王 秀 玲

(寧夏建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，寧夏 銀川 750000)

供給側(cè)改革背景下的寧夏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑探析★

王 秀 玲

(寧夏建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，寧夏 銀川 750000)

隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和供給側(cè)改革的深入，寧夏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨新的發(fā)展方向。本文通過對(duì)寧夏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題進(jìn)行分析研究，從庫存消化、成本控制、多元發(fā)展三個(gè)方面提出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的路徑，旨在為寧夏房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展提供參考。

供給側(cè)改革，房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展路徑，寧夏

1 寧夏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)情況分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理以及服務(wù)等環(huán)節(jié)組成[1]。寧夏從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)由2000年的139家增至2014年534家，增長了2.84倍，但寧夏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資企業(yè)為主，占總企業(yè)的99%以上。這主要是因?yàn)閷幭牡靥幬鞅眱?nèi)陸，開放和發(fā)展程度不夠，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于外資的吸引力不足。從2012年以后寧夏房地產(chǎn)企業(yè)增長速度明顯放緩，年均增長不足4%，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出動(dòng)力不足的態(tài)勢(shì)，特別是2015年房地產(chǎn)企業(yè)增長不足1%。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，除直接增加房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)外，還直接帶動(dòng)建材、冶金和建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)增加[2]。2000年—2014年從業(yè)人員增長與房地產(chǎn)企業(yè)增長呈正相關(guān)，2014年寧夏房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員達(dá)1.83萬人，是2000年的3.53倍，特別是私營個(gè)體房地產(chǎn)企業(yè)，從業(yè)人員15年間增長了24.96倍。2015年從業(yè)人數(shù)較上年減少975人，特別是私營個(gè)體企業(yè)減少了831人，占減少人數(shù)的85.23%，私營個(gè)體房地產(chǎn)企業(yè)受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響大于其他性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

1.2房地產(chǎn)業(yè)投資收益情況分析

寧夏經(jīng)濟(jì)增長主要依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)業(yè)起到了重要的作用[2]。由圖1可知， 2000年我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)投資為15.57億元，2014年增長至654.8億元，較2000年增長了42倍。2015年寧夏房地產(chǎn)業(yè)投資首次出現(xiàn)下降，較上年度下降3.2%。2000年—2013年寧夏房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入和利潤總額均呈增長態(tài)勢(shì)，2014年開始出現(xiàn)下滑，特別是2015年，營業(yè)收入較上年下滑15.17%，利潤總額下滑66.31%，投資回報(bào)明顯降低，這主要是由銷售量下滑和造價(jià)成本增加造成的。

1.3房地產(chǎn)銷售情況分析

隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和供給側(cè)改革的不斷深入，房地產(chǎn)的消費(fèi)更加趨于理性，其銷售受地區(qū)、居住環(huán)境、政策、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者等多方面的因素影響[3]。由圖2可知，2010年以前，寧夏房地產(chǎn)銷售呈增長趨勢(shì)，銷售總面積增長8.95倍，其中住宅銷售增長9倍，辦公樓銷售增長6.9倍，商業(yè)營業(yè)用房增長8.0倍。2011年—2015年寧夏房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)波動(dòng)，在2012年小幅下降后，2013年、2014年出現(xiàn)增長，2015年銷售面積出現(xiàn)較大幅度下滑，較上年下降25.7%。房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2000年商品房平均銷售價(jià)格為1 352元/m2，2015年為4 413元/m2，增長了3.26倍，其中住宅價(jià)格上漲了3.5倍，辦公樓價(jià)格上漲了4倍，商業(yè)營業(yè)用房價(jià)格上漲了2.34倍。

1.4房地產(chǎn)庫存情況分析

由表1可知，2010年以后寧夏房地產(chǎn)待售面積增加幅度較大，房地產(chǎn)交易活力不足，特別是2015年交易較為低迷，待售面積達(dá)1 207.15萬m2，較上年度增加24.8%，去庫存成為2019年以前寧夏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。從房屋銷售的類型來看，住宅占待售面積的60.7%，商業(yè)營業(yè)用房占27.4%，因此，住宅和商業(yè)營業(yè)用房的去庫存成為寧夏房地產(chǎn)業(yè)去庫存的主要任務(wù)。

表1 2000年—2015年寧夏商品房待售面積統(tǒng)計(jì)表 萬m2

2 寧夏房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

2.1房地產(chǎn)業(yè)供需矛盾突出

由圖3可知，2011年以后我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需偏離現(xiàn)象特別嚴(yán)重，距平衡點(diǎn)的中心位置越來越遠(yuǎn)。2015年施工面積達(dá)7 046萬m2，住宅占73%，按照寧夏平均每戶居住面積90.90 m2計(jì)算，2015年房地產(chǎn)施工面積全部完成后，可供56.6萬戶，約169.7萬人口居住。根據(jù)寧夏統(tǒng)計(jì)年鑒對(duì)2015年寧夏全區(qū)城鎮(zhèn)居民居住情況統(tǒng)計(jì)，僅6.2%的居民居住屬于租賃公房或私房，即約25萬人屬于租房居住。由此可見寧夏本地消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求不足，造成供給量遠(yuǎn)大于需求量。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重

寧夏房地產(chǎn)業(yè)73%開發(fā)類型為住宅開發(fā)。加之一線城市的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸飽和，很多企業(yè)將目光投向了二、三線城市，一些原本不參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也紛紛投入其中[4]，照搬一線、二線城市開發(fā)模式、營銷模式以及銷售宣傳理念及風(fēng)格，甚至小區(qū)推廣命名都極度相似，缺乏創(chuàng)新和體現(xiàn)地方特色的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，造成寧夏地產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道狹窄

寧夏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受地域和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素制約，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄，73.5%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于私營個(gè)體，公司規(guī)模小、資金實(shí)力較弱，資金普遍緊張。隨著國家房地產(chǎn)信貸政策不斷收緊，各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貸款額度和條件也隨之趨緊，一些中小型企業(yè)開始通過非銀行渠道進(jìn)行融資，造成成本高風(fēng)險(xiǎn)大，容易引發(fā)企業(yè)資金緊張、逾期交房、“爛尾樓”、拖欠上游供應(yīng)商費(fèi)用和農(nóng)民工工資等問題。

3 供給側(cè)改革背景下寧夏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑

3.1加快推進(jìn)庫存消化

短期內(nèi)寧夏房地產(chǎn)業(yè)的主要任務(wù)是去庫存，而去庫存受到多種因素的影響，應(yīng)該采取多種手段組合的形式才能達(dá)到較好的效果。1)完善頂層設(shè)計(jì)。2015年寧夏先后從棚戶區(qū)改造貨幣化安置、住房用地供應(yīng)總量、住房供應(yīng)體系、發(fā)展租賃和二手房市場(chǎng)等方面進(jìn)行了政策設(shè)計(jì)。筆者認(rèn)為還需從戶籍制度、醫(yī)療保障制度、稅收制度等方面完善頂層設(shè)計(jì)，促進(jìn)剛性需求、改善性需求、農(nóng)民工及周邊省區(qū)居民來寧夏進(jìn)行住房消費(fèi)。2)保證土地供需平衡。寧夏各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，合理把控商品房用地供應(yīng)，對(duì)于庫存總量消化周期長的地區(qū)，暫緩、減少或停止房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)；對(duì)于儲(chǔ)量較大的未開發(fā)房地產(chǎn)用地，調(diào)整土地用途，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)土地供需平衡。3)提升配套設(shè)施建設(shè)。寧夏高庫存房屋主要集中在城市主城區(qū)周邊、城市新城區(qū)以及較大城市周邊縣(區(qū))，要完善城市交通設(shè)施、建筑房屋周圍的配套設(shè)施，使高庫存區(qū)擁有較好的出行、購物、醫(yī)療、教育等條件，從而挖掘較大的住房消費(fèi)人群。

3.2進(jìn)行有效成本控制

由于土地、材料、人工等價(jià)格的上漲以及房價(jià)上漲幅度減小，房地產(chǎn)業(yè)的利潤將出現(xiàn)下滑，因此成本控制成為寧夏房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。1)土地成本控制。在規(guī)劃方面可適當(dāng)?shù)靥岣呓ㄖ訑?shù)和密度，車位比，以減少單位造價(jià)。2)前期工程費(fèi)。前期設(shè)計(jì)方案應(yīng)充分考慮使用功能、經(jīng)濟(jì)型、采光通風(fēng)、建筑風(fēng)格以及與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)性等，控制主要材料的使用(鋼筋、混凝土)以及加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段合同管理。3)建筑安裝工程費(fèi)。應(yīng)在成本預(yù)測(cè)時(shí)綜合考慮中標(biāo)價(jià)格、房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員技術(shù)素質(zhì)、施工方案、機(jī)械設(shè)備、施工條件等多方面情況，并且提前預(yù)期成本失控的風(fēng)險(xiǎn)，以有效控制施工過程成本。4)財(cái)務(wù)費(fèi)用。在滿足項(xiàng)目資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，要根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，努力獲得政府稅費(fèi)減免的支持。5)開發(fā)間接費(fèi)。通過有效的管理措施控制人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、各類交易手續(xù)費(fèi)來降低開發(fā)成本。

3.3開拓多元化地產(chǎn)業(yè)

未來寧夏房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從單一的開發(fā)銷售向多元化發(fā)展轉(zhuǎn)變。1)規(guī)?；_發(fā)。鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等方式，開展規(guī)?；_發(fā)和集團(tuán)化運(yùn)作，不斷提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和可持續(xù)發(fā)展能力。支持房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多元化和品牌化開發(fā)經(jīng)營。2)旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)具有投資回報(bào)率高、投資回報(bào)持續(xù)時(shí)間長等特點(diǎn)。寧夏作為全國第二個(gè)全域旅游示范區(qū)，具有豐富的旅游資源，因此，融旅游、休閑、度假、居住為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展空間較大。3)養(yǎng)老地產(chǎn)。隨著我國老齡化日趨嚴(yán)重，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)紅利逐步突顯，而寧夏平原作為我國十大新“天賦之國”，具有良好的居住條件。寧夏養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段，未來發(fā)展空間較大。4)租賃地產(chǎn)。未來隨著國家對(duì)租戶權(quán)益的立法保護(hù)，寧夏房地產(chǎn)業(yè)租賃市場(chǎng)前景廣闊，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該充分利用政府政策紅利，積極開展進(jìn)行租賃性住房的開發(fā)和經(jīng)營。5)參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。到2020年寧夏城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%，未來寧夏有序推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，寧夏房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與其中，充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)。

[1] 王 娜.中國二線城市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展研究[J].財(cái)經(jīng)理論研究,2014(3):1-9.

[2] 劉自強(qiáng).寧夏房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析與未來發(fā)展前景的預(yù)測(cè)[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2011(26):158-159.

[3] 班凱瑛.淺談房地產(chǎn)商品銷售的影響因素[J].經(jīng)營管理者,2016,7(上期):261.

[4] 周艷紅.二線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析[J].河南建材，2015(6):102-103.

ThedevelopmentpathoftherealestateindustryinNingxiaunderthebackgroundofsupply-sidereform★

WangXiuling

(NingxiaConstructionVocationalandTechnicalCollege,Yinchuan750000,China)

With the adjustment of economic structure and the deepening of supply-side reform, the development of the real estate industry in Ningxia is facing a new direction. Based on the analysis of real estate industry development present situation, the existing problems in Ningxia, from the inventory, cost control, diversified development three aspects put forward the path of the real estate industry development in Ningxia, which provided reference for the healthy and stable development of the real estate industry in Ningxia.

supply-side reform， real estate industry， development path， Ningxia

1009-6825(2017)30-0201-02

2017-08-16★：2015年度寧夏回族自治區(qū)高等職業(yè)教育教學(xué)工程項(xiàng)目-《房地產(chǎn)政策與法規(guī)》課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目

王秀玲(1986- )，女，碩士，助教

F293.31

A