簽約時(shí)由親戚代理業(yè)主突然毀約

“為了這個(gè)事情，這一年都在忙著打官司，花費(fèi)了近10萬(wàn)元，還是沒(méi)個(gè)結(jié)果?！庇浾呓拥绞忻窭钆康耐对V電話，她告訴記者，因?yàn)槿ツ?月買(mǎi)房子，遭到“毀約”，她平靜的日子被打破。

去年5月份左右，李女士和家人準(zhǔn)備在鄭州市區(qū)買(mǎi)個(gè)二手房?？戳藘扇齻€(gè)月，最終決定購(gòu)買(mǎi)金水區(qū)北環(huán)路一小區(qū)的房子，總面積125.67平方米，總價(jià)110萬(wàn)元。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房主王先生有事，王先生妻子的姐姐王女士帶著房產(chǎn)證原件等，與李女士的丈夫付先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，居間方是鄭州順通房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司。李女士付了3萬(wàn)元定金，雙方約定，在合同簽訂后80個(gè)工作日內(nèi)，帶相關(guān)證件到房屋管理部門(mén)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)及相關(guān)手續(xù)。

“合同雖然不是房主本人簽的，但代簽者是他的親戚，也拿了房本，中介公司說(shuō)代理人也是可以的?！崩钆空f(shuō)。沒(méi)想到，就是因?yàn)榇砣撕灱s，隨后出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。

去年7月份，鄭州房?jī)r(jià)瘋漲，隨后8月份、9月份持續(xù)上漲。

在這個(gè)大背景下，原房主在辦理后續(xù)各種手續(xù)時(shí)，出現(xiàn)了懈怠的現(xiàn)象。雙方就誰(shuí)出資金為房子解押產(chǎn)生了矛盾。

“合同約定，房子是雙方共同解押的。”李女士說(shuō)，她看中的這套房子貸款并沒(méi)有還完，需要先還清貸款為房子解押，才能過(guò)戶(hù)。雙方約定由墊付公司先行墊付解押金，但原房主不愿意提供資料。最終原房主表示不再承認(rèn)這份買(mǎi)賣(mài)合同，于9月1日再次在網(wǎng)上掛出了賣(mài)房信息，比原來(lái)的房?jī)r(jià)多了30萬(wàn)。

雙方對(duì)簿公堂，法院判決買(mǎi)方敗訴

“為了湊解押款，我們把車(chē)子都賣(mài)掉了?！崩钆空f(shuō)，但原房主卻拒不履行合同。無(wú)奈之下，李女士老公將原房主王先生告到了金水區(qū)人民法院，要求法院判令王先生償還雙倍定金6萬(wàn)元，傭金損失2.3萬(wàn)元，銀行貸款損失費(fèi)1萬(wàn)元以及房屋差價(jià)11萬(wàn)元。

庭審現(xiàn)場(chǎng)，房主王先生表示，那份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并非本人簽訂，他也沒(méi)有對(duì)合同進(jìn)行追認(rèn)，這份合同對(duì)于他來(lái)說(shuō)是無(wú)效的。此外，李女士家人沒(méi)有能力湊齊首付和解押款，不具備履行能力，先行違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

金水區(qū)人民法院在今年3月13日出具了一份民事判決書(shū)，認(rèn)定這份合同被告王先生沒(méi)有簽字，事先也沒(méi)有出具書(shū)面委托書(shū)，對(duì)合同內(nèi)容不予追認(rèn)，所以這份合同對(duì)于被告來(lái)說(shuō)不發(fā)生效力。原告雖然提供了中介公司證明等證據(jù)，顯示與被告有電話聯(lián)系、辦理貸款等事宜，但不能證明被告確認(rèn)追認(rèn)該合同約定的條款。駁回原告訴訟請(qǐng)求。

今年7月16日，二審判決書(shū)下來(lái)，維持原判。

親戚代簽的二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

到底是原房主被親戚蒙在鼓里，是不知情者？還是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，找理由惡意毀約？親戚代簽的二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，要看代理人簽訂的合同，被代理人是否有追認(rèn)行為。

記者了解到，親戚代簽約，隨后“反悔”的情況并非個(gè)例，惠濟(jì)區(qū)人民法院審理的一起案例，與李女士的遭遇類(lèi)似。戚先生去年4月份，通過(guò)一家中介公司，與張靜（化名）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，面積75平方米，價(jià)格77萬(wàn)余元，該房房主是張莉（化名），張靜為代理人。在合同實(shí)施過(guò)程中，張莉“毀約”?；轁?jì)區(qū)人民法院一審認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有約束力。雖然張莉沒(méi)有直接簽訂購(gòu)房合同，但她隨后簽訂貸款面談確認(rèn)書(shū)等行為，應(yīng)認(rèn)定是對(duì)于這份代簽的《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》的追認(rèn)。

《合同法》司法解釋?zhuān)ǘ┑?2條明確規(guī)定：“無(wú)權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開(kāi)始履行合同義務(wù)的，視為對(duì)合同的追認(rèn)?！?/p>

“當(dāng)時(shí)房主陪我去銀行面簽了，為啥沒(méi)有被法院認(rèn)定為對(duì)于這份合同的追認(rèn)行為？”李女士有點(diǎn)想不明白。

李女士可以繼續(xù)申請(qǐng)?jiān)賹彛部梢灾苯悠鹪V代理人

隨后，記者咨詢(xún)律師了解到，相似的判例只能起到參考作用，并不能認(rèn)為類(lèi)似的案例，不同的法院應(yīng)該做出同樣的判決，畢竟，不同的案例，細(xì)節(jié)、證據(jù)等情況均不相同。

不過(guò)，他也表示，李女士如果對(duì)于二審判決有異議，可以繼續(xù)向法院申請(qǐng)?jiān)賹?，但再審周期?huì)相對(duì)比較長(zhǎng)；如果法院再審不予立案，李女士也可以向檢察院申請(qǐng)抗訴。此外，律師也提出了另外一種解決途徑，就是直接起訴代理人?！胺ㄔ赫J(rèn)定王先生對(duì)這份房屋買(mǎi)賣(mài)合同不知情，那么有一種可能就是代理人沒(méi)有取得王先生的授權(quán)，惡意與李女士簽約，那么，在一定程度上可能構(gòu)成了合同欺詐。李女士可以起訴代理人，討回自己的損失?！?/p>

律師分析，導(dǎo)致此次糾紛的原因之一在于涉案合同制定太過(guò)簡(jiǎn)單，具體過(guò)戶(hù)流程約定不清晰，彼此的權(quán)利義務(wù)約定不明確。建議增大違約方的違約成本，約定更為清晰明了的合同文本，對(duì)于當(dāng)下的類(lèi)似情況將會(huì)有一定程度的抑制和糾正。

（摘自《大河報(bào)》）endprint