◎文/邢惠豐周勝郝宛怡

以稽查視角看營(yíng)改增后房地產(chǎn)、建安業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和管理思路

◎文/邢惠豐周勝郝宛怡

2016年5月1日國(guó)家稅務(wù)總局全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，實(shí)行行業(yè)范圍和抵扣范圍的全覆蓋，曾經(jīng)作為地稅重點(diǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)（文中簡(jiǎn)稱(chēng)建安業(yè)）是此次營(yíng)改增的重點(diǎn)。作為稅收征管最后一道防線的稅務(wù)稽查部門(mén)，如何加強(qiáng)對(duì)這兩個(gè)行業(yè)的后續(xù)管理，將成為擺在面前的一道新課題。本文就營(yíng)改增前后房地產(chǎn)業(yè)、建安業(yè)現(xiàn)狀、面臨的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)稽查面臨的后續(xù)管理等問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，并提出應(yīng)對(duì)措施。

營(yíng)改增；稅務(wù)稽查；房地產(chǎn)業(yè)；建安業(yè)

一、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)業(yè)、建安業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)方面

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增前銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的商品房按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)增值稅率11%，進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣，稅負(fù)減少的前提是企業(yè)必須做到應(yīng)抵盡抵，除了要達(dá)到一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)外，還要符合兩個(gè)基本要求，一是取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，二是有足夠的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，且符合認(rèn)證和抵扣環(huán)節(jié)的規(guī)定。即增值稅對(duì)發(fā)票、資金、業(yè)務(wù)的三流合一管理要求很高，需形成相互對(duì)接又完整合規(guī)的閉環(huán)系統(tǒng)?？陀^上倒逼企業(yè)加強(qiáng)成本核算、票證審核、系統(tǒng)改造乃至整個(gè)企業(yè)的健康管理。目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境是從二級(jí)市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)支付的出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)、融資利息無(wú)法取得專(zhuān)用發(fā)票，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

（二）核算、現(xiàn)金流量方面

營(yíng)改增前后體現(xiàn)不同的收入額，改制前將5%營(yíng)業(yè)稅的收入金額計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目中，改制后增值稅屬于價(jià)外稅，實(shí)際收入總額除以1.11后余額確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格不變的情況下，同樣現(xiàn)金流入在營(yíng)改增前后業(yè)務(wù)收入存在差異，兩種稅性質(zhì)不同，直觀上對(duì)會(huì)計(jì)收入影響不同，會(huì)導(dǎo)致收入下降，影響利潤(rùn)形成。同時(shí)，所繳納營(yíng)業(yè)稅稅金流出降低，現(xiàn)金流量中支付各種稅費(fèi)項(xiàng)目減少，可取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票實(shí)施進(jìn)項(xiàng)抵扣，使?fàn)I業(yè)成本降低。

（三）建安業(yè)營(yíng)改增前后的變化

建安業(yè)一向是勞動(dòng)密集、低利潤(rùn)的行業(yè)，營(yíng)改增對(duì)建安業(yè)內(nèi)部管理轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了很高的要求，目前粗放的管理水平，不健全的財(cái)務(wù)制度、寬松的承包模式導(dǎo)致建筑業(yè)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額的管理力度不足。建安業(yè)營(yíng)業(yè)稅按照3%稅率繳納，營(yíng)改增稅率11%，占工程成本的20%～30%，人工成本不能抵扣增值稅。采購(gòu)混沙、水泥、混凝土等材料由于不能從一般納稅人取得專(zhuān)用發(fā)票無(wú)法抵扣，水電表公司不會(huì)給施工方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，外包業(yè)務(wù)可能因?yàn)槌邪o一些小規(guī)模納稅人的建筑施工單位無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。由于種種原因?qū)е露愗?fù)增加，而建安業(yè)稅負(fù)的增加無(wú)疑又會(huì)向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁。建安業(yè)上下游間相互拖欠工程款很普遍，而增值稅對(duì)納稅時(shí)間確定有更大影響，取得專(zhuān)用發(fā)票存在困難。

二、營(yíng)改增后稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)、建安業(yè)的管理現(xiàn)狀

（一）國(guó)稅機(jī)關(guān)管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)、建安業(yè)的發(fā)展是近10年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，始終是稅收管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、持有、交易、清算環(huán)節(jié)涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅共10個(gè)種稅一直是地稅所轄范圍。營(yíng)改增后，增值稅替代營(yíng)業(yè)稅，未來(lái)企業(yè)所得稅也將轉(zhuǎn)移到國(guó)稅，面對(duì)龐大的征管數(shù)據(jù)，國(guó)稅機(jī)關(guān)缺乏長(zhǎng)期征管實(shí)踐積累的經(jīng)驗(yàn)分析，缺乏稅源的風(fēng)險(xiǎn)管理信息數(shù)據(jù)。國(guó)稅稽查部門(mén)對(duì)這類(lèi)行業(yè)的發(fā)票使用情況和其中可能涉及的發(fā)票違規(guī)情況，尤其是虛開(kāi)發(fā)票的了解和案件接觸幾乎為零。

（二）地稅機(jī)關(guān)管理現(xiàn)狀

一直以來(lái)地稅機(jī)關(guān)都是以票控稅，營(yíng)改增后營(yíng)業(yè)稅消失使得可供分析的內(nèi)部數(shù)據(jù)越來(lái)越少，對(duì)納稅人經(jīng)營(yíng)情況的掌握將越來(lái)越依賴(lài)國(guó)稅部門(mén)和第三方數(shù)據(jù)，以票控稅的利器喪失，直接導(dǎo)致城建稅、防洪費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等稅種的基數(shù)失控。

首先，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅預(yù)繳、印花稅、企業(yè)所得稅的基數(shù)均依賴(lài)于地稅開(kāi)票系統(tǒng)數(shù)據(jù)，營(yíng)改增后要依賴(lài)增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)，因此迫切需要搭建一個(gè)業(yè)務(wù)通辦、數(shù)據(jù)共享、風(fēng)險(xiǎn)共防的一體化征納平臺(tái)。

以往對(duì)房地產(chǎn)業(yè)檢查的重災(zāi)區(qū)是開(kāi)發(fā)成本中建筑工程承包費(fèi)用，施工方開(kāi)具建安發(fā)票的真?zhèn)?，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的勞務(wù)費(fèi)發(fā)票的真?zhèn)我约盃I(yíng)業(yè)費(fèi)用中廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等科目，可以通過(guò)地稅系統(tǒng)發(fā)票查詢(xún)辨別發(fā)票的真?zhèn)?，稅?wù)稽查的重點(diǎn)是“查稅必查票”、“查賬必查票”、“查案必查票”，通過(guò)查出的假票、無(wú)效票調(diào)整企業(yè)所得稅、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)。營(yíng)改增后企業(yè)取得的這類(lèi)發(fā)票是增值稅專(zhuān)用發(fā)票，由于試點(diǎn)納稅人長(zhǎng)期不接觸增值稅專(zhuān)用發(fā)票，不知道不當(dāng)使用專(zhuān)用發(fā)票不僅違法，更有可能導(dǎo)致刑事犯罪，有的納稅人營(yíng)改增初期抵扣項(xiàng)目少，獲取不了進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，稅負(fù)增加，勢(shì)必鋌而走險(xiǎn)以少量手續(xù)費(fèi)換取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣、25%企業(yè)所得稅減少以及土地增值稅的減少。有的試點(diǎn)納稅人低銷(xiāo)高進(jìn)，產(chǎn)生大量留抵稅額，可能產(chǎn)生虛開(kāi)增值稅票賺取手續(xù)費(fèi)，地稅機(jī)關(guān)還只能完全依靠國(guó)稅機(jī)關(guān)的發(fā)票鑒定系統(tǒng)，或者發(fā)協(xié)查函獲取營(yíng)改增后納稅人取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的真?zhèn)涡畔?，?dǎo)致信息傳輸過(guò)程效率低下。天津市地稅稽查局在檢查某建安企業(yè)取得的本市增值稅普通發(fā)票11張，外地遼寧省、河南省、黑龍江省增值稅普通發(fā)票18張涉及金額高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，均為無(wú)效發(fā)票，由于國(guó)地稅沒(méi)有統(tǒng)一的發(fā)票查詢(xún)系統(tǒng)，經(jīng)過(guò)國(guó)稅局的鑒定，以及外地發(fā)協(xié)查函歷時(shí)近半個(gè)多月的等待才最終定案，稽查效率低，營(yíng)改增后稅收上最大的風(fēng)險(xiǎn)就是虛開(kāi)增值稅發(fā)票，因?yàn)椴粌H涉及增值稅同時(shí)也涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅。因此，亟需構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一的發(fā)票真?zhèn)尾轵?yàn)平臺(tái)，打造打擊虛假發(fā)票的“金色盾牌”，才能確保稅款不會(huì)大量流失。

三、應(yīng)對(duì)營(yíng)改增后續(xù)管理要求

（一）對(duì)于房地產(chǎn)、建安企業(yè)按照項(xiàng)目實(shí)行稅收一體化管理

房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目管理為核心，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為主線，注重發(fā)票管理。按照建委立項(xiàng)批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證管理企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，了解項(xiàng)目的規(guī)模、建筑面積等信息。通過(guò)建筑工程施工許可證了解項(xiàng)目開(kāi)工日期，按照商品房準(zhǔn)許使用證、商品房銷(xiāo)售許可證掌握項(xiàng)目完工、銷(xiāo)售面積等信息。國(guó)稅機(jī)關(guān)共享增值稅發(fā)票信息用于地稅機(jī)關(guān)所管轄稅種的管理。

建筑安裝企業(yè)以工程項(xiàng)目管理為主線，以施工合同標(biāo)注的建筑工程項(xiàng)目為管理對(duì)象，至少要具備收入類(lèi)合同、支出類(lèi)合同、計(jì)量結(jié)算、物資出入庫(kù)、增值稅發(fā)票、項(xiàng)目應(yīng)收應(yīng)付等相應(yīng)功能，將符合資金流、發(fā)票流、業(yè)務(wù)流一致的增值稅專(zhuān)用發(fā)票納入增值稅稅務(wù)管理進(jìn)行抵扣，對(duì)不合規(guī)的發(fā)票建立預(yù)警機(jī)制進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控，防止虛開(kāi)虛抵減少稅收管理風(fēng)險(xiǎn)。

稅務(wù)部門(mén)可以利用工程項(xiàng)目預(yù)算、決算數(shù)據(jù)測(cè)算工程的材料耗用量并與實(shí)際企業(yè)抵扣的進(jìn)項(xiàng)材料發(fā)票數(shù)量進(jìn)行對(duì)比掃描，超過(guò)測(cè)算數(shù)量就可能形成虛受虛抵稽查疑點(diǎn)。

（二）引入發(fā)票大數(shù)據(jù)查詢(xún)系統(tǒng)

增值稅以票控稅的要求相當(dāng)高，抵扣鏈條的完整主要依托專(zhuān)用發(fā)票的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理難度較大，虛開(kāi)、套開(kāi)、使用不當(dāng)?shù)膯?wèn)題嚴(yán)重。如何管理增值稅發(fā)票，避免違規(guī)使用和稅款流失是稅收征管實(shí)際操作中的一大難題。

虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的存在基于三種情況：第一種是正常經(jīng)營(yíng)企業(yè)利用“富余”發(fā)票對(duì)外虛開(kāi)，第二種是不法分子設(shè)立開(kāi)票公司，第三種是收取開(kāi)票費(fèi)對(duì)外虛開(kāi)。富余票成為虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的主要來(lái)源。必須嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、嚴(yán)格查驗(yàn)發(fā)票的使用、嚴(yán)格審核發(fā)票的作廢、繳銷(xiāo)。加大對(duì)稅收違法者的失信懲戒，真正做到讓誠(chéng)實(shí)守信者一路綠燈，讓違法失信者寸步難行。建立稅收違法黑名單，加大案件曝光力度，通過(guò)報(bào)紙媒體曝光。國(guó)地稅對(duì)于曝光的黑名單企業(yè)適時(shí)交換信息，共享信息，搭建統(tǒng)一的信息化平臺(tái)，在征管數(shù)據(jù)中自動(dòng)提取稅收違法行為名單，國(guó)地稅真正同時(shí)使用一套名單。加快建立稅務(wù)稽查異常對(duì)象名錄庫(kù)，增設(shè)風(fēng)險(xiǎn)提醒功能，一旦列入黑名單的企業(yè)不僅停止售票，還應(yīng)列為國(guó)地稅稽查重點(diǎn)。

國(guó)稅總局提出“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)行動(dòng)”計(jì)劃中，電子發(fā)票是新生事物，由于一張電子發(fā)票對(duì)應(yīng)一筆交易信息，使稅務(wù)機(jī)關(guān)可以直接通過(guò)電子發(fā)票從網(wǎng)上調(diào)取其對(duì)應(yīng)的交易信息，適應(yīng)信息控稅理念，實(shí)現(xiàn)稅收監(jiān)管更加透明、公開(kāi)，同時(shí)意味著企業(yè)偷逃稅款將受到制裁。電子發(fā)票可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行真?zhèn)尾轵?yàn)，對(duì)于發(fā)票的歸集、建檔、與單據(jù)相關(guān)聯(lián)都更加便利，且一張發(fā)票只能入賬一次。甚至未來(lái)通過(guò)智能手機(jī)可開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，通過(guò)掃描二維碼辨別真?zhèn)危汲蔀榭赡?。讓人人都參與到打擊假發(fā)票的行動(dòng)中，讓稅收環(huán)境更加凈化。

（三）構(gòu)建國(guó)地稅稅務(wù)稽查深度合作機(jī)制

構(gòu)建國(guó)地稅深度融合、合作機(jī)制是一個(gè)逐步探索，不斷完善的過(guò)程，不可能一蹴而就，必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和近期目標(biāo)。

國(guó)稅總局制定的國(guó)稅地稅聯(lián)合稽查工作辦法的實(shí)施是稅務(wù)機(jī)關(guān)落實(shí)《深化國(guó)稅、地稅征管體制改革方案》的要求，規(guī)范國(guó)地稅聯(lián)合稽查執(zhí)法行為，推進(jìn)執(zhí)法適度整合的重要舉措。從共建協(xié)調(diào)機(jī)制、共享涉稅信息、共同下達(dá)任務(wù)、聯(lián)合實(shí)施檢查、協(xié)同案件審理、協(xié)同案件執(zhí)行、利用稽查結(jié)果、其他稽查執(zhí)法合作事項(xiàng)等方面整合資源，規(guī)范執(zhí)法行為。

征收管理環(huán)節(jié)注重協(xié)調(diào)好國(guó)地稅關(guān)系，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，積極拓展更多合作領(lǐng)域和方式，在稅收宣傳、納稅服務(wù)方面深入開(kāi)展合作。加大涉稅咨詢(xún)和稅法宣傳力度，深入推進(jìn)國(guó)地稅征管體制改革，充分發(fā)揮綜合治稅平臺(tái)，力爭(zhēng)與財(cái)政、國(guó)土、工商等部門(mén)溝通，爭(zhēng)取支持和配合、及時(shí)實(shí)現(xiàn)信息互通。

建立國(guó)地稅交換機(jī)制，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)和稅種特點(diǎn)，制定聯(lián)合稽查方案，共同分析探討，提高稅務(wù)稽查質(zhì)量。建立相互授權(quán)機(jī)制、突破執(zhí)法主體的分離。建立統(tǒng)一的業(yè)務(wù)流程，突破業(yè)務(wù)分設(shè)的制約。建立統(tǒng)一系統(tǒng)接口，突破數(shù)據(jù)庫(kù)分立的制約。實(shí)現(xiàn)國(guó)地稅深度合作。筆者在此大膽設(shè)想國(guó)地稅稽查合作的終極目標(biāo)是一個(gè)執(zhí)法主體合一，業(yè)務(wù)模塊分離的最佳狀態(tài)。

（四）稽查人員做好全新的知識(shí)儲(chǔ)備和培訓(xùn)

稅務(wù)稽查是稅收征管的最后一道防線，必須及時(shí)亮劍，才能讓納稅人在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的利益博弈中明白，只有選擇自覺(jué)納稅遵從，才是保證自身利益的合法途徑。新形勢(shì)下要培養(yǎng)一支業(yè)務(wù)素質(zhì)高，信息技術(shù)精通，既懂稅收業(yè)務(wù)知識(shí)，又懂互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)知識(shí)的復(fù)合型的稽查隊(duì)伍。盡快開(kāi)展全員系統(tǒng)培訓(xùn)，特別是互聯(lián)網(wǎng)技能的培訓(xùn)，適應(yīng)日趨復(fù)雜的稅收管理、監(jiān)督工作。

[1]翟繼光，孫長(zhǎng)舉，趙德芳編著.房地產(chǎn)業(yè)納稅節(jié)稅操作實(shí)務(wù)（第3版）[M].北京：電子工業(yè)出版社（2014）.

[2]天津市財(cái)政局營(yíng)改增稅收政策匯編[G].2016（5）.

[3]黃榮國(guó)，趙小冰，馬炳壽.互聯(lián)網(wǎng)+新常態(tài)下稅收服務(wù)探索[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2016（29）：55-58.

[4]楊珍.深化國(guó)地稅合作提高稅收征管成效——廣西欽州市國(guó)地稅合作工作調(diào)研報(bào)告[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2016（17）：57-60.

責(zé)任編輯：解忠艷

孟力

F407.9

A

1006－1255－（2017）06－0033-04

邢惠豐（1976—），天津市地方稅務(wù)局第二稽查局。郵編：300042

周勝（1963—），天津市地方稅務(wù)局第二稽查局。郵編：300042

郝宛怡（1967—），天津市地方稅務(wù)局第二稽查局。郵編：300042