卜樂(lè)

無(wú)論是都市更新還是都市新生概念的提出，其實(shí)都是在強(qiáng)調(diào)不單單只是舊區(qū)重建，而是城市不同片區(qū)的發(fā)展，以及整體城市的活化，因此更新的不僅僅是建築物的拆除再建，而是整個(gè)城市生活質(zhì)素的更新，包含基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套、營(yíng)商環(huán)境的升級(jí)改造。

法律短板，多年窒礙

都更在全球都是普遍性的現(xiàn)象，在初期推動(dòng)都更時(shí)，起步相對(duì)容易，因?yàn)榇蠖嗉性诜浅Ｆ婆f的城區(qū)，相關(guān)建築樓齡過(guò)長(zhǎng)，容積率過(guò)低且低層住宅等情況，通過(guò)拆除後再建新樓的方式，可以增加樓高，因此業(yè)主除了承擔(dān)部分費(fèi)用以外，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)多出的面積和樓層進(jìn)行售賣(mài)，獲取出建築成本以外額外的利潤(rùn)，因此在初期對(duì)於政府、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商都存在各自的利好，相對(duì)容易推動(dòng)，但隨著都更計(jì)劃的深入，容積比逐漸擴(kuò)大，協(xié)調(diào)業(yè)主之間與開(kāi)發(fā)商的難度都同時(shí)增加，政府需要投入高額補(bǔ)貼，同時(shí)開(kāi)發(fā)商能夠賺取的利潤(rùn)降低，這樣的建築成本很有可能直接轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，導(dǎo)致到各方爭(zhēng)執(zhí)不下，都更難以真正推行。尤其是港澳臺(tái)這些居住密集型地區(qū)更會(huì)面臨到這些問(wèn)題，所以值得關(guān)注。

因此我們建議政府在推行都市更新的同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主樓宇保護(hù)及維修意識(shí)的培養(yǎng)，業(yè)主要有這個(gè)主動(dòng)意識(shí)，千萬(wàn)不能形成一個(gè)慣性思維：超過(guò)20、30年的樓宇就應(yīng)該拆除，其實(shí)以前很多建築可以保持幾百年屹立不倒，除了本身建築質(zhì)量可靠以外，也離不開(kāi)主動(dòng)地保護(hù)維修的意識(shí)，因此如果業(yè)主能夠加強(qiáng)對(duì)建築物的保護(hù)，自然可以延長(zhǎng)樓宇壽命，將自己的物業(yè)保值升值，也可以減輕政府在都更時(shí)的負(fù)擔(dān)，故而一定要給業(yè)主一個(gè)概念，因?yàn)闃I(yè)權(quán)屬於他們，所以他們有責(zé)任去幫助他們自己的樓宇健康，維持使用。

澳門(mén)本身在都更中面臨不少問(wèn)題。首先，做任何事情需要法治先行，在推動(dòng)都更時(shí)自然牽涉到法律的更新，譬如我們講到舊區(qū)樓宇重建時(shí)，為何十多年過(guò)去，如今仍未有成功案例可以推進(jìn)，其中重要原因就是100%業(yè)權(quán)同意的阻礙。對(duì)於澳門(mén)的舊區(qū)重整而言，北區(qū)尤其需要改善，但其中好多業(yè)主根本不在澳門(mén)，長(zhǎng)期將業(yè)權(quán)交給地產(chǎn)處理，地產(chǎn)遷入其戶口，多年以後很難找到業(yè)主，如果一定要做到100%業(yè)權(quán)同意，就很難做到重建，更無(wú)需談?wù)摯竺娣e的更新。因此基於公共利益、安全的考量，都更委員會(huì)在多次會(huì)議之後達(dá)成降低業(yè)權(quán)同意百分比的比例的建議，如果這個(gè)方案最終能得到政府與立法會(huì)同意，當(dāng)然非常之好，有利於加快重建與都更進(jìn)度，這也是參考鄰近地區(qū)以後提出90%的同意權(quán)建議比例。但有輿論擔(dān)心，這是否會(huì)抵觸到個(gè)體業(yè)主的擁有權(quán)，其實(shí)這可以參考其他地區(qū)案例，那就是在公示期內(nèi)未反對(duì)，視為當(dāng)然接受，給予市場(chǎng)價(jià)格的補(bǔ)償，然後推動(dòng)更新，這才能順利走出第一步。

對(duì)於澳門(mén)而言，法律是第一層面，市民有共同的意識(shí)來(lái)推動(dòng)更新，也是非常重要的，這其中涉及到業(yè)主、租戶，只有共同配合才能有序推動(dòng)。目前來(lái)看，澳門(mén)市民尤其是北區(qū)市民都是希望能夠盡快重建，很多樓宇已經(jīng)面臨到安全問(wèn)題，周?chē)男l(wèi)生環(huán)境非常差，除了樓宇、建築安全以外，治安問(wèn)題、供水供電、衛(wèi)生安全問(wèn)題都非常突出，因此絕大多數(shù)居民都希望盡快落實(shí)重建與更新，當(dāng)然也會(huì)出現(xiàn)1戶、2戶對(duì)此可能無(wú)法認(rèn)同等的問(wèn)題，比如善豐花園要重建時(shí)，個(gè)別業(yè)主的反對(duì)，如果一旦通過(guò)降低業(yè)權(quán)同意比例這個(gè)決定，那這些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題就可以基於法律得到改善，既照顧到絕大多數(shù)改建業(yè)主的心意，也可能保障少數(shù)人的合理利益，只有讓參與其中的業(yè)主充分認(rèn)同，才能保障重建順利進(jìn)行，同時(shí)也是通過(guò)一兩個(gè)成功的案例，來(lái)鼓勵(lì)其他區(qū)的居民積極參與都更，以更加正向的態(tài)度與其他業(yè)主、政府一起來(lái)推動(dòng)。

全資公司，公利推進(jìn)

當(dāng)然，當(dāng)所有人都願(yuàn)意推動(dòng)都更時(shí)，有一個(gè)很重要的前提設(shè)置，那就是盡快成立政府全資擁有的都市更新商業(yè)公司，現(xiàn)時(shí)都更委員會(huì)只是一個(gè)咨詢機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)給政府與社會(huì)相關(guān)意見(jiàn)，並無(wú)任何執(zhí)行權(quán)，相關(guān)經(jīng)由政府部門(mén)確認(rèn)的建議需要一個(gè)實(shí)體公司去執(zhí)行，公司可以代表政府去溝通、去收購(gòu)。而且如果是政府全資組建公司，一方面可以保障都更的推動(dòng)符合澳門(mén)政府的城市政策，不是從資本逐利的角度去推動(dòng)；另一方面以私人公司的形式存在，自負(fù)盈虧，可以使得該機(jī)構(gòu)有動(dòng)力結(jié)合市場(chǎng)來(lái)有序推動(dòng)都更，加強(qiáng)主動(dòng)溝通。也只有這樣一個(gè)性質(zhì)的公司才能以改善整體居住環(huán)境尤其是人文環(huán)境等社會(huì)責(zé)任自居，真正讓都更落地，與市民生活結(jié)合。目前，都更委員會(huì)的大會(huì)通過(guò)的這項(xiàng)建議與章程也已經(jīng)交由政府討論、做詳細(xì)分析而最終決定，因?yàn)檫@個(gè)公司的確定，需要政府確定如何投入首批資金，如何通過(guò)財(cái)政等部門(mén)預(yù)留預(yù)算，這些都將是政府行為，需要走完備的審批程序。希望通過(guò)以後盡快成立，相關(guān)章程、細(xì)則按照既定法律實(shí)施，可以加速推動(dòng)都更工作，這其實(shí)跟澳門(mén)現(xiàn)在其他幾間政府全資公司運(yùn)作相同，比如輕軌的全資公司來(lái)推動(dòng)軌道建設(shè)。未來(lái)，需要政府來(lái)指定董事局成員、行政職員來(lái)完善人事，同時(shí)要制定相關(guān)的建議：哪些區(qū)份需要優(yōu)先推動(dòng)更新等，哪些樓宇需要優(yōu)先重建。

至於政府全資擁有的公司成立以後是否要與民間的私有公司進(jìn)行合作一起來(lái)推動(dòng)澳門(mén)都更，這個(gè)取決於該全資公司的自主決策權(quán)，董事會(huì)加上各種核心架構(gòu)會(huì)依據(jù)現(xiàn)實(shí)需要做出相關(guān)的專(zhuān)業(yè)判斷，如果是有建築經(jīng)驗(yàn)的人士擔(dān)任主席或者相關(guān)推動(dòng)人的話，有利於專(zhuān)業(yè)思考，平衡政策，也有利於消除居民疑慮，避免民眾擔(dān)心城市都更的良善政策被大財(cái)團(tuán)把持，淪為自己私利的角力場(chǎng)，畢竟都更涉及到的商業(yè)元素太多，稍有不慎，便會(huì)被資本引導(dǎo)。

無(wú)論是政府一己之力推動(dòng)還是結(jié)合民間力量一起發(fā)揮，都更都不是無(wú)的放矢，有一定的選擇條件，譬如祐漢區(qū)的一些樓宇已經(jīng)存在居住等危險(xiǎn)，但並未納入“危樓”的行列，因?yàn)槲鞘侵苯蛹{入強(qiáng)制性重建的，一旦樓宇結(jié)構(gòu)還能保持穩(wěn)定，但是周?chē)顥l件過(guò)差、衛(wèi)生、供應(yīng)、治安、停車(chē)場(chǎng)等配套措施嚴(yán)重不足加上樓宇已經(jīng)超過(guò)一定年限，都會(huì)被優(yōu)先考慮納入都更範(fàn)圍，由全資公司進(jìn)行評(píng)估，提出計(jì)劃書(shū)，而且是一個(gè)系統(tǒng)評(píng)估，不是單單以30、40年樓齡做評(píng)估認(rèn)定，因此這樣的都更能照顧到現(xiàn)實(shí)的迫切性，也能對(duì)社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)一定的改善效益。

當(dāng)然這個(gè)公司計(jì)劃並非一定能解決所有問(wèn)題，它能夠避免到一些侵犯權(quán)益的行為發(fā)生，比如強(qiáng)拆等。即使通過(guò)了全資公司、業(yè)權(quán)同意比例等法案，對(duì)於聯(lián)繫不上的業(yè)主，我們可以行使此權(quán)利，但對(duì)於聯(lián)繫上的業(yè)主，一旦出現(xiàn)一定比例的不同意，這需要曠日持久的協(xié)商，一旦市民沒(méi)有主動(dòng)參與與合作的意識(shí)，藉著某些更新的機(jī)會(huì)獅子大開(kāi)口，故意拖延到最後才同意的話，一樣給都更帶來(lái)很大的阻礙，很多地區(qū)都是因?yàn)橘r償問(wèn)題談不攏，而最後無(wú)法推動(dòng)都更。我們主張一定要保障每一個(gè)業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，基於市場(chǎng)價(jià)格與實(shí)際情況，但不可能藉此漫天要價(jià)，一旦開(kāi)了這個(gè)先例，澳門(mén)的都市更新幾乎無(wú)法推動(dòng)。當(dāng)然在政府公權(quán)力面前，業(yè)主是相對(duì)的弱勢(shì)，我們也建議建立業(yè)主上訴機(jī)制，根據(jù)合理的依據(jù)向法院起訴，法院在評(píng)估公眾利益、業(yè)主利益以及是否合理補(bǔ)償?shù)纫蒯嵋婪ㄗ鞒雠袥Q，各方也應(yīng)該積極遵守。endprint

社區(qū)活化，文化內(nèi)嵌

重建是澳門(mén)都更中的重要一環(huán)，但絕不是單獨(dú)一環(huán)，因?yàn)榘拈T(mén)也存在著大量舊區(qū)活化的問(wèn)題，尤其是這幾年在積極推動(dòng)的“工廈活化”議題。都更委員會(huì)一年多來(lái)也在主動(dòng)探討工廈活化，其中防火安全與經(jīng)營(yíng)牌照問(wèn)題最為關(guān)鍵，我們?cè)谟懻摃r(shí)與消防局等交流，發(fā)現(xiàn)工業(yè)大廈的防火消防標(biāo)準(zhǔn)高過(guò)一般住宅樓與商用樓，如果由工業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)橐话闵逃眯再|(zhì)，在防火能力上可以得到保障，相關(guān)電梯也符合緊急疏散的要求，因此當(dāng)工業(yè)能夠推行時(shí)，商業(yè)活動(dòng)與文創(chuàng)活動(dòng)都能在此使用。但極有可能出現(xiàn)一種情況也就是樓上化工工業(yè)，樓下文創(chuàng)事業(yè)並存的情況，如此一來(lái)可能存在相互影響與干擾，所以我們建議是否在推動(dòng)工廈活化時(shí)，建議某一大樓以某幾種相關(guān)的產(chǎn)業(yè)為主體，大家如果能一致，就不會(huì)產(chǎn)生彼此干擾的問(wèn)題，這個(gè)在現(xiàn)實(shí)中存在很高難度，需要與業(yè)權(quán)人協(xié)商，也要有足夠的吸引力，吸引同質(zhì)性的專(zhuān)業(yè)、產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。

安全考量結(jié)束以後，較為麻煩的是經(jīng)營(yíng)牌照與使用性質(zhì)問(wèn)題。原先此大廈批出時(shí)是以工業(yè)用地批準(zhǔn)的，建築成本較低，一旦改為商業(yè)用途，就可能要上億元的溢價(jià)金，這令產(chǎn)權(quán)人與租戶都難以負(fù)荷，所以可以以批準(zhǔn)臨時(shí)營(yíng)業(yè)準(zhǔn)照的方式來(lái)試行該模式是否可行，未來(lái)等相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟時(shí)，可以申請(qǐng)工廈重建，變成真正意義上的專(zhuān)業(yè)空間。

澳門(mén)的活化不應(yīng)僅停留在舊區(qū)與工廈之中，更要能夠結(jié)合澳門(mén)中西四百年融合的文化在全區(qū)進(jìn)行活化，加入文化、文創(chuàng)的元素，讓居民與遊客都能深刻的感受到澳門(mén)深入市井的城市文化要素，過(guò)去再跟很多藝文組織溝通時(shí)，他們也希望能夠在各區(qū)特色的基礎(chǔ)上融入澳門(mén)文化元素，讓澳門(mén)這個(gè)文化之都能夠名副其實(shí)，更能貼近生活。一些不起眼的建築，稍微翻開(kāi)它的歷史，就有一段或淒美、或驚歎、或歡樂(lè)的往事，而這些都可以成為澳門(mén)的記憶與遺產(chǎn)，意大利對(duì)於古舊建築的保育和活化令人驚奇，能夠在保護(hù)建築結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，合理融入商業(yè)、文化元素，繼而使得建築物在冷冰冰的結(jié)構(gòu)之外，更增加新時(shí)代的活力，而避免這些歷史建築都變成“手信店”是當(dāng)下澳門(mén)必須面對(duì)的挑戰(zhàn)，因?yàn)檫[客帶來(lái)的高消費(fèi)市場(chǎng)潛力，使得消費(fèi)至上的理念深入各區(qū)，這對(duì)於一座城市的文化而言，並非完全是好事。思考如何利用科技、現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)等手段，結(jié)合智慧城市的推動(dòng)，讓老物新生，展現(xiàn)不一樣的都市魅力，是政府與民間都必須積極思考的。

我們理想中澳門(mén)能藉助都市更新的全面推動(dòng)獲得新生，展現(xiàn)新貌，當(dāng)然全球有很多著名的城市，在都更時(shí)結(jié)合獨(dú)特的城市設(shè)計(jì)，充滿熱情與活力，而澳門(mén)由於先天元素，很多地方難以改變，尤其是大家最為詬病的交通，車(chē)輛不斷增加，道路先天如此狹窄，要大規(guī)模在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上改善交通，其實(shí)很難做到。但是偉大的城市在於前瞻、人性的設(shè)計(jì)，澳門(mén)在接下來(lái)的一輪都更中要尤為借鑒，比如如何設(shè)計(jì)一套優(yōu)良的排水系統(tǒng)，有效解決水浸的問(wèn)題；如何實(shí)現(xiàn)集體運(yùn)輸?shù)牡叵禄?，釋放出一定的公共空間，也充分改善目前舊區(qū)交通混亂，整體澳門(mén)道路堵塞的困境。當(dāng)然這必須要建議在轉(zhuǎn)移人口，有足夠的土地、住屋讓民眾轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)上，才能一區(qū)一區(qū)推動(dòng)，當(dāng)然前提一定要有整體的規(guī)劃，按步進(jìn)行，避免零星補(bǔ)丁式的工程方法，如果能做到如此，即使民眾會(huì)有短期居住、生活的不便，也能夠予以體諒，最終來(lái)改變這座沉悶的城市。

澳門(mén)，從昔日的漁村到如今的國(guó)際旅遊都市，跨度之大大概在幾十年前是難以想象到的，如今我們處在快速發(fā)展的列車(chē)之上，一個(gè)正確的方向決定了這座城市未來(lái)數(shù)十年的走向，這其中更需要每一個(gè)澳門(mén)人的主動(dòng)參與，我城，共建，齊更新！endprint