文/吳彥凝，山東大學(xué)商學(xué)院

探析房地產(chǎn)空置房的成因及對策

文/吳彥凝，山東大學(xué)商學(xué)院

本文摘要：房地產(chǎn)，在我國是一個備受爭議的行業(yè)，它既是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟命脈，又關(guān)系著市容市貌的發(fā)展和人居環(huán)境的改善，但另一方面又因為高企的房價遠遠超過了大部分普通百姓的購買力而備受非議。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展到今天已經(jīng)開始出現(xiàn)了商品房過多導(dǎo)致空置率增多的現(xiàn)象，解決商品空置房問題也成為了當(dāng)前社會的一項重要工。本文將對商品房空置的原因進行分析，并提出了解決商品房空置的對策。

房地產(chǎn)；空置房；對策

房地產(chǎn)是我國的經(jīng)濟命脈，是支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到人居環(huán)境的改善和城市的發(fā)展，是老百姓關(guān)注的行業(yè)。過熱的房地產(chǎn)開發(fā)和高房價與購房能力的不匹配，導(dǎo)致了一些城市出現(xiàn)商品房過剩現(xiàn)象，其中住宅空置占了主要比例，商品房空置會造成資金積壓，造成大量資金和資源的浪費，影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然國家已經(jīng)采取了措施解決空置現(xiàn)象，但商品房問題仍然存在，需要繼續(xù)探討如何解決空置房問題。

1 商品房空置的成因

商品房空置并非偶然現(xiàn)象而是有其必然性的，是市場經(jīng)濟規(guī)律作用下的必然發(fā)生的現(xiàn)象，但空置是相對概念，合理范圍內(nèi)的空置是正常的，但超過一定范圍就必須采取控制手段，否則將會影響到整個房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展，引發(fā)一系列的問題。首先，我們先來認清商品房空置形成原因：

1.1 商品房空置形成的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)商和其他企業(yè)單位一樣都是為了追求利潤最大化，在房地產(chǎn)這個行業(yè)中用暴利來形容房地產(chǎn)商獲取的利潤是不為過的，正是在暴利的驅(qū)使下很多房地產(chǎn)商在對市場認識不深入的情況下盲目擴大投資建設(shè)商品住宅的規(guī)模，更有些房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一些高價格的房型，這些高價格跟廣大普通百姓的購買力是遠遠不匹配的。雖然說，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國富豪階層的人數(shù)越來越多，但畢竟還是以普通百姓為主，多是薪資階層，即使薪資水平達到中上層，但與昂貴房價相比還是杯水車薪的，昂貴房價的房型沒有相應(yīng)的社會購買力來匹配，所以就空置下來了。而符合廣大普通百姓需求的房型，比如經(jīng)濟適用房、流動人口公寓、大學(xué)生公寓等房型卻得不到開發(fā)商和政府的重視，如果多開發(fā)些經(jīng)濟適用房，少開發(fā)建設(shè)昂貴房型，空置房率就會有所下降。

1.2 商品房空置形成的市場因素

從市場因素角度分析，商品房的空置率主要受到市場供給與需求變化的影響，開發(fā)商供給的時滯性、結(jié)構(gòu)與居民購房需求的不對稱，商品房的供給與需求失去了平衡，供給超過需求后就會導(dǎo)致空置房的增多。當(dāng)前，商品房價格高企，而居民的可支配收入又比較低，這在一定程度上會抑制城鎮(zhèn)居民對商品房的消費需求，因此，商品房有效需求不足，而商品房供給又多，這就導(dǎo)致了商品房空置率的提高。其次，從市場流通環(huán)節(jié)因素來看，房地產(chǎn)的流通性會受到地域性的限制，而且流通渠道有限，市場信息也不完整，房地產(chǎn)商也難以做到及時、準(zhǔn)確把握市場需求的變化，所以也就很難及時調(diào)整供應(yīng)來適應(yīng)市場的需求變化。

1.3 其他因素

商品空置現(xiàn)象的形成受到多方面因素的影響，比如經(jīng)濟發(fā)展水平（包括GDP和房地產(chǎn)投資規(guī)模、居民可支配收入、消費水平、商品價格），社會文化（包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、文化水平、消費需求）、制度政策環(huán)境（融資渠道、稅收政策、土地供給方式）等，各個城市這些方面的因素有著較大的差別，不同城市或同一城市不同類型的商品空置率就會存在較大差異。

2 控制商品房空置的對策

2.1 政府加強宏觀調(diào)控，降低房價

房價那么高，很大程度上跟政府收取的土地出讓金有關(guān)，也跟政府收入的高額稅費有關(guān)，這兩方面是推動高房價的主因之一。其中，高稅費在房價中占有很大比例，這里面就存在有不合理的地方，比如說攤派。雖然現(xiàn)在有在逐步取消這些費用，但畢竟還是有限的，對降低房價起不了多大的作用。此外，一些不良投機商，通過炒房方式哄抬了房價價格。高企的房價遠遠超過了廣大普通老百姓的消費能力，讓人望而卻步，就造成了商品房的空置。所以，其一，作為政府要適當(dāng)?shù)慕档屯恋爻鲎尳鸷褪杖〉亩愘M，規(guī)范市場價格，合理收取稅費；其二，政府應(yīng)采取有力措施、出臺相關(guān)政策打擊炒房行為，以遏制投機商惡意抬高房價的行為。通過政府宏觀調(diào)控政策，可以在一定程度上抑制房價的不合理上漲，控制房價在廣大普通老百姓可以接受的范圍內(nèi)，這樣就有利于減少商品房的空置。

2.2 建設(shè)經(jīng)濟適用型商品房

國家要加快建設(shè)安居工程和經(jīng)濟適用房，以更好地完善房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在國家在該方面的工程建設(shè)發(fā)展緩慢，占的比例還小，房地產(chǎn)商占主要比例，所以，政府通過加快安居工程和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，滿足大部分中低收入家庭的住房需求，這樣就可以反過來促使房地產(chǎn)開發(fā)商認清市場形勢，合理安排投資規(guī)模，減少盲目開發(fā)行為，也就可以降低商品房的空置率。

2.3 完善房地產(chǎn)業(yè)金融配套政策

現(xiàn)在，市場的需求分的越來越細，不同的群體對商品房有著不同的需求，所以，消費市場的建立要考慮不同消費主體的需求差異，可以采取租售并舉多種流通方式，促使房地產(chǎn)市場價格和利潤趨向合理化。

2.4 開發(fā)商要提高素質(zhì)，準(zhǔn)確把握市場

地產(chǎn)開發(fā)商要提高自身素質(zhì)，認清市場形勢，準(zhǔn)確把握市場，不要盲目跟風(fēng)擴大投資規(guī)模。在商品房積壓過多的情況下，開發(fā)商要主動降低房價，盤活自己，盡快將空置房賣出，若長時間積壓將會造成房屋戶型、設(shè)計結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境和配套設(shè)施過時，滿足不了購房者的需求。

3 結(jié)束語

住房是廣大群眾的基本需求，生活在城市的居民大多都有購房需求，但他們一方面面對的是高企的房價，另一方面是與高房價不相匹配的消費能力，這就導(dǎo)致了買不起房，而開放商的商品房卻空置了下來。針對這種情況，政府要加大宏觀調(diào)控措施，引導(dǎo)開發(fā)商合理安排投資結(jié)構(gòu)和規(guī)模，遏制高房價問題，規(guī)范搞活房產(chǎn)交易市場，改進空置土地供給體制；作為房產(chǎn)開發(fā)商更要認清市場形勢，準(zhǔn)確把握市場，以對市場發(fā)展形勢作出正確的分析和判斷，增加符合廣大普通百姓消費需求的住房。

[1]何元斌.空置房存在的必然性與控制空置率的必要性分析[J].經(jīng)濟問題探索，2011（05）：39

[2]陳杰.疏導(dǎo)結(jié)合調(diào)控中國的住宅空置率[J].探索與爭鳴，2010（10）：22

吳彥凝（1996-），性別：女，籍貫：江蘇省徐州市人，民 族：漢，職稱：學(xué)生，學(xué)歷：本科在讀。研究方向：會計。