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        “租售同權(quán)”漸行漸近你怎么看

        2017-11-22 07:15:05
        職工法律天地·上半月 2017年19期

        □本刊記者綜合整理

        “租售同權(quán)”漸行漸近你怎么看

        □本刊記者綜合整理

        “重磅炸彈”:“租售同權(quán)”將立法

        7月份以來(lái),“租售同權(quán)”這個(gè)詞一直很火。

        先是7月17日,廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》,明確賦予符合條件的租房者子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

        緊接著,住建部會(huì)同其它八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。這份通知要求,在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng),目前已選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

        7月26日,一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪的時(shí)候,做了如下表示:

        將通過(guò)立法,明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),保障當(dāng)事人的合法權(quán)益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

        那就是說(shuō),租房可以就近上學(xué)、也能落戶?每月幾千元的租房者,和幾百萬(wàn)元買的房子的房主能享受同等權(quán)利?一石激起千層浪,一時(shí)間眾說(shuō)紛紜。

        “租售同權(quán)”的本質(zhì)是租房和買房,同屬于平等的權(quán)利享受范圍。租房以前本身也是可以就近上學(xué)的,只不過(guò)是排位要在戶主之后,同時(shí)還要附帶諸多的條件,包括租房合同、社保等一系列的條件。

        “租售同權(quán)”,最核心的還是稀缺資源的分配問(wèn)題。

        中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)康俊亮認(rèn)為,提出租售同權(quán),很重要的一方面原因就是為了實(shí)現(xiàn)教育資源的同權(quán)。租房可以解決學(xué)區(qū)問(wèn)題,對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的非理性上漲有一定作用,但要徹底解決這個(gè)問(wèn)題,還需要看教育主管部門有無(wú)相應(yīng)的配套措施,所以從現(xiàn)階段看,還無(wú)法得出讓學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格真正回歸理性的結(jié)論。

        不少網(wǎng)友對(duì)“租售同權(quán)”表現(xiàn)各種擔(dān)心和疑慮,認(rèn)為租售同權(quán)表面上看是增加承租者的權(quán)益,但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下只能增加漲房租的風(fēng)險(xiǎn)。

        對(duì)很多進(jìn)入城市的人來(lái)說(shuō),即使買了房子,也無(wú)法享受和擁有當(dāng)?shù)貞艏用褚粯拥慕逃?、社保、醫(yī)療等公共服務(wù)待遇,例如租賃住房子女就近入學(xué)的待遇等問(wèn)題。

        上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授陳杰表示,大城市對(duì)租賃需求大,但大城市房?jī)r(jià)過(guò)高,租售比嚴(yán)重失衡。企業(yè)從存量住房投資做租賃回收效率慢,如果靠新增土地做租賃,對(duì)地方政府的土地財(cái)政影響過(guò)大。而且如果租賃比重增加,相應(yīng)購(gòu)房需求減少,會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)產(chǎn)生直接抑制作用,地方政府又很擔(dān)心房?jī)r(jià)地價(jià)由此大幅下跌,引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

        所以根本的問(wèn)題還是地方政府是否能積極發(fā)揮發(fā)展租賃住房的主動(dòng)性,否則租房不能獲得戶籍、不能上學(xué)、租賃房的稅負(fù)過(guò)高都是很難解決的問(wèn)題。

        那么,怎樣發(fā)揮政府租賃住房的主動(dòng)性?租售同權(quán)的痛點(diǎn)在哪里?怎樣突破?

        發(fā)展住房租賃,其實(shí)最初是想減輕老百姓買房的壓力,改變居民的住房消費(fèi)觀念。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),我國(guó)規(guī)?;》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右,相較于發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)20%~30%的比例,差距非常大。對(duì)于住房租賃市場(chǎng)一直發(fā)展不起來(lái),陳杰教授認(rèn)為,有兩個(gè)層面的原因:一個(gè)是供給側(cè),另一是需求側(cè)。

        從供給側(cè)層面看,地方政府缺乏動(dòng)力,怕影響房?jī)r(jià)地價(jià)和土地財(cái)政。另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有動(dòng)力和積極性,在房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)時(shí)期,去做租賃周期長(zhǎng)收益較低,會(huì)減少租賃房的供應(yīng)量。目前,在中央要求下,一些城市推出相關(guān)政策,如上海推出了一些只租不售的地塊,出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)機(jī)。但一直靠中央去推動(dòng)也不是長(zhǎng)久之計(jì),未來(lái)地方政府有多少主動(dòng)性還待疑問(wèn)。

        從需求側(cè)層面來(lái)看,高房?jī)r(jià)迫使很多青年人不得不以租賃為自己臨時(shí)的住房解決方案,很多用人單位也希望從市場(chǎng)和政府那里得到長(zhǎng)期穩(wěn)定租賃房來(lái)幫助穩(wěn)定職工隊(duì)伍和吸引人才,如興建人才房來(lái)幫助重點(diǎn)單位,也愿意通過(guò)子女教育“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這樣的制度改革改變租客在公共服務(wù)獲取上的被歧視現(xiàn)象、增加租賃房的吸引力。

        所以目前來(lái)看,租賃住房的市場(chǎng)需求持續(xù)上升,房地產(chǎn)企業(yè)也看到了此方面的需求,加上金融創(chuàng)新活躍,通過(guò)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以助推住房租賃市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的背景下,政府和企業(yè)的積極性都在增加。

        無(wú)論是面對(duì)高房租,還是房?jī)r(jià)上漲存壓、租賃市場(chǎng)混亂等問(wèn)題,實(shí)際上租賃市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間和諸多亟待破解的痛點(diǎn)。

        其中,陳杰認(rèn)為,最大的“痛點(diǎn)”是如何在租售比嚴(yán)重失衡的背景下發(fā)展租賃住房而不帶來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)大落的壓力。當(dāng)前租賃市場(chǎng)發(fā)展的著力點(diǎn)還是先推進(jìn)“租售同權(quán)”,不僅在子女教育,也在落戶等其他方面;其次公平保障租賃雙方權(quán)益,推進(jìn)租賃合同網(wǎng)上備案制度,并配合相關(guān)的稅負(fù)減免,讓老百姓真正愿意去租房,也讓擁有多余房源的房東更愿意對(duì)外去租房。

        康俊亮認(rèn)為,租賃可以獲得與買賣房屋相同的社會(huì)資源,最符合“房子是用來(lái)住的”這一發(fā)展方向的本質(zhì)。目前看,租售同權(quán)的政策方向明確,要解決的問(wèn)題明確,最需要解決的是政策的落地問(wèn)題。具體來(lái)看,以下三個(gè)方面需要重點(diǎn)關(guān)注:

        相關(guān)部門密切配合。在不同社會(huì)資源由不同部門分管的情況下,要使租售同權(quán)有效落地,成為實(shí)實(shí)在在的普惠政策,必須各相關(guān)部門密切配合。具體來(lái)說(shuō),可以由國(guó)務(wù)院主抓,明確住建部門作為牽頭單位,相關(guān)部門作為成員單位,這樣有利于政策的順利推進(jìn)。

        預(yù)防租金的非理性上漲。租售同權(quán)客觀上對(duì)學(xué)區(qū)房的租金上漲會(huì)有很大推動(dòng)作用,要解決這個(gè)問(wèn)題,除教育資源在分配上要更加均等之外,政府部門在公共租賃住房選址時(shí)應(yīng)做好規(guī)劃,通過(guò)放棄眼前的部分土地出讓收入,獲得一個(gè)長(zhǎng)期較好的社會(huì)效果。

        避免成為小眾政策。租售同權(quán)是一項(xiàng)普惠大眾的政策,在政策執(zhí)行過(guò)程中,要避免僅成為地方政府解決人才引進(jìn)的小眾政策。

        “租售同權(quán)”是為了城鎮(zhèn)化?

        就目前各媒體和從業(yè)人員以及市場(chǎng)民眾的反應(yīng)來(lái)看,租賃市場(chǎng)包括租售同權(quán)意味著:一、在一定這樣,問(wèn)題又來(lái)了。前一段時(shí)間公開(kāi)的一組數(shù)據(jù)表明,北京等一線城市的租金占據(jù)整體收入的50%左右,對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生而言,月薪5000元需要一半作為房屋支出費(fèi)用,而如果租金再次上調(diào)的話,這些城市拿什么來(lái)留住人才?程度上會(huì)抑制房?jī)r(jià),二、在一定程度上抑制租金上漲。

        那么,國(guó)家下如此大力度僅僅是為了這兩個(gè)因素嗎?顯然不是!

        促進(jìn)租房是否能夠抑制房?jī)r(jià),其核心內(nèi)容就是客戶需求,那么這就會(huì)引出一個(gè)關(guān)鍵詞,也就是租售比。對(duì)于租賃市場(chǎng)而言,目前租賃市場(chǎng)主要存在于一二線城市,對(duì)于三四線而言,租賃市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少。根據(jù)有關(guān)方面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),目前一二線租售比大概在1%~2%。也就是意味著總價(jià)100萬(wàn)元的房子,一年租金最高是2萬(wàn)元。那么按照這樣來(lái)計(jì)算至少需要50年才能回本。

        而這樣一個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于開(kāi)發(fā)商、企業(yè)或者是個(gè)人而言,其租賃的意愿并不會(huì)特別強(qiáng),他們則更加愿意把房子出售出去。

        對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講,我想他們也不愿意大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。首先,以一線城市的部分商業(yè)地產(chǎn)為例,開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣土地,建造房產(chǎn)最后再租賃出去所獲得的收益大概在5%左右(90%以上出租)。而另一個(gè)關(guān)鍵因素負(fù)債率,上市企業(yè)大概在70%以上。也就是1000萬(wàn)元其中有700萬(wàn)元是銀行借貸等手段籌集的。而這部分大概有5%是借款利息。也就是意味著至少要3.5%。那么對(duì)于房企或者投資方而言,如果投資回報(bào)率不超過(guò)這個(gè)數(shù)值的話,對(duì)于企業(yè)來(lái)講就是虧損的,或者對(duì)于這項(xiàng)投資的興趣不會(huì)太高。

        那么對(duì)于租賃市場(chǎng),如果增加租金或者減少開(kāi)發(fā)成本能否起到促進(jìn)作用呢?對(duì)于開(kāi)發(fā)成本而言,基本上很難實(shí)現(xiàn),那么另一個(gè)手段就是增加租金。

        那么,既然租售同權(quán)既不能降低或提高租金又不能抑制房?jī)r(jià),提出來(lái)還有什么意義呢?政府的真正意圖是什么呢?有學(xué)者認(rèn)為,是為了城鎮(zhèn)化!

        反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)為城鎮(zhèn)化率,即一個(gè)地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤3擎?zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過(guò)程,是世界各國(guó)工業(yè)化進(jìn)程中必然經(jīng)歷的歷史階段。當(dāng)前,世界城鎮(zhèn)化水平已超過(guò)50%,有一半以上的人口居住在城市。

        截至2016年,我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到57.35%,城鎮(zhèn)人口總量7.9億人,是世界上城市人口最多的國(guó)家。雖然有人說(shuō)城鎮(zhèn)化速度在放緩,但國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司司長(zhǎng)徐林表示,未來(lái)15年,中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還會(huì)明顯提升,中國(guó)的城市化率將達(dá)到70%左右。

        那么,要推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)必然要增加農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)化,而在前階段隨著房?jī)r(jià)的增加,農(nóng)村人口很難在城市購(gòu)房,而購(gòu)房與否決定了農(nóng)村戶口能否向城市戶口轉(zhuǎn)移。

        為了增加城鎮(zhèn)化就必然要解決落戶問(wèn)題,而在高額房?jī)r(jià)的情況下,必然要從租賃市場(chǎng)出發(fā)。當(dāng)租房和買房都能享有同樣的落戶和入學(xué)政策后,城鎮(zhèn)化速度也必將再次增加上來(lái)。

        “租售同權(quán)”不會(huì)成為壓倒房?jī)r(jià)的稻草

        經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)對(duì)“租售同權(quán)”有自己獨(dú)特的看法。他認(rèn)為,要實(shí)現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”,操作難度之大,超乎想象。他覺(jué)得,那些將“租售同權(quán)”視為“重磅炸彈”的人,一定沒(méi)有認(rèn)真讀過(guò)廣州出臺(tái)的文件是怎么說(shuō)的,更遑論追究政策的細(xì)節(jié)了。其實(shí),這個(gè)政策加上標(biāo)點(diǎn)符號(hào)只有33個(gè)字:“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)?!睕](méi)有任何操作性可言。文中的“符合條件的承租人”究竟什么樣的承租人符合條件,需要什么樣的條件,這里面大有名堂,如果最后細(xì)化了,也會(huì)和當(dāng)初的規(guī)定面目全非。在不考慮各種特殊通道的情況下,這個(gè)政策不一定使得學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)下跌,倒很有可能使得優(yōu)質(zhì)教育資源所在地區(qū)的房租再次暴漲。

        他進(jìn)一步指出,就市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)而言,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的短板就是政策過(guò)度關(guān)注銷售市場(chǎng),而忽略租房市場(chǎng)。去年,中國(guó)租房市場(chǎng)租金規(guī)模也就1萬(wàn)億左右,而美國(guó)高達(dá)3.5萬(wàn)億。住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住功能的價(jià)值。這是住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)難以發(fā)展的原因,也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。

        就此而言,廣州的“租售同權(quán)”就是個(gè)夸大的偽“同權(quán)”,因?yàn)樗徽f(shuō)了孩子的入學(xué)權(quán)利,但附著在房子上的,還有其他福利。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化十多年來(lái),公共政策對(duì)租房市場(chǎng)極其冷漠,鼓勵(lì)租房的措施很多都是隔靴搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵(lì)大家租房,但到實(shí)際操作層面,幾乎所有的政策都無(wú)法落地。最近,住建部等九部委發(fā)文,想以此撬動(dòng)租賃市場(chǎng),彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)公共政策短板的方向無(wú)疑是正確的,但仔細(xì)研讀政策本身后,仍然很難看到力度非常大的鼓勵(lì)措施,租房的好處在政策里面體現(xiàn)的不多。

        民眾支持真正的“租售同權(quán)”,但要實(shí)現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”不是一件容易的事,因?yàn)檫@需要大量的配套政策,需要有真正操作性的細(xì)則,需要打破很多利益格局。我們不能因“租售同權(quán)”對(duì)廣州房?jī)r(jià)的短期影響,就夸大它的功效,尤其是網(wǎng)上紛傳的對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的影響。學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)過(guò)高,根本上是由教育資源供給不足導(dǎo)致的,要解決這個(gè)問(wèn)題,需要教育資源市場(chǎng)化、民營(yíng)化等多方面的長(zhǎng)期努力,不能寄希望于“租售同權(quán)”來(lái)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。

        盡管人們對(duì)“租售同權(quán)”的看法仁者見(jiàn)仁,但不可否認(rèn)的是,“租售同權(quán)”是大勢(shì),是落實(shí)租售并舉的重要一程,也是下一步租賃立法的重要內(nèi)容。(據(jù)人民日?qǐng)?bào)中央廚房·國(guó)策說(shuō)工作室 今朝聊房事環(huán)球網(wǎng) 克而瑞咨詢等)

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