（南京應(yīng)天職業(yè)技術(shù)學(xué)院江蘇南京210046）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅制特點(diǎn)

在經(jīng)營(yíng)模式及財(cái)務(wù)管理上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有鮮明的行業(yè)特點(diǎn)。因此在具體的涉稅事項(xiàng)上，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比也存在很大不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅事項(xiàng)多、稅種多、稅額高，且需要進(jìn)行預(yù)繳和清算。

（一）稅種多。從整個(gè)運(yùn)作流程上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，從前期準(zhǔn)備到建設(shè)施工、銷售或持有等，一系列的經(jīng)濟(jì)行為都涉及到納稅，主要涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種，是涉稅種類最多的行業(yè)之一。

（二）稅額高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，所開發(fā)的項(xiàng)目一般體量較大，造價(jià)較高，總的銷售額也較高，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅事項(xiàng)多，涉及的稅種較多，所繳納的稅額也比較高。“營(yíng)改增”前，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這三個(gè)稅種的稅額最高，占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅總額的70%左右，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的三個(gè)重點(diǎn)稅種。自2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”范圍，增值稅取代了營(yíng)業(yè)稅，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)。

（三）預(yù)繳和清算制度。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地到開工建設(shè)再到銷售結(jié)束，周期較長(zhǎng)，往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)在所有房地產(chǎn)都銷售完畢之后才征稅。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)銷售時(shí)多采用預(yù)售制，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的稅收征管采用預(yù)征制，企業(yè)對(duì)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行預(yù)繳，主要是土地增值稅和企業(yè)所得稅?！盃I(yíng)改增”后，根據(jù)稅收過(guò)渡性政策，在預(yù)售房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)按照3%的預(yù)征率繳納增值稅，會(huì)涉及到清算問(wèn)題。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅制與其他行業(yè)企業(yè)的區(qū)別所在。

二、房地產(chǎn)開發(fā)各階段的涉稅情況

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要包括決策階段、開發(fā)階段、銷售階段。

（一）決策階段。該階段主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)前的一些重要事項(xiàng)的決策，包括組織機(jī)構(gòu)的選擇、開發(fā)方式的確定等。企業(yè)需要結(jié)合自身的條件以及對(duì)投資開發(fā)的目標(biāo)要求，對(duì)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)形式及開發(fā)方式進(jìn)行事前確定。決策階段是項(xiàng)目運(yùn)作的第一環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目開發(fā)的重要階段，直接影響到后續(xù)環(huán)節(jié)的成敗。在這一階段，不同的開發(fā)模式會(huì)涉及到不同的稅種，針對(duì)不同的開發(fā)模式，相關(guān)稅收政策也存在較大差異。因此開發(fā)模式的選擇決定了項(xiàng)目開發(fā)的納稅問(wèn)題，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)。

（二）開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行具體的實(shí)施，對(duì)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案進(jìn)行建設(shè)。由于項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大，企業(yè)需要投入大量的資金，包括購(gòu)地資金和建設(shè)資金，會(huì)涉及到籌資業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)，企業(yè)在訂立合同、會(huì)計(jì)處理及內(nèi)外部籌資過(guò)程中，會(huì)提前或在建設(shè)中對(duì)土地增值稅、增值稅及企業(yè)所得稅進(jìn)行相應(yīng)的籌劃。

（三）銷售階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇是否對(duì)項(xiàng)目采取預(yù)銷售，也就是通常所說(shuō)的期房銷售模式和現(xiàn)房銷售模式，這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)通過(guò)出售房地產(chǎn)回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多采用期房銷售模式，前提是企業(yè)必須拿到預(yù)售許可證。企業(yè)在收到預(yù)售款時(shí)涉及的稅種包括增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，很多項(xiàng)目在預(yù)售階段就已基本銷售完畢，所以在這一階段也要開展相應(yīng)的納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)開發(fā)各階段的納稅籌劃設(shè)計(jì)

（一）決策階段的納稅籌劃。一般情況下，納稅籌劃屬于事前行為，當(dāng)企業(yè)跨入一個(gè)新的領(lǐng)域中時(shí)，對(duì)于行業(yè)的資金、資源、稅收和前景都未做出整體規(guī)劃，對(duì)于很多環(huán)節(jié)缺少全面考慮。而且財(cái)務(wù)人員往往未能全程參與到整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的制定過(guò)程中，在做出決策后才接手針對(duì)其中的一些環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，在這種情況下，財(cái)務(wù)人員的納稅籌劃空間變得十分狹窄。如果項(xiàng)目未進(jìn)行事先籌劃，將大大縮小項(xiàng)目的籌劃空間。所以在項(xiàng)目的前期決策階段，就應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的納稅籌劃。

1.公司組織形式的籌劃。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，常常會(huì)涉及到跨區(qū)域開發(fā)的問(wèn)題，隨著項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)設(shè)立相應(yīng)的分支機(jī)構(gòu)，一般分為兩種：分公司和子公司。我國(guó)企業(yè)所得稅法規(guī)定：“居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅?！薄白庸揪哂蟹ㄈ速Y格，依法獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，承擔(dān)納稅義務(wù)；分公司不具有法人資格，其法律責(zé)任由總公司承擔(dān)，不需要獨(dú)立承擔(dān)納稅義務(wù)?！?/p>

在追求股東權(quán)益最大化目標(biāo)的前提下，假設(shè)企業(yè)的利潤(rùn)總額為GP，稅后利潤(rùn)為PE，可以在稅前扣除的總成本費(fèi)用為TC，收入總額為GI，稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理無(wú)差異；且總分公司模式與母子公司模式下，兩者的盈利水平和支出水平相同，根據(jù)我國(guó)企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定，總分公司模式下：

PE匯總1=（GI總-TC總+GP分）×（1-25%）=（GP總+GP分）×（1-25%）

而在母子公司模式下，由于兩者不能合并報(bào)稅，則：

PE總=（GI總-TC總）×（1-25%）=GP總×（1-25%）

PE子=（GI子-TC子）×（1-25%）=GP子×（1-25%）

當(dāng)新設(shè)立的分公司或子公司盈利時(shí)，兩者股東權(quán)益無(wú)差異，企業(yè)選擇子公司或分公司的組織形式均可。考慮到我國(guó)企業(yè)所得稅法規(guī)定部分成本費(fèi)用實(shí)行限額扣除，總分公司模式下存在超限費(fèi)用不能稅前扣除的可能性，即 TC匯總1＜TC總+TC分，而子公司可以根據(jù)盈利水平計(jì)算自身的扣除費(fèi)用，即TC匯總2=TC總+TC子，此時(shí) TC匯總1＜TC匯總2，即當(dāng)收入水平一定的情況下，設(shè)立子公司能多扣除費(fèi)用，降低稅前利潤(rùn)，從而起到抵減企業(yè)所得稅的作用。

2.選擇開發(fā)方式。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，開發(fā)方式所涉及的稅種主要包括增值稅、土地增值稅和契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可以選擇自建、代建和合作建房三種模式。

（1）自建模式。自建是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)完成后，將房地產(chǎn)自用或轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買者，按照稅法規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)涉及到增值稅、契稅和土地增值稅。

（2）代建模式。代建是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為客戶代建房產(chǎn)，不存在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，只收取代建費(fèi)用，因而屬于勞務(wù)費(fèi)，主要征收增值稅。由于不涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍，同時(shí)代建不涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此也無(wú)需繳納契稅，節(jié)稅效果比較明顯。代建模式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前企業(yè)可以預(yù)先確定意向客戶，進(jìn)行定向開發(fā)，并將土地使用權(quán)分解銷售給購(gòu)買者。但開發(fā)前確定意向客戶對(duì)于銷售住宅來(lái)說(shuō)比較困難，所以一般只適用于經(jīng)營(yíng)性商品房的銷售。

（3）合作建房模式。在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了資源互補(bǔ)，在一方有土地，另一方有資金的情況下，會(huì)采用合作建房的模式，該模式也有兩種方式，兩種方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況產(chǎn)生的影響有較大差異。一種是采用物物交換的方式合作建房，即提供土地的一方使用土地?fù)Q取房產(chǎn)并銷售，在“營(yíng)改增”后，需繳納轉(zhuǎn)讓土地的增值稅，并按照取得房產(chǎn)的銷售價(jià)格減去取得土地使用權(quán)的成本和房產(chǎn)的建設(shè)成本的余額繳納土地增值稅。而出資方為了取得土地使用權(quán)，以房產(chǎn)進(jìn)行交換，按照稅法規(guī)定也要視同銷售房產(chǎn)繳納增值稅。另一種是采用投資入股的方式成立一家新公司，由于雙方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同享受利益，按照稅法規(guī)定的“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)的行為不征收增值稅”，以土地投資的一方不需要繳稅，以貨幣投資的一方由于不存在以房產(chǎn)交換土地的行為所以也不需要繳納土地增值稅，只需要按照所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售總收入繳納增值稅，投資收回的利潤(rùn)和分紅也無(wú)需再繳納相應(yīng)稅費(fèi)。綜上，如果采用合作建房的方式，從納稅籌劃的角度來(lái)說(shuō)，以投資入股的方式進(jìn)行合作更具有節(jié)稅意義。

（二）開發(fā)階段的納稅籌劃。

1.籌資方式的納稅籌劃。

（1）籌資方式對(duì)納稅的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目需要大量的資金。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)籌集的資金主要包括權(quán)益性資金和債務(wù)性資金?；I集權(quán)益性資金，如發(fā)行股票支付股利和以自有資金向投資者支付利潤(rùn)都是在企業(yè)所得稅后支付，不能抵減應(yīng)納稅所得額，不能降低企業(yè)所得稅。而發(fā)行債券和向金融或非金融性機(jī)構(gòu)支付的利息可以計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用并在稅前扣除，從而降低企業(yè)的納稅成本。

（2）負(fù)債規(guī)模對(duì)納稅的影響。通過(guò)負(fù)債進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，并不是負(fù)債規(guī)模越大，股東收益就越大，因?yàn)樨?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)成本也隨之增加。本著納稅籌劃要遵循整體利益的原則，要把負(fù)債融資的規(guī)?？刂圃谝欢ǚ秶鷥?nèi)，使由于負(fù)債而形成的節(jié)稅效應(yīng)帶來(lái)的收益大于其所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及由此而增加的融資風(fēng)險(xiǎn)成本。在籌資活動(dòng)的納稅籌劃過(guò)程中，企業(yè)除了要考慮降低納稅成本，還需要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合考量，通過(guò)比較權(quán)益資本收益率與負(fù)債成本比率之間的關(guān)系，控制籌資規(guī)模，從而達(dá)到企業(yè)整體利益的最大化。

2.利息費(fèi)用的納稅籌劃。土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很重要的稅種，而且該稅種采用的是超率累進(jìn)稅率，即增值額越高，所對(duì)應(yīng)的稅率就越高，所以合理控制增值額是納稅籌劃中一個(gè)很重要的關(guān)鍵點(diǎn)。在各項(xiàng)扣除項(xiàng)目中，由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在開發(fā)期間，債務(wù)籌資會(huì)比較高，相應(yīng)的利息費(fèi)用也會(huì)比較高，通過(guò)對(duì)利息費(fèi)用的合理籌劃，可以給企業(yè)節(jié)稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定：如果在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，納稅人能夠按照項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，而且在有金融機(jī)構(gòu)貸款證明的前提下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，納稅人不能按照項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌驔](méi)有金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

可見(jiàn)，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有兩種計(jì)算方法，在利息費(fèi)用較高的情況下，顯然應(yīng)采用第一種方法，且需按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，同時(shí)需要提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，以獲得更多的抵扣。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債利息較少的情況下，采用第二種方法計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除額，既不需要按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也無(wú)需提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，直接按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%扣除，就可以起到節(jié)稅效果。

（三）銷售階段的納稅籌劃。

1.“營(yíng)改增”后的納稅籌劃。“營(yíng)改增”前，銷售階段的營(yíng)業(yè)稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)中占比30%以上。“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)稅依據(jù)、稅率、計(jì)稅方法和征管方式都與繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)有了本質(zhì)區(qū)別。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，“營(yíng)改增”采用了過(guò)渡性政策，開發(fā)的工程項(xiàng)目可以分為老項(xiàng)目和新項(xiàng)目。對(duì)于一般納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。這意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率。銷售2016年5月1日后取得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目適用11%的增值稅稅率。由于納稅籌劃講究前瞻性，本文主要針對(duì)新項(xiàng)目，也就是按照“營(yíng)改增”后的新政策來(lái)進(jìn)行納稅籌劃的研究。

以一般納稅人為例：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

由于增值稅采用的是抵扣制，在銷售額及允許扣除的土地價(jià)款一定的情況下，進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣就成為降低增值稅額的關(guān)鍵。根據(jù)我國(guó)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額主要憑增值稅專用發(fā)票予以抵扣。因此可以采取如下納稅籌劃方式：

（1）加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理。無(wú)論是購(gòu)買商品還是取得勞務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。由于之前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅主要與營(yíng)業(yè)額有關(guān)，很多企業(yè)在購(gòu)進(jìn)商品和取得勞務(wù)時(shí)對(duì)發(fā)票的管理并不是很規(guī)范，而且出于對(duì)成本的考慮，樂(lè)于從中小企業(yè)或者說(shuō)小規(guī)模納稅人處購(gòu)買商品?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購(gòu)進(jìn)商品及取得勞務(wù)時(shí)應(yīng)督促賣方及時(shí)開具增值稅專用發(fā)票，謹(jǐn)慎選擇供應(yīng)商，從抵扣角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)盡可能選擇正規(guī)的能開具增值稅專用發(fā)票的一般納稅人企業(yè)。

（2）擴(kuò)大精裝房的比例?！盃I(yíng)改增”前，由于精裝房的售價(jià)比毛坯房要高，所以銷售精裝房繳納的營(yíng)業(yè)稅較高，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?！盃I(yíng)改增”后，為裝修所購(gòu)買的商品和勞務(wù)及固定資產(chǎn)都能憑增值稅專用發(fā)票抵扣，從增值稅納稅籌劃的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)多開發(fā)精裝房，從而起到節(jié)稅效果。

2.促銷活動(dòng)的納稅籌劃。

（1）折扣銷售的納稅籌劃。折扣銷售是企業(yè)常見(jiàn)的促銷方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對(duì)一般的市場(chǎng)行情時(shí)也會(huì)采用。尤其是目前中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中于三四線城市，面臨著去庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)背景下，折扣銷售屢見(jiàn)不鮮?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)增值稅的計(jì)算，銷售額的確定是關(guān)鍵，在折扣銷售下（主要是指商業(yè)折扣），銷售額的確定與開具發(fā)票的形式有關(guān)，如果銷售額和折扣額開在同一張發(fā)票上，計(jì)稅收入按折扣后的銷售額來(lái)確定；如果銷售原價(jià)和折扣額分開，開在兩張發(fā)票上，那么計(jì)稅價(jià)格不能扣除折扣額，需按原價(jià)確定計(jì)稅收入。所以在采取折扣銷售方式時(shí)，必須將銷售額和折扣額開在同一張發(fā)票上。

（2）買房贈(zèng)物的納稅籌劃。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)采取贈(zèng)送家具、家電、裝修或者買房免N年物業(yè)費(fèi)等方式進(jìn)行促銷。用買一贈(zèng)一的促銷方式能夠提升銷售量，但按照稅法規(guī)定，贈(zèng)送視同銷售確認(rèn)銷售收入繳納增值稅。對(duì)此應(yīng)采取一定的納稅籌劃方式，以降低企業(yè)的納稅成本。

3.銷售定價(jià)的籌劃。我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額占扣除項(xiàng)目金額比例的不同直接導(dǎo)致適用的稅率不同。在項(xiàng)目進(jìn)行銷售定價(jià)時(shí)，一方面要注意適用稅率，盡量避免價(jià)格提高了一點(diǎn)卻適用了更高的稅率。另一方面在適用某一檔稅率時(shí)，在不影響銷售的前提下，價(jià)格應(yīng)定在該檔稅率的最高點(diǎn)，此時(shí)銷售收入的增加會(huì)大于土地增值稅的增加，從而使企業(yè)的總收益增加。在銷售普通住宅時(shí)，應(yīng)充分利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，在定價(jià)時(shí)采用起征臨界點(diǎn)的定價(jià)策略。對(duì)于普通住宅，《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。

（1）免稅籌劃。免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算公式如下：［P-（5.5%×P+C）］÷（5.5%×P+C）＜20%。其中，P是售價(jià)，按照5%的稅率征收增值稅，并按照增值稅的7%征收城市維護(hù)建設(shè)稅，增值稅的3%征收教育費(fèi)附加。在扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后，將其他可以扣除的項(xiàng)目金額設(shè)定為C，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，能夠扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)為5.5%×P+C，可以得出P＜1.285C，也就是說(shuō)普通住宅的單位銷售價(jià)格小于或等于扣除成本及營(yíng)業(yè)稅金及附加的1.285倍時(shí)，可以免于繳納土地增值稅。

（2）獲利籌劃。房地產(chǎn)售價(jià)的提高，會(huì)導(dǎo)致增值率和銷售收入的增加，同時(shí)所對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅率也會(huì)隨之增加。有時(shí)提高銷售定價(jià)，增值額只提高了1%，結(jié)果卻可能導(dǎo)致所適用的稅率提高了10%，收入的增長(zhǎng)小于稅負(fù)的增加，在此情況下，企業(yè)的實(shí)際收益不升反降。所以在定價(jià)時(shí)，一定要注意這兩者之間的差異，避免出現(xiàn)稅負(fù)和收入、利潤(rùn)倒掛的現(xiàn)象。比如：若銷售價(jià)格提高△P，可以扣除的項(xiàng)目為5.5%×（P+△P）+C，增值額為 P+△P-5.5%×（P+△P）-C=94.5×（P+△P）-C，如果增值額大于20%小于等于50%，適用的稅率為30%，土地增值稅為30%×［94.5×（P+△P）-C］。要想提價(jià)△P，增加企業(yè)利潤(rùn)，則△P＞30%×［94.5%×（P+△P）-C］+5.5%×△P，也就是說(shuō)提高的價(jià)格要高于納稅成本，可知（P+△P）＞1.382C。即銷售定價(jià)大于可扣除成本及營(yíng)業(yè)稅金及附加的1.382倍時(shí)，在土地增值稅稅率為30%的條件下，就是獲利的臨界點(diǎn)。

綜上，利用土地增值稅的優(yōu)惠政策及各級(jí)稅率的差異和銷售價(jià)格之間的關(guān)系，可以對(duì)銷售定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃，以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最高收益。值得注意的是，盡管提高售價(jià)可以增加一定的收益，但由于價(jià)格增加不利于銷售，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房者未必會(huì)買單。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定價(jià)時(shí)既要注意通過(guò)納稅籌劃來(lái)節(jié)稅，也要考慮市場(chǎng)的接受度。