，企業(yè)資金到位情況在此時會明顯下降，與此同時，房地產(chǎn)市場本應(yīng)繼續(xù)保持的類似前幾個月火爆場面被打破，呈現(xiàn)走低的態(tài)勢。這反應(yīng)出兩者在重大拐點的相互漲跌趨近性。

三、總結(jié)

資金流向房地產(chǎn)，其中資金包括大量的銷售回款，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)供需變化，從而加速房地產(chǎn)市場資金回籠和進(jìn)一步投資，更加吸引和鼓勵商品房的購買，獲得更多利潤。由此產(chǎn)生一種房價越漲，市場越火，買的人越多的場景。也符合大多數(shù)房子剛性需求者和投資者買張不買跌的心態(tài)。

多渠道資金的供給充足決定著房地產(chǎn)市場的火爆程度，反過來火爆的房地產(chǎn)吸引著更多的投資進(jìn)入、債券增發(fā)和銷售款的收回，這是相互促進(jìn)互相影響的。

（一）資金流向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場需求的影響模式簡單流程圖：

資金流向房地產(chǎn)→房地產(chǎn)銷量回升→需求增加，供不應(yīng)求→開發(fā)商資金回籠后購置土地→加快開工投資→房價上漲→商品房作為抵押物的價值上漲放大居民、開發(fā)商和銀行貸款行為

資金流出房地產(chǎn)→房地產(chǎn)銷量回落→需求減少，供過于求→開發(fā)商資金放緩購置土地和開工投資進(jìn)度→房價下降→商品房作為抵押物的價值縮水會減少居民、開發(fā)商和銀行貸款行為

（二）近期房價預(yù)計

被限購城市一般為一線城市，為城市圈核心功能區(qū)，房地產(chǎn)市場雖然會出現(xiàn)銷售縮減的情況但整體價格將趨于穩(wěn)定，經(jīng)過一段時間的調(diào)整之后房價仍會小幅上漲。

一線城市周邊的二線城市，多為核心城市的周邊地帶，也有著自己的發(fā)展優(yōu)勢和城市特點，在上一波房市瘋漲的時候表現(xiàn)穩(wěn)健，漲幅溫和，在一線城市限購之后將會吸收核心城市的需求外溢。價格和銷售量都有上漲潛力

在上一波漲價風(fēng)波中由于熱錢炒高房價的二三線城市，由于本身就業(yè)機(jī)會不足，對外來人口吸引力較小，房價會有所下降。

而對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三四線及其以下城市，由于無法吸引外來人口甚至出現(xiàn)人口流失，將會落入緩慢的去庫存壓力中。endprint