白 昱/西安高新城棚改有限公司

基于棚改項目工程中的造價管理

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棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。近年來，各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實施。棚改項目一般在工期上比較緊張，同時對于住房的造價上要求低廉，而在房屋質(zhì)量水平上，又要求的比較嚴(yán)格。在棚改項目的開發(fā)過程中，如何對成本控制進(jìn)行有效管理，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，是當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)商需要慎重考慮的問題。

棚改項目工程；造價管理

前言

近年來，由于全國房價的不斷上漲，致使城市中低收入家庭住房困難。住房的問題成了政府迫切需要解決的民生問題之一。為此，中央政府下達(dá)文件強制性要求，要求各地政府加大棚改項目的建設(shè)規(guī)模，解決中低收入人群的住房問題。棚改項目的建設(shè)雖然取得了一定的成績，但是依然在成本造價方面欠缺管理。因此，如何在安全、經(jīng)濟、適用、節(jié)能的前提下對棚改項目進(jìn)行造價管理變成了本文的研究方向。

一、工程造價構(gòu)成及特點

1.我國工程造價的構(gòu)成。

從定義上講，“工程造價”里的“工程”包括各類的工程項目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設(shè)工程類的工程。工程造價的定義是從不同角度理解事物的本質(zhì)。對于建設(shè)工程的投資者，市場條件下工程造價就是建設(shè)工程項目投資，是獲得項目要付出的價格；同時也是投資者在作為市場供給主體出售建設(shè)項目時定價的基礎(chǔ)。

2.工程造價的特點。

工程造價有個別性、層次性、大額性、動態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點決定的。工程造價的范圍較廣，涉及到國民經(jīng)濟各部門、各行業(yè)，涉及到社會再生產(chǎn)的各個具體環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn)，所以工程造價的作用和影響都很大。

二、棚改項目全過程工程造價控制

1.設(shè)計階段有效控制。

工程設(shè)計是指工程項目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設(shè)計是對開發(fā)建設(shè)項目的實施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是棚改項目開發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明：初步設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在75%-95%；技術(shù)設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在35%～75%；施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在25%～35%；而到了施工階段，影響工程造價的可能性只有10%作用。由此我們可以看到，控制工程造價，設(shè)計階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。根據(jù)棚改項目構(gòu)成，分為：限價商品房、經(jīng)濟適用住房、公租房、廉租房，應(yīng)按照不同的保障群體，在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用功能上從設(shè)計階段加以區(qū)分。限價商品房、經(jīng)濟適用住房主要是進(jìn)行銷售，以毛坯房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)即可，方便群眾裝飾裝修。公租房、廉租房是進(jìn)行出租的，應(yīng)盡量滿足使用功能，可直接入住使用。因此在設(shè)計階段就案不同的功能要求劃分開來，可有效地控制工程造價。

2.工程招投標(biāo)階段有效控制。

通過招投標(biāo)的形式來引進(jìn)競爭機制，在降低工程造價、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標(biāo)人以及投標(biāo)人的合法權(quán)益。對施工單位的選擇尤其要慎重，因為施工隊伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價控制的成敗。在選擇施工隊伍時主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資信情況以及建設(shè)業(yè)績等。我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績和建項目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項目建設(shè)業(yè)績的有著豐富經(jīng)驗專業(yè)人員來出任項目經(jīng)理。還有大型項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機安裝及環(huán)保工程等可以直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價，又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進(jìn)度。對于諸如下述專業(yè)工程應(yīng)直接發(fā)包，由其它獨立施工單位直接簽訂合同執(zhí)行：(1)樁基工程；(2)強夯工程和軟件基處理工程；(3)室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；(4)大型土石方開挖回填工程(包括場地大型土石方、地下室大型土石方等)；(5)擋土墻、護坡及基坑支護工程：(6)家居報警及對講系統(tǒng)工程及智能化安防工程；(7)室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程；(8)室外園林景觀及綠化工程、室外強電及環(huán)境照明工程；(9)水泵房設(shè)備及管道安裝和變頻供水系統(tǒng)設(shè)備工程；(10)地下人防工程；(11)消防水、電、通風(fēng)工程及防火門及防火卷簾安裝工程；有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)安裝工程。如果能按以上承包方式，既可以選擇實力最強的專業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價(可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節(jié)約造價20%-40%以上)，而且又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，避免因總包單位實力不濟停工或者因與之發(fā)生爭執(zhí)時被總包單位卡甲方脖子的現(xiàn)象。

3.施工管理階段有效控制。

項目施工實施階段，是項目資金大量投入，最終形成建筑產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資的過程，對建設(shè)項目全過程造價管理來說也是最難、最復(fù)雜的階段。因此，該階段造價管理不容忽視。

施工階段現(xiàn)場主要有區(qū)建筑工務(wù)部門負(fù)責(zé)管理，并落實責(zé)任到人，保證每個棚改項目都有專人負(fù)責(zé)。因施工階段將存在諸多不確定、無法預(yù)測的特殊情況。為使項目工程造價管理有效實施，區(qū)住建部門與區(qū)建筑工務(wù)部門采取每周召開例會的方式，掌握項目進(jìn)度及項目建設(shè)存在的問題，并及時解決相關(guān)問題。避免一些不必要費用的產(chǎn)生。特別是設(shè)計變更，工期費用索賠，通過加強管理，使項目工程造價增加影響因素降至最低。并通過編制年度資金月使用計劃表、掙值法對施工進(jìn)度進(jìn)行管理與控制。最后，通過區(qū)審計部門政府投資棚改項目年度跟蹤審計工作，加強資金審計，避免項目資金存在不合理現(xiàn)象。有效控制工程造價。

4.竣工結(jié)算階段有效控制。

建筑工程竣工決算是整個工程造價控制最重要的一環(huán)，竣工決算如何能真實地反映整個工程的實際造價，反映了對棚改項目工程造價管理的能力。該階段由區(qū)審計部門進(jìn)行竣工結(jié)算工作，區(qū)建筑工務(wù)部門配合相關(guān)工作。督促施工單位及時提供工程竣工決算所必須收集、整理竣工結(jié)算資料，包括工程竣工圖、設(shè)計變更通知、各種簽證材料等，重點審計設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證是否符合合同及其他要求，如設(shè)計變更通知書必須有原設(shè)計單位蓋章及相關(guān)負(fù)責(zé)人簽名方為有效。現(xiàn)場監(jiān)理簽證必須有甲方工地代表確認(rèn)簽字，嚴(yán)禁后補辦簽證。整理相關(guān)資料，進(jìn)行結(jié)算工作，重點加強設(shè)計變更及索賠事項的審定。編制竣工決算書，并出審計報告。

三、結(jié)語

棚改項目在目前建筑市場中所占比例較大，企業(yè)要在競爭激烈的市場環(huán)境中提高自身的核心競爭力，就必須要加強建筑工程項目建設(shè)全程各階段的造價管理與控制。尤其可見，探討棚改項目造價管理的高效措施具有十分重要的意義。

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