◎ ◎王菲

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控建議

◎ ◎王菲

隨著時(shí)代的進(jìn)步，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也隨之迅速發(fā)展，社會(huì)的消費(fèi)水平也在不斷地提高，房地產(chǎn)業(yè)也隨著潮流不斷地高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的高投資回報(bào)率吸引了很多投資者，房地產(chǎn)市場(chǎng)壯大了起來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠渫度氲馁Y金較大，特別是前期的資金需要不斷地耗用，所以存在財(cái)務(wù)高風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析之后，提出了控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建議。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

決策失誤時(shí)產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)高管對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行投資決策時(shí)，由于對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的可行性沒(méi)有一定的分析和研究，并且在決策時(shí)對(duì)照的信息不夠全面和真實(shí)，決策者的水平有限等原因，在進(jìn)行決策時(shí)出現(xiàn)了失誤，促使投資項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的成效，甚至一些投資都沒(méi)有辦法收回。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是由投資決策的準(zhǔn)確性來(lái)決定的。企業(yè)管理人員在進(jìn)行決策時(shí)，如果因?yàn)楫a(chǎn)生失誤而形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般是在企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的兩個(gè)階段形成的：一是可行性研究階段。想要成功的投資一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃就必須要具有科學(xué)性和可行性。假設(shè)一個(gè)企業(yè)沒(méi)有做充足的市場(chǎng)調(diào)查和一定的技術(shù)研究，在分析企業(yè)效益時(shí)不認(rèn)真，就會(huì)在投資決策時(shí)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是投資估算階段。在投資決策之后，財(cái)務(wù)部門就要估算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的總投資。假如財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行估算時(shí)出現(xiàn)重大失誤，就會(huì)使企業(yè)在進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)時(shí)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，使項(xiàng)目資金流失，嚴(yán)重一點(diǎn)的會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致投資失敗。

宏觀環(huán)境的變化而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境主要有市場(chǎng)環(huán)境、資源環(huán)境、政策環(huán)境。

市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)所造成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商品在進(jìn)入市場(chǎng)后可能會(huì)遇到市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，想要降低這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就要對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的整體狀況有所把握。如果開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)商品在進(jìn)行項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)上沒(méi)有超前性，對(duì)銷售的策略沒(méi)有創(chuàng)造性，就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品賣不出去的可能。

資源環(huán)境的變動(dòng)所造成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需要的環(huán)境全部要來(lái)自土地。土地是房地產(chǎn)企業(yè)不能缺失的資源，國(guó)家的一些土地政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有非常大的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本要顧慮到土地的成本，土地的成本會(huì)占用很大一部分資金，這會(huì)對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和預(yù)期的回收率有很大的影響，如果企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦法對(duì)所存儲(chǔ)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就有可能被征收20%的土地閑置費(fèi)，甚至?xí)栈赝恋厥褂脵?quán)。

政策環(huán)境的變動(dòng)所造成的風(fēng)險(xiǎn)。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是政府機(jī)構(gòu)為了協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所采取的宏觀調(diào)控政策，這樣就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這些政府機(jī)構(gòu)是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所下發(fā)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利益有非常大的影響。

內(nèi)部控制不完整造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部控制制度不完整。完善的內(nèi)部控制體系是保證內(nèi)部控制有效性的基礎(chǔ)，但是現(xiàn)如今很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系組織結(jié)構(gòu)存在不合理的情況，只是單獨(dú)的針對(duì)幾個(gè)環(huán)節(jié)，零散地制定了一些規(guī)定，這樣無(wú)論是在決策方面，還是在資金的使用上都有可能與預(yù)想發(fā)生巨大的偏差，從而出現(xiàn)浪費(fèi)資金，管理混亂的情況。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有考慮到企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，沒(méi)有對(duì)自身的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)主體與執(zhí)行主體責(zé)任無(wú)法明確，企業(yè)就沒(méi)有可操作性和實(shí)用性。

管理人員對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督力度不強(qiáng)。內(nèi)部控制制度的監(jiān)督執(zhí)行力度的強(qiáng)弱會(huì)影響企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)。雖然一些企業(yè)制定了內(nèi)部控制制度，但是沒(méi)有完整的監(jiān)督機(jī)制，這樣就會(huì)使內(nèi)部控制只是在表面上做做樣子，沒(méi)有起到該有的作用，就會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。很多企業(yè)將審計(jì)部門和財(cái)務(wù)部門放在一起辦公，這直接違背了審計(jì)獨(dú)立性的原則，部門內(nèi)部各種復(fù)雜的關(guān)系相互牽制，使審計(jì)人員在工作中面臨著很大的困難，或者在工作中礙于上級(jí)的權(quán)威不得不做一些違背職業(yè)道德的事情，從而造成審計(jì)失效。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制措施

加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制意識(shí)。近年來(lái)，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展與持續(xù)經(jīng)營(yíng)都具有很重要的作用。但因?yàn)槲覈?guó)長(zhǎng)期以來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)，這也使得許多房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員認(rèn)為只要中國(guó)的經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，那么房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)不斷的向前發(fā)展。

由于房地產(chǎn)企業(yè)大多是依靠銀行借款來(lái)支撐房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這也造成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)淡薄。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)識(shí)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展，再加上國(guó)家政策的支持，讓許多房地產(chǎn)企業(yè)更加認(rèn)為無(wú)論我國(guó)經(jīng)濟(jì)如何發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)將不會(huì)陷入任何困境。由于這種觀念的存在，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的漠視，定會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)陷入危機(jī)。所以不管國(guó)家是否支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該具有重視與防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。

對(duì)資金鏈的控制加強(qiáng)。企業(yè)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)主要是資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)是資金密集型企業(yè)，假如沒(méi)有持續(xù)資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就缺少了可持續(xù)發(fā)展的基本，一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)不理性的擴(kuò)張就會(huì)使企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)困境，如果出現(xiàn)較多的投資失誤，就會(huì)促使資金鏈斷裂，然后企業(yè)在短期之內(nèi)倒閉。具有豐富經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商都知道，房地產(chǎn)企業(yè)是可以操作資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)控制，在投融資環(huán)節(jié)資金來(lái)源和可持續(xù)發(fā)展上，要更加的看重資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)管理。

及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策的變化。市場(chǎng)各政策的變化會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)慢慢的累積，市場(chǎng)和政策的突然變化會(huì)對(duì)企業(yè)造成很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如2009年的龍頭地產(chǎn)，因?yàn)檎叩耐蝗蛔兓?，企業(yè)的應(yīng)對(duì)不快，資金鏈崩潰，導(dǎo)致整個(gè)公司陷入了財(cái)務(wù)困境，從此萎靡不振。房地產(chǎn)企業(yè)要精準(zhǔn)把握市場(chǎng)和政策的變動(dòng)，這樣就會(huì)讓企業(yè)遇到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)大大降低，企業(yè)就能平穩(wěn)發(fā)展。在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策的變化時(shí)，企業(yè)要及時(shí)的分析市場(chǎng)和政策變化之后，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)有哪些，通過(guò)合理的、科學(xué)的方法來(lái)解決這些財(cái)務(wù)危機(jī)，是企業(yè)能夠平穩(wěn)高速的發(fā)展。

（工作單位: 名門地產(chǎn)（河南）有限公司）