張彤

摘要：當(dāng)前人類社會(huì)正處于信息化時(shí)，而房地產(chǎn)中介行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)物的重要力量之一，利用信息技術(shù)帶動(dòng)發(fā)展也是時(shí)代要求。興起之初的房地產(chǎn)中介行業(yè)以人力為主，業(yè)務(wù)量小易管理，而今客戶信息量逐漸龐大，人力管理便出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。因此，利用信息技術(shù)正是房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。通過(guò)信息化可更高效地實(shí)現(xiàn)與客戶的實(shí)時(shí)互動(dòng)，保證服務(wù)的便捷性，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)客戶信息的全方位、多層次、廣區(qū)域的采集整理，提升了工作的準(zhǔn)確性與可靠性，即實(shí)現(xiàn)以客戶為中心的CRM理念。該文以太平洋房屋為例，從房地產(chǎn)中介行業(yè)對(duì)營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)的要求出發(fā)，設(shè)計(jì)出以網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)為基礎(chǔ)，基于Web-B/S結(jié)構(gòu)、可妥善處理房地產(chǎn)租賃買賣交易、信息收發(fā)的營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)為房地產(chǎn)中介提供現(xiàn)代化、科學(xué)化、人性化的管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)客戶與企業(yè)的雙贏。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介；管理信息系統(tǒng)；Web-B/S結(jié)構(gòu)；CRM；雙贏

中圖分類號(hào)：TP3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-3044（2017）31-0011-04

1 緒論

目前我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)仍處在飛速發(fā)展時(shí)期，人民的住房問(wèn)題加以國(guó)家的關(guān)注，房地產(chǎn)中介行業(yè)的紐帶作用也越來(lái)越大。此時(shí)，信息技術(shù)為房地產(chǎn)中介行業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。作為國(guó)家大力建設(shè)的重要方向，規(guī)范化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正需要一個(gè)高效率、高精確、強(qiáng)有力的中介行業(yè)，將分散的客戶信息集中并采用規(guī)范化的信息統(tǒng)一管理，本文以此為基礎(chǔ)思想，并結(jié)合CRM的管理理念，選取Struts為基本框架，對(duì)太平洋房屋房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)，并提出了總結(jié)與建議。

2 房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)的需求性分析

2.1 太平洋房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理系統(tǒng)發(fā)展背景

太平洋房屋自1985年6月在中國(guó)臺(tái)灣成立以來(lái)，憑借其先前的經(jīng)營(yíng)模式和服務(wù)理念不斷發(fā)展壯大，并成為最早入駐上海的優(yōu)秀房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之一，隨著技術(shù)進(jìn)步發(fā)展，信息化時(shí)代為其服務(wù)理念帶來(lái)了新一輪的挑戰(zhàn)：日益增加的客戶流量、急需的人才資源、龐大復(fù)雜的數(shù)據(jù)管理、時(shí)間地域的限制要求等、這些冗雜的事務(wù)都是舊人力手工管理模式無(wú)法解決的問(wèn)題，因此發(fā)展房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)極為重要。

2.2 太平洋房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)的可行性分析

1） 技術(shù)可行性。大批優(yōu)秀的信息技術(shù)人才與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀以及歐美國(guó)家房地產(chǎn)營(yíng)銷管理信息手段的實(shí)例均可提供技術(shù)支持。

2） 經(jīng)濟(jì)可行性。太平洋公司擁有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，且此系統(tǒng)的設(shè)計(jì)具有成本低、見效快等優(yōu)點(diǎn)，可節(jié)省時(shí)間成本，減少勞動(dòng)力資源，可實(shí)現(xiàn)中介高效、高質(zhì)、精準(zhǔn)有保證。

3） 操作可行性。傳統(tǒng)的人事化管理常常無(wú)法避免一系列繁瑣的手續(xù)問(wèn)題以及各種潛在矛盾糾紛，監(jiān)督不力，效率低且易出錯(cuò)。使用信息系統(tǒng)管理則可以有效解決上述問(wèn)題。

3 房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)

3.1 房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)流程基于CRM理念

目前房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)流程圖如圖1：

3.2 房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)選取

中介系統(tǒng)的設(shè)計(jì)由瀏覽器——服務(wù)器——應(yīng)用服務(wù)器——數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器組成。

1） Web-B/S結(jié)構(gòu)

在結(jié)構(gòu)上選擇B/S結(jié)構(gòu)，易操作、維護(hù)、方便升級(jí)，可將客戶的電腦負(fù)荷大大減重，進(jìn)一步節(jié)約企業(yè)成本。

2） Struts框架

該框架不需要全套代碼即可實(shí)現(xiàn)操作，方便快捷，易于操作。Struts的核心是一個(gè)彈性的控制層，能充分發(fā)揮MVC模式分離并顯示邏輯以及業(yè)務(wù)邏輯的功效。

3） MYSQL數(shù)據(jù)庫(kù)

MYSQL是開放源代碼的數(shù)據(jù)庫(kù)，速度快、適應(yīng)性強(qiáng)、強(qiáng)度高。其導(dǎo)入可先導(dǎo)出SQL腳本，后實(shí)行導(dǎo)入。

3.3 房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)基礎(chǔ)功能

系統(tǒng)功能總述：

1） 信息采集與驗(yàn)證功能

a.信息采集

此功能需構(gòu)建房地產(chǎn)信息共享交互平臺(tái)，以便及時(shí)統(tǒng)計(jì)并采集分類信息?？蛻粲上到y(tǒng)生成一個(gè)編號(hào)，并在登記注冊(cè)時(shí)填取相應(yīng)信息，包括基本信息、聯(lián)系方式、生活情況、工作情況、理想需求、受理方式等。而提供房源的用戶除上述提到的信息外，還要注明房源信息，如地理位置、樓層數(shù)、價(jià)格、使用年份、有無(wú)房貸、等詳細(xì)信息，必要時(shí)還可提供戶型照片以供參考，最大化做到信息的完備采集。

b.信息驗(yàn)證

客戶的信息上傳后均要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)驗(yàn)證。經(jīng)過(guò)個(gè)人身份檢驗(yàn)后，若該客戶上傳所要辦理業(yè)務(wù)的房源信息，先呈現(xiàn)待審核狀態(tài)，待輸入信息與房源檢驗(yàn)系統(tǒng)中的信息相匹配后，方可得知房源權(quán)屬情況。若情況屬實(shí)，則信息上傳成功；若不屬實(shí)，則信息輸入無(wú)效且向系統(tǒng)舉報(bào)該用戶。

2） 業(yè)務(wù)選擇功能

業(yè)務(wù)分為四種：求租、出租、購(gòu)買、出售。以租賃業(yè)務(wù)為例，出租方和求租方分別添加個(gè)人信息以及相應(yīng)的房源及需求信息，匯總至信息管理系統(tǒng)后進(jìn)行匹配，達(dá)成配對(duì)要求后，再由系統(tǒng)反饋到各用戶端，在業(yè)務(wù)員幫助下交易完成后，形成對(duì)應(yīng)的交易信息表，并匯總至總部，進(jìn)行多數(shù)據(jù)采集分析形成市場(chǎng)資料反饋至中介部門，同時(shí)每一記交易完成記錄都會(huì)傳輸?shù)截?fù)責(zé)此交易的業(yè)務(wù)員的個(gè)人賬戶中，作為業(yè)績(jī)?cè)u(píng)比標(biāo)準(zhǔn)。

3） 信息交易功能

信息交易對(duì)象分為客戶和房源兩大板塊，客戶管理模塊是采集和整合系統(tǒng)錄入客戶信息的信息，房源客戶管理則是對(duì)房主以及所提供的房地產(chǎn)詳細(xì)資料進(jìn)行采集和整合。房源板塊負(fù)責(zé)和客戶板塊的信息互動(dòng)交流活動(dòng)。所有信息發(fā)布和交互流程都在中介平臺(tái)上執(zhí)行。下圖為業(yè)務(wù)員的具體操作流程。

4） 頁(yè)面屬性功能

該管理信息系統(tǒng)應(yīng)具有良好的應(yīng)用性，可同時(shí)適用于多種系統(tǒng)環(huán)境，如在Windows系列中均可以保持穩(wěn)定運(yùn)行等；

該系統(tǒng)對(duì)響應(yīng)時(shí)間具有較高要求。例如：數(shù)據(jù)錄入時(shí)，可初步設(shè)定其保存時(shí)間小于3.5秒，點(diǎn)擊的時(shí)間小于3.5秒，總查詢記錄時(shí)間不超過(guò)6秒，分析響應(yīng)所需要的時(shí)間不超過(guò)6秒。此后可根據(jù)用戶的不同體驗(yàn)結(jié)果對(duì)這些時(shí)間參數(shù)更改設(shè)置。

5） 財(cái)務(wù)處理功能

財(cái)務(wù)處理功能主要負(fù)責(zé)集中處理客戶所上交的中介費(fèi)用?？蛻粼谏辖毁M(fèi)用時(shí)，可以在頁(yè)面主工作區(qū)看到傭金費(fèi)用的收費(fèi)明細(xì)表，實(shí)現(xiàn)交易流程的信息化與公開透明。

6） 統(tǒng)計(jì)報(bào)表功能

統(tǒng)計(jì)報(bào)表功能可實(shí)現(xiàn)各部門業(yè)務(wù)員業(yè)績(jī)的量化，并對(duì)業(yè)務(wù)員的每一樁交易進(jìn)行實(shí)時(shí)掌控，并可以將公司的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)計(jì)。任何一位業(yè)務(wù)員在何時(shí)何地完成了某項(xiàng)交易都應(yīng)有詳細(xì)記錄的，交易金額、交易用時(shí)等信息都需要詳盡得保存下來(lái)。交易的記錄為公司每一規(guī)定時(shí)間段的財(cái)務(wù)分析和市場(chǎng)規(guī)劃提供了良好的信息基礎(chǔ)。

7） 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)功能

網(wǎng)絡(luò)服務(wù)功能可視為該管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)功能和維護(hù)功能。它可將信息及時(shí)地發(fā)布到系統(tǒng)信息交流平臺(tái)上；用戶意見體驗(yàn)?zāi)K的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)直接連向管理高層的個(gè)人主頁(yè)，為廣大用戶提供反饋寶貴意見的平臺(tái)；網(wǎng)絡(luò)服務(wù)功能還包括信息維護(hù)功能，如賬號(hào)找回、注銷，信息安全維護(hù)等一系列功能。

8） 面向用戶體驗(yàn)功能

客戶可實(shí)現(xiàn)信息平臺(tái)上個(gè)人的自定義設(shè)置，如信息完善或私密化，是否開通客戶間的交易交流服務(wù)，并可選擇不同的界面設(shè)計(jì)；客戶可選擇權(quán)限要求等一系列優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

9） 內(nèi)部人員管理功能

內(nèi)部人員管理功能可以實(shí)現(xiàn)員工的不同級(jí)別不同權(quán)限的分類劃分。業(yè)務(wù)員可隨時(shí)查看自己業(yè)績(jī)，且可自行選擇是否進(jìn)行不同月份、不同季度、不同年份的業(yè)務(wù)對(duì)比。注意，除管理高層外，業(yè)務(wù)員個(gè)人的業(yè)務(wù)總額只能由本人看到，且無(wú)權(quán)限修改任何記錄。

3.4 數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

1） 系統(tǒng)類圖

2） 實(shí)體圖

3） 數(shù)據(jù)表結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)表是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)的憑證。它包含了數(shù)據(jù)庫(kù)的表名，字段名，字段類型，字段空值規(guī)定等。以下是管理信息系統(tǒng)的部分?jǐn)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)表。

4 系統(tǒng)的設(shè)計(jì)問(wèn)題及解決

1） 安全性：任何一個(gè)信息平臺(tái)都應(yīng)具有嚴(yán)格完善的安全舉措。一方面，安全設(shè)計(jì)要全面，如指紋、角膜密碼等設(shè)置，為客戶個(gè)人信息以及生活隱私提供有力保護(hù)等；另一方面，要最大程度上減少技術(shù)漏洞，嚴(yán)格按照系統(tǒng)的設(shè)計(jì)維護(hù)周期定期對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)和更新，為廣大用戶提供安全可靠的信息平臺(tái)。

2） 界面的可交互性：信息管理系統(tǒng)的界面設(shè)計(jì)要最大化的簡(jiǎn)便快捷，要盡量做到易操作、淺顯易懂等要求。

3） 系統(tǒng)優(yōu)化：實(shí)現(xiàn)對(duì)代碼以及設(shè)計(jì)過(guò)程優(yōu)化；對(duì)關(guān)鍵算法進(jìn)行優(yōu)化；選擇最佳的數(shù)據(jù)接口，合理利用軟硬件資源，創(chuàng)造最穩(wěn)定、簡(jiǎn)便、快捷的管理信息系統(tǒng)。

5 總結(jié)與展望

隨著人們生活質(zhì)量的進(jìn)步和購(gòu)買力的加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了不斷發(fā)展。人們期望著房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到優(yōu)化，也希望房屋中介過(guò)程可以簡(jiǎn)單方便。在房地產(chǎn)行業(yè)中，中介營(yíng)銷管理信息化也必然是大勢(shì)所趨。只有通過(guò)信息化管理，才能更高效、準(zhǔn)確、全面地提高中介營(yíng)銷管理水平，全方位提高中介服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文以太平洋房屋為例，對(duì)房地產(chǎn)中介營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)進(jìn)行了設(shè)計(jì)，采用了瀏覽器和服務(wù)器結(jié)構(gòu)以及Struts框架，使該系統(tǒng)易于操作，便于維護(hù)，一方面不但可以節(jié)省用戶時(shí)間，獲得客戶青睞，另一方面還可以極大地減少勞力等成本，見效快，提高管理效率與工作的精確程度，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)上的優(yōu)化領(lǐng)先，可謂是用戶和企業(yè)的雙贏之選，具有很好的推廣使用前景。

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