陳璽明

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國十分重要的產(chǎn)業(yè)，其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著不容忽視的作用，但是房地產(chǎn)行業(yè)也是屬于資金密集型行業(yè)，其具備投資量大、周期長、資金收益慢等特點(diǎn)，因此必須要保證良好的資金供給。保證資金渠道的多樣性是其核心環(huán)節(jié)，本文簡單的探討了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，以及存在的一定問題，并提供了一定的參考建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；渠道創(chuàng)新；策略

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊屬性，使得資金鏈的安全與否成為了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。良好的融資渠道是房地產(chǎn)行業(yè)安全運(yùn)營的前提保障，但是隨著時(shí)代的不斷變化，以及國家相應(yīng)的調(diào)控政策，對(duì)金融市場(chǎng)和融資渠道都帶來了一定的沖擊，所以房地產(chǎn)的融資渠道必須進(jìn)行了一定的創(chuàng)新來適應(yīng)時(shí)代的要求，本文從以下方面對(duì)房地產(chǎn)的創(chuàng)新融資渠道進(jìn)行了闡述，并提出了其存在的問題，以及相應(yīng)的建議。

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要渠道

（一）銀行貸款融資

在目前階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇的融資手段幾乎都是銀行貸款融資，主要是因?yàn)殂y行貸款融資具有成本低、效率高的特點(diǎn)，但與此同時(shí)銀行也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款做出一定限制，如限定還款期限，如不能按時(shí)還款的話，銀行就會(huì)采取相應(yīng)的強(qiáng)制措施，還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一定的評(píng)估，看其是否符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，若不符合相應(yīng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，銀行不會(huì)對(duì)其辦理相應(yīng)的銀行貸款。

（二）IPO融資

隨著國家推行注冊(cè)制的出臺(tái)，導(dǎo)致上市融資的難度降低，也使越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇IPO融資，IPO的優(yōu)點(diǎn)主要集中在還款利息的壓力比較小，但是其缺點(diǎn)也比較明顯，就是手續(xù)相對(duì)比較復(fù)雜，審核時(shí)間比較長，不能立即得到資金，并且對(duì)企業(yè)的上市資格要求較高[1]。

（三）開發(fā)新的合作

當(dāng)前階段，房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)有很多種形式，常見的有三種，第一種是土地入股合作開發(fā)，具體實(shí)施就是一個(gè)企業(yè)提供土地，另一個(gè)企業(yè)提供資金，然后雙方進(jìn)行合作；第二種就是聯(lián)合成立項(xiàng)目公司，具體流程就是開發(fā)商和土地?fù)碛蟹揭黄鸷献鞒闪㈨?xiàng)目公司，然后土地?fù)碛蟹綄⑼恋厥褂脵?quán)變更到聯(lián)合成立的項(xiàng)目公司名下，最后由開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營；第三種是聯(lián)合競(jìng)買，具體過程就是開發(fā)商和合作方一起參加土地部門舉行的拍賣招標(biāo)，競(jìng)買成功后雙方按照一定的比例來出資開發(fā)建設(shè)并一起分享利潤[2]。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道存在的問題

（一）沒有健全的房地產(chǎn)融資保護(hù)體系

就現(xiàn)階段而言，社會(huì)中并沒有健全的房地產(chǎn)融資保護(hù)體系，增加了房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)也限制了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。拿銀行貸款融資來舉例說明，銀行對(duì)外進(jìn)行放貸的時(shí)候，考慮的是風(fēng)險(xiǎn)和收益的平衡，并且銀行需要收取一定的利息，這樣的形式加劇了房地產(chǎn)企業(yè)高額負(fù)債的情況。而房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)和收益不對(duì)等的情況下，可能會(huì)出現(xiàn)違規(guī)貸款的情況，使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)增加了一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)銀行的穩(wěn)定性造成了一定影響。但是我國目前的發(fā)展情況，對(duì)這樣的問題還是沒有實(shí)質(zhì)性的解決方法，并且還是沒有形成健全的房地產(chǎn)融資保護(hù)體系以及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)服務(wù)體系。

（二）國家對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠

根據(jù)我國目前的情況來看，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)方面的法律法規(guī)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起不到任何的規(guī)范作用，相較而言國家頒布的相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)落后房地產(chǎn)的市場(chǎng)開發(fā)，所以需要形成房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，以及相關(guān)部門要出臺(tái)明確的條例，讓一切可以在制度下進(jìn)行，減少了出現(xiàn)錯(cuò)誤的可能性。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到了很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，并且形成資產(chǎn)規(guī)?；?，使融資活動(dòng)變得越來越復(fù)雜化，尤其是不能把控好風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，找不到可靠的資金來源，房地產(chǎn)集團(tuán)可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)債的情況，所以要面臨更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不全面

企業(yè)集團(tuán)的融資活動(dòng)涉及的問題比較多，受到的外在影響因素也比較多，并且貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的整個(gè)過程。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)在不斷增長，融資情形也變得復(fù)雜化，所以集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)還存在著負(fù)債的可能性，還面臨著巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)因?yàn)槠髽I(yè)管理人員風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的不全面，風(fēng)險(xiǎn)管控能力欠缺，并且始終沒有提高的意識(shí)，無論是現(xiàn)金性風(fēng)險(xiǎn)還是收益性風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)給企業(yè)造成嚴(yán)重的不良影響。

（四）存在一定潛規(guī)則的間接融資方式

我國在房地產(chǎn)發(fā)展的方面，存在著一定的潛規(guī)則，因?yàn)樽杂匈Y金和流動(dòng)資金，以及開發(fā)貸款和墊資都需要取得相應(yīng)的證件，并按照相應(yīng)的開發(fā)原則來做到個(gè)人貸款用于個(gè)人，房地產(chǎn)貸款用于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的運(yùn)營資金多數(shù)來自于銀行貸款，而個(gè)人的按揭還貸隱藏著許多風(fēng)險(xiǎn)，并且容易發(fā)生次貸危機(jī)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)融資的創(chuàng)新渠道

（一）房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金簡稱REITS，其主要原理就是由相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)出收益憑證，讓后向投資者來收取投資基金，將獲得的基金用來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)投資，并由相關(guān)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行運(yùn)營管理，并按照一定的比例來劃分收益，REITS這種基金不僅能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商提供多一條融資渠道，減少其對(duì)銀行貸款的過度依賴心理，也讓投資者獲得更好的收益，減少一定的金融風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（二）房地產(chǎn)眾籌

房產(chǎn)眾籌主要由開發(fā)類眾籌和營銷類眾籌兩部分構(gòu)成。開發(fā)類眾籌在區(qū)域房價(jià)上漲預(yù)期與資金成本不對(duì)等、項(xiàng)目利潤不及投資成本的情況中應(yīng)用較多，這種眾籌方式可以為項(xiàng)目建設(shè)階段提供較低資金成本，同時(shí)能達(dá)到降低項(xiàng)目負(fù)債率的效果，也可以提前開發(fā)一些目標(biāo)人群；而營銷類眾籌一般會(huì)使用在項(xiàng)目建設(shè)中，但是其對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)成本和后期價(jià)值都有不可忽視的作用，營銷類眾籌的資金額度通常比較低，又因?yàn)樵陧?xiàng)目建設(shè)期，可以對(duì)項(xiàng)目起到一定的宣傳作用。

（三）發(fā)行企業(yè)債券

企業(yè)債券具有很多的優(yōu)點(diǎn)，比如面向的對(duì)象范圍比較廣、融資成本相對(duì)比較低、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)比較低、以及不改變?cè)脊蓶|的控制權(quán)。從政策的角度來說，國家有意對(duì)其進(jìn)行推廣，使得發(fā)行的限制因素和審批的流程都相應(yīng)的降低，在加上貨幣寬松政策不斷加大的因素，使得房地產(chǎn)企業(yè)債融資需求不斷擴(kuò)張；而從企業(yè)融資的成本角度分析來看，公司的債平均融資利率與銀行貸款、信托基金等融資方式相比，成本資金需求更低，因此企業(yè)債券也成為房地產(chǎn)重要的融資渠道。endprint

（四）資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是將缺乏流動(dòng)性但具有預(yù)測(cè)性的現(xiàn)金資產(chǎn)進(jìn)行整合、建池，用資產(chǎn)池內(nèi)的資產(chǎn)作為補(bǔ)償基礎(chǔ)，并在資本市場(chǎng)中發(fā)行資產(chǎn)支持證券，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用籌集到的現(xiàn)金資產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，使得資產(chǎn)證券化可以用較低的資金成本來帶動(dòng)流動(dòng)性差的資產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道創(chuàng)新的必要性

（一）融資渠道創(chuàng)新符合制度創(chuàng)新要求

房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)不完善甚至金融信用體系缺失，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，并且已經(jīng)不能滿足對(duì)新時(shí)期下房地產(chǎn)行業(yè)的要求，為了適應(yīng)新的環(huán)境，需要對(duì)現(xiàn)有的制度進(jìn)行完善，以及創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的管理制度，并且需要相關(guān)部門成立監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)其進(jìn)行定期的監(jiān)管檢查，確保制度的真實(shí)落實(shí)，建立一個(gè)合理有效的金融環(huán)境市場(chǎng)，創(chuàng)造新的渠道來滿足制度。

（二）融資渠道創(chuàng)新使需求量得到了滿足

我國的房地產(chǎn)行業(yè)主要受國家宏觀調(diào)控的影響，但是外在因素也促使著房地產(chǎn)行業(yè)的茁壯成長，比如市場(chǎng)需求的不斷擴(kuò)大以及城市化進(jìn)程的加速，讓原有的融資渠道已經(jīng)不能滿足需要大量資金投入的需求，所以要進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，開發(fā)出一些可利用的資金渠道來滿足日益增長的需求，并且降低房地產(chǎn)行業(yè)的固有壓力。

（三）融資渠道創(chuàng)新是投資者投資的需要

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人均水平的提高，出現(xiàn)了越來越多的投資者，想要找到適合的投資理財(cái)項(xiàng)目，但是基于我國目前情況來看，可投資的理財(cái)產(chǎn)品少之又少，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的理財(cái)產(chǎn)品幾乎沒有，因此增加房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品是尤為重要的，不但可以讓投資者為自己的閑置資金找到合適的項(xiàng)目，提高自己資產(chǎn)增益的同時(shí)，也增加了投資產(chǎn)品的多樣化，還可以解決房地產(chǎn)融資渠道單一的問題，降低融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)完善了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)需求。

五、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道創(chuàng)新的建議

（一）政府建立多層次融資渠道

政府缺少相應(yīng)的制度和法規(guī)，會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的過程中出現(xiàn)混亂的情況，因此需要建立健全的金融制度來為房地產(chǎn)行業(yè)提供更多的融資渠道，比如可以鼓勵(lì)更多的人才進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，推動(dòng)創(chuàng)業(yè)市場(chǎng)板塊擴(kuò)大，以及鼓勵(lì)各種投資機(jī)構(gòu)對(duì)中小型企業(yè)進(jìn)行投資，這樣可以為中小型企業(yè)獲得融資創(chuàng)造一定的機(jī)會(huì)；還可以對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的海外資金加強(qiáng)管理和正確引導(dǎo)，使海外資金可以更好的被房地產(chǎn)行業(yè)所使用，讓海外資金的獲取也成為我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的一條重要渠道[4]。

（二）豐富地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

想要增加融資渠道，就要對(duì)金融產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)和創(chuàng)新，來保證金融產(chǎn)品的多樣性。首先可以開發(fā)地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，讓投資人找到適合的投資產(chǎn)品，增加本身的收益同時(shí)也為地產(chǎn)行業(yè)取得了不少的融資；其次要對(duì)地產(chǎn)行業(yè)證券化的問題進(jìn)行解決處理，讓更多的社會(huì)資金可以進(jìn)入到地產(chǎn)行業(yè)中來，在解決地產(chǎn)行業(yè)融資壓力大的同時(shí)，為投資人帶來穩(wěn)定的收益；還可以積極的推行ETF基金的發(fā)展，這種基金由于具備封閉式基金和開放式基金的全部優(yōu)點(diǎn)，使其可以滿足任何投資者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品的需求，為地產(chǎn)融資提供了一條新的途徑。

（三）完善立法，創(chuàng)造良好的融資環(huán)境

我國由于金融市場(chǎng)的起步比較晚，使得金融市場(chǎng)的管理制度很欠缺，尤其是地產(chǎn)行業(yè)的金融制度非常不完整，所以政府部門需要加快對(duì)地產(chǎn)金融管理制度的腳步，早日出臺(tái)完善的管理制度，來正確的規(guī)范地產(chǎn)金融體系，并且要確保相關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行良好的監(jiān)督，使得相關(guān)的法律法規(guī)可以得到有效的落實(shí)，不只是流于表面，使其可以為地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

（四）加強(qiáng)人才培養(yǎng)，提高融資管理水平

房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品得不到有效的開發(fā)和創(chuàng)新的一個(gè)重要因素，就是房地產(chǎn)金融人才短缺，并且隨著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張，對(duì)人才的需求量也越來越大，要求也越來越高，因此必須立刻解決這樣的現(xiàn)狀。首先可以對(duì)現(xiàn)有員工進(jìn)行培養(yǎng)，提高其自身的綜合素質(zhì)，其次還可以和高校合作，保障了地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品的從業(yè)人員基數(shù)，為地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品的發(fā)展提供了有力的支持。同時(shí)企業(yè)在自身也要加強(qiáng)綜合能力，提高自己的核心競(jìng)爭力，來更好的獲得一定的主動(dòng)權(quán)。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)融資問題是一個(gè)難點(diǎn)問題，需要通過多方面、多行業(yè)的聯(lián)合行動(dòng)，才能有效的解決，并且隨著信息技術(shù)和市場(chǎng)資本的發(fā)展，房地產(chǎn)的融資渠道需要進(jìn)行一定的創(chuàng)新，首先要不斷完善自身的綜合實(shí)力，加強(qiáng)對(duì)其內(nèi)部監(jiān)管，其次要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，增加融資渠道的多樣性，并且要結(jié)合自身具體情況建立適合自身發(fā)展的金融體系，最后政府需要出臺(tái)一些優(yōu)惠政策和幫扶政策，這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定且持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳憲，尹百寬，劉翠玲.關(guān)于中國房地產(chǎn)融資渠道的多元化戰(zhàn)略研究[J].江蘇商論，2007，10（03）：161-163.

[2]張毅芳.談房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道創(chuàng)新問題[J].商業(yè)時(shí)代，2007，12（31）：85.

[3]鄭軍.我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道創(chuàng)新的思考[J].大眾科技，2013，11（05）：312-314.

[4]張舒.中小企業(yè)融資渠道的優(yōu)化和創(chuàng)新——以我國房地產(chǎn)融資為例[J].經(jīng)營管理者，2014，08（30）：39.

（作者單位：長沙市建設(shè)綜合開發(fā)公司）endprint