文/孫亞芹,河北省承德市灤平縣土地儲備中心

基于土地收儲統(tǒng)計(jì)工作研究

文/孫亞芹,河北省承德市灤平縣土地儲備中心

本文摘要：土地地收儲是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣的工作，涉及法律、經(jīng)濟(jì)、社會多個方面，在土地經(jīng)營活動中，各地土地儲備機(jī)構(gòu)在規(guī)范市場行為、防范收儲風(fēng)險方面不斷研究探討和完善。本篇文章就土地的收儲統(tǒng)計(jì)工作進(jìn)行了研究。

土地；收儲；統(tǒng)計(jì)；工作；研究

土地收儲就是土地收購儲備制度的簡稱。土地收購儲備制度是地方政府和國土部門順應(yīng)“經(jīng)營城市，經(jīng)營土地”的需要所進(jìn)行的我國土地制度創(chuàng)新的一個重要成果。 應(yīng)該說，這幾年來，通過實(shí)施土地收儲及招拍掛，在增加地方財(cái)政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。但是，我們也要看到，任何一種制度的變遷，都需要相關(guān)的制度予以相應(yīng)的完善和匹配。否則，這個新的制度在推進(jìn)過程中的所產(chǎn)生的負(fù)面作用就會隨著時間的推移和改革的深入而日漸顯現(xiàn)出來。

1 土地收儲統(tǒng)計(jì)工作的原則

土地收儲工作堅(jiān)持政府主導(dǎo)、統(tǒng)一計(jì)劃、規(guī)劃先行的原則;在征收補(bǔ)償工作中，堅(jiān)持決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。市區(qū)范圍內(nèi)的舊城區(qū)改造、城中村改造、危陋住宅區(qū)改建及其他需要進(jìn)行土地收儲的項(xiàng)目，適用本流程。

2 土地收儲統(tǒng)計(jì)遇到的問題

土地收儲制度也同樣面臨這樣一個棘手的問題。在當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地制度和房地產(chǎn)開發(fā)制度的安排下，這些問題正以各種各樣的方式存在著，并以不同的方式表現(xiàn)出來。

2.1 統(tǒng)計(jì)的工作不夠健全

土地收儲的統(tǒng)計(jì)工作是一項(xiàng)全新的工作，統(tǒng)計(jì)的過程中及其復(fù)雜，數(shù)據(jù)也比較繁雜，對數(shù)據(jù)的質(zhì)量要求也比較高，但是沒有現(xiàn)成的統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度可以應(yīng)用，原始的記錄和統(tǒng)計(jì)臺帳也不夠健全，相對來說統(tǒng)計(jì)也不有規(guī)范性以及專業(yè)性，這樣一來直接影響了數(shù)據(jù)的質(zhì)量以及工作的質(zhì)量。

2.2 土地儲備數(shù)據(jù)庫不盡完善

土地儲備庫是建立健全土地收儲統(tǒng)計(jì)制度的基礎(chǔ)，這樣就可以有效地調(diào)節(jié)和平衡土地的供應(yīng)市場，提供更加直觀的數(shù)據(jù)，土地儲備庫的土地根據(jù)土地的多少可以有計(jì)劃地出庫。土地儲備數(shù)據(jù)需要不斷地進(jìn)行更新，統(tǒng)計(jì)資料相對來說非常大，涉及面廣，應(yīng)用的時間也比較長。

2.3 遇到土地收儲的問題

首先，土地收儲成為房價上漲的重要推手。由于土地收儲制度最為重要的特征，就是要由地方政府高度壟斷土地的一級市場。實(shí)踐證明，當(dāng)一個地方的土地一級市場被高度壟斷的情況下，土地價格就極有可能出現(xiàn)飛速上漲。特別是當(dāng)收儲還來不及供的時候，地價的飆升已成為必然。因?yàn)?，在土地一級市場被高度壟斷的前提下，?dāng)土地供應(yīng)量不足時，帶來的最為直接的后果就是地價的上漲。地價上漲，房價必然隨之上漲。其次，土地收儲成為金融風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于在土地收儲過程中，需要動用大量的資金，而這種資金如果單純依靠有限的財(cái)政資金是不現(xiàn)實(shí)。再加上，當(dāng)前我國的金融產(chǎn)品極其單一，土地銀行、土地債券、土地信托等新型的金融產(chǎn)品至今仍待字閨中。于是在地方政府及其財(cái)政背書的情況下，土地收儲機(jī)構(gòu)往往大量利用銀行的授信貸款、抵押貸款等各種渠道的信貸資金收儲土地。而這些資金在土地市場活躍向好的情況下，風(fēng)險不易顯現(xiàn)。而當(dāng)土地市場疲軟之時，極易因所收儲的土地?zé)o法變現(xiàn)而導(dǎo)致金融風(fēng)險的集中暴發(fā)。第三，土地收儲成為破壞社會公平的反面典型。所謂的土地收儲，其所收儲的土地?zé)o非有幾種來源，一種是征收農(nóng)民的土地再行出讓，一種是征收原行政劃撥的土地再行出讓，還有一種是征收原出讓的土地再行出讓。由于土地收儲機(jī)構(gòu)是代表政府統(tǒng)籌征地事宜，而且征收的標(biāo)準(zhǔn)并非按照市場價格進(jìn)行操作的，因此，在征收過程中，由于低價征收，高價售出，用公權(quán)力剝奪了原土地使用者的合法權(quán)益，使得土地收儲制度的合理性備受置疑。

3 解決措施

做好土地收儲統(tǒng)計(jì)工作，除了要適應(yīng)不斷變化的工作環(huán)境，努力學(xué)習(xí)好各種專業(yè)的知識，不斷積累工作經(jīng)驗(yàn)，提高自己的綜合素質(zhì)以及業(yè)務(wù)能力。建立一個健全統(tǒng)計(jì)臺賬是做好土地收儲統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)，為了能夠反映土地的收儲狀況，需要提供好一些日常的工作資料，結(jié)合實(shí)際的情況。為了保證各個臺賬資料的完整性，一定要在日常工作中做到仔細(xì)認(rèn)真，對統(tǒng)計(jì)臺帳進(jìn)行維護(hù)和登記。要熟悉基層土地收儲工作。為了做好土地的收儲統(tǒng)計(jì)工作，需要工作人員經(jīng)常進(jìn)入到一線工作，參與土地征遷的工作，進(jìn)行走村入戶，和征遷戶進(jìn)行直接的交流，聽取他們的意見以及建議，參與土地收儲的管理工作，熟悉土地收儲的業(yè)務(wù)，盡快掌握資料。同時還需要明確土地收儲的一些知識：

3.1 明確國有土地收購成本構(gòu)成

土地收購成本構(gòu)成包括三部分即征收補(bǔ)償費(fèi)、土地前期開發(fā)費(fèi)、其他應(yīng)當(dāng)依法納入國有土地使用權(quán)出讓成本的費(fèi)用。

3.2 明確土地成本審核職責(zé)分工

市財(cái)政局審核征收中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，建設(shè)、管線遷移等工程決算由財(cái)政評審中心審定；市國土局與公用事業(yè)局按照各自職責(zé)審核征收成本；市規(guī)劃局負(fù)責(zé)規(guī)劃圖編制工作；市審計(jì)局負(fù)責(zé)審計(jì)監(jiān)督；市監(jiān)察局對全過程進(jìn)行監(jiān)督檢查，處理群眾舉報(bào)及違法違紀(jì)案件。

4 結(jié)束語

總而言之，土地收儲的統(tǒng)計(jì)工作是一項(xiàng)綜合性工作，涉及政府多個職能部門職責(zé)及國家、集體以及個人利益等等，它的復(fù)雜性要求必須建立合理的收儲程序、科學(xué)的測算方法和必要的審核檢查制度。做好土地收儲項(xiàng)目的風(fēng)險防范和風(fēng)險預(yù)估，對規(guī)范土地市場行為，促進(jìn)城市建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有著十分重要的作用。

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