施 娟

北京航天神坤建筑規(guī)劃設計院有限責任公司

老舊生活區(qū)多層住宅增加外掛電梯的探討

施 娟

北京航天神坤建筑規(guī)劃設計院有限責任公司

老齡社會已經成為不可忽視的社會現(xiàn)實，解決老人后顧之憂，為老舊住宅增加外掛電梯，成為多數(shù)居民百姓關注的民生重點。外掛電梯設計要綜合考慮房屋結構安全、場地環(huán)境、管線設施遷移、消防等諸多方面因素。

老舊住宅；外掛電梯；貼跨建設計；管線分析；物業(yè)管理

1 引言

隨著中國社會發(fā)展，老年人逐年增加，老齡社會已經成為不可忽視的社會現(xiàn)實，據(jù)統(tǒng)計2014年60歲以上人口達2.1億，占總人口15.5%，到2050年將會發(fā)展到40%以上，老齡化社會注定了人們居住活動空間使用者以老年人為主，人口結構慢慢步入老齡化，人們對于無障礙設施的需求日益凸顯，老年人的生活空間應該安全、舒適、易于通達、便于交流，從中他們能享受自然，身心得以健康發(fā)展，居住環(huán)境考慮這一群體的需求，也是和諧社會之需。

北京市老舊小區(qū)大部分多層居住建筑都沒有設置電梯。居民要求增加電梯的意愿強烈。國管局于2013年先后下發(fā)兩份關于老舊小區(qū)整治工作的通知。2014年國管局與中國建筑科學研究院共同發(fā)布《中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治技術導則》，可見國家對于老舊小區(qū)改造的重視程度。而電梯做為老舊小區(qū)無障礙設施最重要的一環(huán)，可以解決行動不便人群的上、下樓問題，增加房屋的使用效率，提升房屋的居住品質，為老舊住宅增加外掛電梯，成為多數(shù)居民百姓關注的民生重點，符合當今社會的發(fā)展。

2 電梯建筑設計方案

以航天院地區(qū)生活區(qū)為例，多層住宅占大多數(shù)，多建設于80、90年代，多為6層砌體結構房屋，受限于當時的經濟基礎及技術條件，房屋設計時并未考慮無障礙設施。

通過對已實施外掛電梯改造的生活區(qū)進行實地考察，多方了解，現(xiàn)場分析，綜合考慮，外掛電梯改造這兩種方式比較實用，貼建式和跨建式。

(1)貼建式：一般在北側樓梯間入口處與原建筑樓體貼建，這種方法是目前采用最廣泛的外掛電梯形式。但占用人行步道，改變原單元門入口方向，適用于樓前空間較為充裕、樓體外墻較平整的情況。優(yōu)點：對于樓體外觀影響較小，對樓與樓之間的空間環(huán)境影響較小，不會占用太多停車位或者綠化用地，且從電梯到用戶門的流線較短，使用方便。

缺點：原單元門改變方向后對于大件家具的搬運有一定影響。且電梯井道與樓體較近，需避開原建筑基礎，對一樓用戶有一定的影響，對樓前地下管線有影響，需拆移。

貼建式電梯

跨接式電梯

(2)跨接式：跨過北側門前路，在綠化帶或者停車位處修建電梯，通過架空連廊與原建筑樓梯平臺相連，此種形式需占用停車位或者綠化帶。

優(yōu)點：不改變原單元門，對于原單元入口不受影響。

缺點：占用停車位或綠化面積，每個單元樓前停車位需減少2～3個，如遇綠化帶，則需移栽樹木。若跨接連廊跨在消防通道之上，還需考慮消防車通行寬度和高度，對火災撲救產生的不利因素。電梯到戶門需要通過一個長廊，距離較長，對于使用方便性不如貼建方案。住宅樓間距均按日照間距1：1.7設計，樓與樓之間距離較小，跨街式外掛電梯方案由于突出樓體距離較大，會對北側住宅產生視線遮擋。對樓體外觀影響較大。

(3)貼建式與跨接式兩種形式均利用北側樓梯休息平臺公共區(qū)域進入建筑內部，受限于已有建筑形式，每層電梯出口至戶門仍需走一跑樓梯，電梯無法直通戶門。

(4)對于井道和轎廂壁要采用透明材料，且電動機設備不放在頂部，建筑間距需滿足“兩建筑長邊相對的不小于18m、一建筑的長邊與另一建筑的端邊相對的不小于12m、兩建筑的端邊相對的不小于10m”要求。滿足消防和規(guī)劃要求。

3 結構設計

由于加裝外掛電梯要在既有建筑上進行，而本市現(xiàn)有的六層高樓房大多建設后使用時間在10年以上，因此，必須對建筑本身現(xiàn)有條件了解透徹，并在滿足一定的條件下，才能進行加裝，嚴格把關施工質量。主體結構采用鋼結構框架體系，框架柱為H型鋼，基礎采用筏板基礎，筏板埋深視實際而定，落在管道下，盡量不拆移管線。若貼建影響原建筑外墻，可做樁基躲開原基礎。

4 外管線分析

住宅樓前管線錯宗復雜，有天燃氣管線、強弱電管線、給排水、消防及供暖管線等等，解決好管線是增加外掛電梯的根本，不拆移管線能減少施工工序，縮短施工周期、節(jié)約資金，所以管線拆移方案很關鍵，設計外掛電梯前首先摸清管線現(xiàn)狀，每棟樓每個單元不一樣，根據(jù)個體，定方案，結合小區(qū)住宅樓分布情況和樓前管線情況，最大可能躲避管線，處理好相互之間關系。

5 造價分析

待改造建筑建成年代久遠，期間多次改造，存在圖紙與現(xiàn)場不符的問題，特別是樓前地下燃氣管線、強弱電管線、給排水及供暖管線的埋設，各樓座不同，管線做法不同，導致工程不可預見因素較多，工程造價要視開挖后具體情況方可確定，故造價控制有一定難度。

6 物業(yè)管理分析

住宅增設外加電梯直接涉及低層住戶等利害關系，人的權益，采光、通風、視線干擾，同時包括房屋安全加固、小區(qū)場地環(huán)境改造、管線設施遷移、消防等諸多方面。當經用地權屬單位同意后，由本樓業(yè)主根據(jù)《中華人民共和國物權法》的規(guī)定共同決定。同時，應征得因增設電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意。市住建局對全市72個多層小區(qū)的調研發(fā)現(xiàn)，住戶在加裝電梯問題上贊成的占48%，不贊成的占34%，無所謂的占18%。4層以上的住戶，尤其是家中有老人、小孩的家庭對加裝電梯普遍持支持態(tài)度；3層及以下的住戶多認為沒有必要加裝，不愿意分攤電梯安裝和運維費用，擔心電梯的運行噪音干擾、擠占小區(qū)空間和安裝帶來的房屋安全隱患等問題。

北京市今年將積極推動老舊住宅樓房無障礙設施改造，結合老舊小區(qū)綜合整治開展既有多層住宅增設電梯試點工作，城六區(qū)先行試點，市財政按照加裝電梯購置及安裝費用的40%，且最高不超過24萬元/臺予以補貼。優(yōu)惠政策出臺，居民意見一致、房屋條件許可、資金可以解決、條件具備的既有住宅方可開展外掛電梯增設工作。

7 手續(xù)探討

據(jù)前期調查，目前規(guī)劃局、消防局等主管部門對于此類改造沒有明確答復，項目建設依據(jù)為前文所提到的《關于開展中央和國家機關老舊小區(qū)綜合整治工作的通知》，法律法規(guī)層面無政策支撐，涉及到新增面積無產權，改變原建筑消防疏散且無法報消防局備案，無法辦理項目開工證。設計由具有相關資質的設計單位出具通過技術審查的圖紙。外線改造燃氣外線修改需報北京燃氣公司進行改造，其他外線修改由住房所屬單位組織施工。設備部分選用合格電梯產品，安裝完畢后報質量監(jiān)督局特種設備備案，并驗收通過，設備可在《采購招標網(wǎng)》進行招標。后期維護，物業(yè)管理、電梯安裝公司正常運營維保工作，以上所述問題等等，有待于大家探討，逐步完善解決。北京可加裝電梯的老舊及新建多層住宅樓約1.2億平方米，約3萬棟，這么大需求量，更需要政策支撐。

8 總結

外掛電梯建筑是一種特定的建筑形式，它源于老齡社會化的需求，是社會發(fā)展的需要，是彌補老舊住宅建筑缺陷的一種手段，該建筑的特殊性決定了建筑師在設計過程中要充分考慮周邊場地、環(huán)境、安全、消防、管線等等問題，以及后期運營維修。政策層面不完善情況下，更要滿足結構、規(guī)劃、消防等規(guī)范要求。加裝外掛電梯試行階段，有待于更進一步研究探討完善。

[1]關于印發(fā)中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治工作實施方案的通知國管房地》〔2013〕396號.

[2]GB 50016—2014.建筑設計防火規(guī)范[S].

[3]GB 50352—2005.民用建筑設計通則[S].