□本刊記者綜合整理

“租售同權(quán)”漸行漸近你怎么看

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“重磅炸彈”：“租售同權(quán)”將立法

7月份以來(lái)，“租售同權(quán)”這個(gè)詞一直很火。

先是7月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，明確賦予符合條件的租房者子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

緊接著，住建部會(huì)同其它八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。這份通知要求，在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，目前已選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

7月26日，一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪的時(shí)候，做了如下表示：

將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

那就是說(shuō)，租房可以就近上學(xué)、也能落戶？每月幾千元的租房者，和幾百萬(wàn)元買的房子的房主能享受同等權(quán)利？一石激起千層浪，一時(shí)間眾說(shuō)紛紜。

“租售同權(quán)”的本質(zhì)是租房和買房，同屬于平等的權(quán)利享受范圍。租房以前本身也是可以就近上學(xué)的，只不過(guò)是排位要在戶主之后，同時(shí)還要附帶諸多的條件，包括租房合同、社保等一系列的條件。

“租售同權(quán)”，最核心的還是稀缺資源的分配問(wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)康俊亮認(rèn)為，提出租售同權(quán)，很重要的一方面原因就是為了實(shí)現(xiàn)教育資源的同權(quán)。租房可以解決學(xué)區(qū)問(wèn)題，對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的非理性上漲有一定作用，但要徹底解決這個(gè)問(wèn)題，還需要看教育主管部門有無(wú)相應(yīng)的配套措施，所以從現(xiàn)階段看，還無(wú)法得出讓學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格真正回歸理性的結(jié)論。

不少網(wǎng)友對(duì)“租售同權(quán)”表現(xiàn)各種擔(dān)心和疑慮，認(rèn)為租售同權(quán)表面上看是增加承租者的權(quán)益，但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下只能增加漲房租的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)很多進(jìn)入城市的人來(lái)說(shuō)，即使買了房子，也無(wú)法享受和擁有當(dāng)?shù)貞艏用褚粯拥慕逃?、社保、醫(yī)療等公共服務(wù)待遇，例如租賃住房子女就近入學(xué)的待遇等問(wèn)題。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授陳杰表示，大城市對(duì)租賃需求大，但大城市房?jī)r(jià)過(guò)高，租售比嚴(yán)重失衡。企業(yè)從存量住房投資做租賃回收效率慢，如果靠新增土地做租賃，對(duì)地方政府的土地財(cái)政影響過(guò)大。而且如果租賃比重增加，相應(yīng)購(gòu)房需求減少，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)產(chǎn)生直接抑制作用，地方政府又很擔(dān)心房?jī)r(jià)地價(jià)由此大幅下跌，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

所以根本的問(wèn)題還是地方政府是否能積極發(fā)揮發(fā)展租賃住房的主動(dòng)性，否則租房不能獲得戶籍、不能上學(xué)、租賃房的稅負(fù)過(guò)高都是很難解決的問(wèn)題。

那么，怎樣發(fā)揮政府租賃住房的主動(dòng)性？租售同權(quán)的痛點(diǎn)在哪里？怎樣突破？

發(fā)展住房租賃，其實(shí)最初是想減輕老百姓買房的壓力，改變居民的住房消費(fèi)觀念。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)20%～30%的比例，差距非常大。對(duì)于住房租賃市場(chǎng)一直發(fā)展不起來(lái)，陳杰教授認(rèn)為，有兩個(gè)層面的原因：一個(gè)是供給側(cè)，另一是需求側(cè)。

從供給側(cè)層面看，地方政府缺乏動(dòng)力，怕影響房?jī)r(jià)地價(jià)和土地財(cái)政。另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有動(dòng)力和積極性，在房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)時(shí)期，去做租賃周期長(zhǎng)收益較低，會(huì)減少租賃房的供應(yīng)量。目前，在中央要求下，一些城市推出相關(guān)政策，如上海推出了一些只租不售的地塊，出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)機(jī)。但一直靠中央去推動(dòng)也不是長(zhǎng)久之計(jì)，未來(lái)地方政府有多少主動(dòng)性還待疑問(wèn)。

從需求側(cè)層面來(lái)看，高房?jī)r(jià)迫使很多青年人不得不以租賃為自己臨時(shí)的住房解決方案，很多用人單位也希望從市場(chǎng)和政府那里得到長(zhǎng)期穩(wěn)定租賃房來(lái)幫助穩(wěn)定職工隊(duì)伍和吸引人才，如興建人才房來(lái)幫助重點(diǎn)單位，也愿意通過(guò)子女教育“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這樣的制度改革改變租客在公共服務(wù)獲取上的被歧視現(xiàn)象、增加租賃房的吸引力。

所以目前來(lái)看，租賃住房的市場(chǎng)需求持續(xù)上升，房地產(chǎn)企業(yè)也看到了此方面的需求，加上金融創(chuàng)新活躍，通過(guò)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以助推住房租賃市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的背景下，政府和企業(yè)的積極性都在增加。

無(wú)論是面對(duì)高房租，還是房?jī)r(jià)上漲存壓、租賃市場(chǎng)混亂等問(wèn)題，實(shí)際上租賃市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間和諸多亟待破解的痛點(diǎn)。

其中，陳杰認(rèn)為，最大的“痛點(diǎn)”是如何在租售比嚴(yán)重失衡的背景下發(fā)展租賃住房而不帶來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)大落的壓力。當(dāng)前租賃市場(chǎng)發(fā)展的著力點(diǎn)還是先推進(jìn)“租售同權(quán)”，不僅在子女教育，也在落戶等其他方面；其次公平保障租賃雙方權(quán)益，推進(jìn)租賃合同網(wǎng)上備案制度，并配合相關(guān)的稅負(fù)減免，讓老百姓真正愿意去租房，也讓擁有多余房源的房東更愿意對(duì)外去租房。

康俊亮認(rèn)為，租賃可以獲得與買賣房屋相同的社會(huì)資源，最符合“房子是用來(lái)住的”這一發(fā)展方向的本質(zhì)。目前看，租售同權(quán)的政策方向明確，要解決的問(wèn)題明確，最需要解決的是政策的落地問(wèn)題。具體來(lái)看，以下三個(gè)方面需要重點(diǎn)關(guān)注：

相關(guān)部門密切配合。在不同社會(huì)資源由不同部門分管的情況下，要使租售同權(quán)有效落地，成為實(shí)實(shí)在在的普惠政策，必須各相關(guān)部門密切配合。具體來(lái)說(shuō)，可以由國(guó)務(wù)院主抓，明確住建部門作為牽頭單位，相關(guān)部門作為成員單位，這樣有利于政策的順利推進(jìn)。

預(yù)防租金的非理性上漲。租售同權(quán)客觀上對(duì)學(xué)區(qū)房的租金上漲會(huì)有很大推動(dòng)作用，要解決這個(gè)問(wèn)題，除教育資源在分配上要更加均等之外，政府部門在公共租賃住房選址時(shí)應(yīng)做好規(guī)劃，通過(guò)放棄眼前的部分土地出讓收入，獲得一個(gè)長(zhǎng)期較好的社會(huì)效果。

避免成為小眾政策。租售同權(quán)是一項(xiàng)普惠大眾的政策，在政策執(zhí)行過(guò)程中，要避免僅成為地方政府解決人才引進(jìn)的小眾政策。

“租售同權(quán)”是為了城鎮(zhèn)化？

就目前各媒體和從業(yè)人員以及市場(chǎng)民眾的反應(yīng)來(lái)看，租賃市場(chǎng)包括租售同權(quán)意味著：一、在一定這樣，問(wèn)題又來(lái)了。前一段時(shí)間公開(kāi)的一組數(shù)據(jù)表明，北京等一線城市的租金占據(jù)整體收入的50%左右，對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生而言，月薪5000元需要一半作為房屋支出費(fèi)用，而如果租金再次上調(diào)的話，這些城市拿什么來(lái)留住人才？程度上會(huì)抑制房?jī)r(jià)，二、在一定程度上抑制租金上漲。

那么，國(guó)家下如此大力度僅僅是為了這兩個(gè)因素嗎？顯然不是！

促進(jìn)租房是否能夠抑制房?jī)r(jià)，其核心內(nèi)容就是客戶需求，那么這就會(huì)引出一個(gè)關(guān)鍵詞，也就是租售比。對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，目前租賃市場(chǎng)主要存在于一二線城市，對(duì)于三四線而言，租賃市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少。根據(jù)有關(guān)方面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前一二線租售比大概在1%～2%。也就是意味著總價(jià)100萬(wàn)元的房子，一年租金最高是2萬(wàn)元。那么按照這樣來(lái)計(jì)算至少需要50年才能回本。

而這樣一個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于開(kāi)發(fā)商、企業(yè)或者是個(gè)人而言，其租賃的意愿并不會(huì)特別強(qiáng)，他們則更加愿意把房子出售出去。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，我想他們也不愿意大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。首先，以一線城市的部分商業(yè)地產(chǎn)為例，開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣土地，建造房產(chǎn)最后再租賃出去所獲得的收益大概在5%左右（90%以上出租）。而另一個(gè)關(guān)鍵因素負(fù)債率，上市企業(yè)大概在70%以上。也就是1000萬(wàn)元其中有700萬(wàn)元是銀行借貸等手段籌集的。而這部分大概有5%是借款利息。也就是意味著至少要3.5%。那么對(duì)于房企或者投資方而言，如果投資回報(bào)率不超過(guò)這個(gè)數(shù)值的話，對(duì)于企業(yè)來(lái)講就是虧損的，或者對(duì)于這項(xiàng)投資的興趣不會(huì)太高。

那么對(duì)于租賃市場(chǎng)，如果增加租金或者減少開(kāi)發(fā)成本能否起到促進(jìn)作用呢？對(duì)于開(kāi)發(fā)成本而言，基本上很難實(shí)現(xiàn)，那么另一個(gè)手段就是增加租金。

那么，既然租售同權(quán)既不能降低或提高租金又不能抑制房?jī)r(jià)，提出來(lái)還有什么意義呢？政府的真正意圖是什么呢？有學(xué)者認(rèn)為，是為了城鎮(zhèn)化！

反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)為城鎮(zhèn)化率，即一個(gè)地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤３擎?zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過(guò)程，是世界各國(guó)工業(yè)化進(jìn)程中必然經(jīng)歷的歷史階段。當(dāng)前，世界城鎮(zhèn)化水平已超過(guò)50%，有一半以上的人口居住在城市。

截至2016年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到57.35%，城鎮(zhèn)人口總量7.9億人，是世界上城市人口最多的國(guó)家。雖然有人說(shuō)城鎮(zhèn)化速度在放緩，但國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司司長(zhǎng)徐林表示，未來(lái)15年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還會(huì)明顯提升，中國(guó)的城市化率將達(dá)到70%左右。

那么，要推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)必然要增加農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)化，而在前階段隨著房?jī)r(jià)的增加，農(nóng)村人口很難在城市購(gòu)房，而購(gòu)房與否決定了農(nóng)村戶口能否向城市戶口轉(zhuǎn)移。

為了增加城鎮(zhèn)化就必然要解決落戶問(wèn)題，而在高額房?jī)r(jià)的情況下，必然要從租賃市場(chǎng)出發(fā)。當(dāng)租房和買房都能享有同樣的落戶和入學(xué)政策后，城鎮(zhèn)化速度也必將再次增加上來(lái)。

“租售同權(quán)”不會(huì)成為壓倒房?jī)r(jià)的稻草

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)對(duì)“租售同權(quán)”有自己獨(dú)特的看法。他認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”，操作難度之大，超乎想象。他覺(jué)得，那些將“租售同權(quán)”視為“重磅炸彈”的人，一定沒(méi)有認(rèn)真讀過(guò)廣州出臺(tái)的文件是怎么說(shuō)的，更遑論追究政策的細(xì)節(jié)了。其實(shí)，這個(gè)政策加上標(biāo)點(diǎn)符號(hào)只有33個(gè)字：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)?！睕](méi)有任何操作性可言。文中的“符合條件的承租人”究竟什么樣的承租人符合條件，需要什么樣的條件，這里面大有名堂，如果最后細(xì)化了，也會(huì)和當(dāng)初的規(guī)定面目全非。在不考慮各種特殊通道的情況下，這個(gè)政策不一定使得學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)下跌，倒很有可能使得優(yōu)質(zhì)教育資源所在地區(qū)的房租再次暴漲。

他進(jìn)一步指出，就市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的短板就是政策過(guò)度關(guān)注銷售市場(chǎng)，而忽略租房市場(chǎng)。去年，中國(guó)租房市場(chǎng)租金規(guī)模也就1萬(wàn)億左右，而美國(guó)高達(dá)3.5萬(wàn)億。住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住功能的價(jià)值。這是住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。

就此而言，廣州的“租售同權(quán)”就是個(gè)夸大的偽“同權(quán)”，因?yàn)樗徽f(shuō)了孩子的入學(xué)權(quán)利，但附著在房子上的，還有其他福利。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化十多年來(lái)，公共政策對(duì)租房市場(chǎng)極其冷漠，鼓勵(lì)租房的措施很多都是隔靴搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵(lì)大家租房，但到實(shí)際操作層面，幾乎所有的政策都無(wú)法落地。最近，住建部等九部委發(fā)文，想以此撬動(dòng)租賃市場(chǎng)，彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)公共政策短板的方向無(wú)疑是正確的，但仔細(xì)研讀政策本身后，仍然很難看到力度非常大的鼓勵(lì)措施，租房的好處在政策里面體現(xiàn)的不多。

民眾支持真正的“租售同權(quán)”，但要實(shí)現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”不是一件容易的事，因?yàn)檫@需要大量的配套政策，需要有真正操作性的細(xì)則，需要打破很多利益格局。我們不能因“租售同權(quán)”對(duì)廣州房?jī)r(jià)的短期影響，就夸大它的功效，尤其是網(wǎng)上紛傳的對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的影響。學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)過(guò)高，根本上是由教育資源供給不足導(dǎo)致的，要解決這個(gè)問(wèn)題，需要教育資源市場(chǎng)化、民營(yíng)化等多方面的長(zhǎng)期努力，不能寄希望于“租售同權(quán)”來(lái)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。

盡管人們對(duì)“租售同權(quán)”的看法仁者見(jiàn)仁，但不可否認(rèn)的是，“租售同權(quán)”是大勢(shì)，是落實(shí)租售并舉的重要一程，也是下一步租賃立法的重要內(nèi)容。（據(jù)人民日?qǐng)?bào)中央廚房·國(guó)策說(shuō)工作室 今朝聊房事環(huán)球網(wǎng) 克而瑞咨詢等）