亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        試論居住小區(qū)車位的歸屬

        2017-11-01 08:09:52黨春雨
        法制與社會 2017年28期

        摘 要 論文堅持問題導向,從問題入手,運用實證分析、價值分析的方法,對居住小區(qū)車位歸屬的現(xiàn)行法規(guī)定進行評析,找出實際生活關于居住小區(qū)車位歸屬可能存在的問題,分析了居住小區(qū)車位歸屬的法理基礎,指出規(guī)劃是居住小區(qū)車位歸屬的客觀依據(jù)。論文還運用系統(tǒng)分析的方法,就居住小區(qū)公共配套設施歸屬問題展開分析,并提出了的相關建議:要制定科學合理、清晰明了、公開透明的居住小區(qū)詳細規(guī)劃,政府部門要依法全面履職,基層民眾要充分發(fā)揚民主,實現(xiàn)小區(qū)公共配套設施的共治共享。

        關鍵詞 居住小區(qū) 車位車庫 歸屬

        作者簡介:黨春雨,北京市科華律師事務所合伙人律師,中國人民大學法學院民商法學研究生。

        中圖分類號:D920.4 文獻標識碼:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.10.032

        一、問題的提出

        司法判例:重慶市高級人民法院對重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱豪運公司)與重慶市帝景豪苑業(yè)主委員會(以下簡稱帝景豪苑業(yè)委會)車位糾紛案,作出終審判決,認定小區(qū)地面沒有產(chǎn)權的停車位屬全體業(yè)主,駁回豪運公司要求歸其所有的訴訟請求。其判決理由為,帝景豪苑小區(qū)的地面停車位393個確系建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,上述停車位面積符合規(guī)定但并未計入建筑面積,也未納入容積率計算的建筑面積,故建成的地面停車位不屬于能夠辦理產(chǎn)權登記手續(xù),不能登記成為特定業(yè)主所有權的客體范疇,自然也不屬于開發(fā)商可以取得產(chǎn)權登記的物業(yè)。因此,開發(fā)商無權對涉案爭議無產(chǎn)權的地面停車位進行處分,而該批地面停車位因使用共有的土地使用權,應當歸全體業(yè)主所有。

        然而,現(xiàn)實生活中,一些新建住宅小區(qū)開發(fā)商單獨出售車位的事情屢見不鮮,車位因其稀缺性而價格較高,有的城市的居住小區(qū)中一個車位賣到了二三十萬元,有的甚至賣到了上百萬元,業(yè)主驚呼車位價格貴過房價,有的地方還出現(xiàn)了業(yè)主維權的群體性事件。

        那么,面對司法判例與現(xiàn)實生活不同的狀況,值得我們深思的是,居住小區(qū)的車位的土地使用權屬于誰?開發(fā)建設成本由誰出資?車位的使用權歸誰所有?開發(fā)商到底有沒有權利處分(出售)?

        二、現(xiàn)行法關于居住小區(qū)車位歸屬的主要規(guī)定與評析

        關于居住小區(qū)車位歸屬問題,《物權法》第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?!?/p>

        《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]7號)第五條、第六條對《物權法》第七十四條作出解釋性規(guī)定。

        我國是成文法系類型的國家,成文法的適用離不開法律的解釋,特別是權力機關的有權解釋。最高人民法院的司法解釋雖然對《物權法》第七十四條作了進一步的解釋,但是其相關條款仍有不太清晰的地方,適用起來仍然存在一定的模糊性,一些地方業(yè)主因為車位或車庫而發(fā)生的維權群體性事件,也從一個側面反映了上述相關法律條款的不足。從上述法律規(guī)定來看,有三個問題仍然值得進一步探討和澄清:

        其一,現(xiàn)行法規(guī)定車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要,那么,其次還可以滿足哪些人的需要呢?住宅小區(qū)生活的人群主要是居住小區(qū)內(nèi)的住戶,車位、車庫首先滿足他們的需要,這是不言自明的道理。只有在滿足了業(yè)主停車需求的前提下,才可以滿足業(yè)主以外的人的需求。這主要是指居住小區(qū)建設了公共配套設施,如便民超市、會所、游泳場館等,在向本居住小區(qū)業(yè)主提供服務的同時,附近的居民有可能開車過來購物或消費等,這就需要停放在小區(qū)內(nèi)的車位或車庫內(nèi)。實踐中,有的小區(qū)的物業(yè)公司將本來緊張的小區(qū)車位作為對外營業(yè)的經(jīng)營性車位,而本小區(qū)的業(yè)主沒有停車位,這是不符合物權法的精神的。

        其二,建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃停車的車位、車庫的產(chǎn)權歸屬問題?,F(xiàn)行法規(guī)定由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃停車的車位、車庫的歸屬。這里的當事人是指誰?誰是出售方、附贈方、出租方?誰又是買受方、受贈方、承租方?從我國居住小區(qū)的開發(fā)、建設、銷售、居住的實際來看,開發(fā)商一般作為出售方、附贈方、出租方,業(yè)主一般作為買受方、受贈方、承租方。當然,也不排除業(yè)主、物業(yè)公司作為出售方、附贈方、出租方或者買受方、受贈方、承租方的情形。出售方、附贈方應當是車位的產(chǎn)權人,出租方應當是車位產(chǎn)權人的授權人,而且,他們還應當是小區(qū)規(guī)劃內(nèi)土地使用權人或土地使用權的共有人,因為車位是小區(qū)居住房屋的附屬設施,在民法居于“從物”地位,而居住房屋居于“主物”地位,從物依附主物存在,兩者一同流轉(zhuǎn),方可以發(fā)揮“物”的整體效用,實現(xiàn)“物”盡其用?,F(xiàn)實生活中,一些住宅小區(qū)的開發(fā)商在銷售完房屋后,單獨保留小區(qū)車位或車庫。小區(qū)車位或車庫攤入住宅建設成本,但車位或車庫往往并不單獨發(fā)放“不動產(chǎn)登記權屬證書”,也沒有采取附贈的方式贈與給相關業(yè)主,而是由開發(fā)商單獨留存下來,由開發(fā)商或其委托的物業(yè)公司向業(yè)主出售或出租,應當說,這也是違反物權法精神的。

        其三,屬于業(yè)主共有的車位的本質(zhì)特性是什么呢?這些車位必須要占據(jù)一定的土地,而這些土地的本質(zhì)特性就是業(yè)主共有,包括業(yè)主共有的道路、廣場,甚至是共有綠化用地改建成車位或車庫,當然應當出售、附贈或者出租給業(yè)主。那么,建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)的土地使用權,有哪一些不屬于業(yè)主共有呢?主要是規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的一些附屬公共公用設施用地,如幼兒園、學校、郵局、居委會房屋用地等,這些土地往往是通過劃撥的方式,無償配置在居住小區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi),如果在這些土地上建設車位或車庫,當然就不能通過附贈的方式給業(yè)主。

        三、居住小區(qū)車位歸屬的法理基礎與公共配套設施歸屬的建議

        (一)居住小區(qū)車位歸屬的法理基礎

        居住小區(qū)內(nèi)的車位或車庫的歸屬問題,實質(zhì)也就是居住小區(qū)的公共配套設施產(chǎn)權問題。不謀全局者,不足謀一域。只有一體性的考慮居住小區(qū)的公共配套設施產(chǎn)權問題,才能全面、正確理解居住小區(qū)車位的歸屬問題。

        社會上關于居住小區(qū)內(nèi)公共配套設施產(chǎn)權的歸屬問題眾說紛云,包括許多業(yè)主也搞不清楚。居住小區(qū)內(nèi)公共配套設施產(chǎn)權歸誰呢?

        小區(qū)公共配套設施是輔助住戶居住生活的必備場所,缺少了上述必要的公共配套設施,就無法實現(xiàn)小區(qū)的居住功能,或者說住戶的居住品質(zhì)就大幅度下降。一個全面完整的配套設施主要包括社區(qū)服務設施、商業(yè)服務設施、文化體育設施等。

        小區(qū)公共配套設施產(chǎn)權歸屬問題,主要看公共配套設施所占土地使用權的歸屬,以及相應的“地上物”由誰投資。

        其一,關于公共配套設施所占土地使用權的歸屬問題。首先,房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓的方式依法獲得國有建設用地,然后申領建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證開發(fā)建設房地產(chǎn),主要包括建設住宅樓和相關公共配套設施,建成后再向購房需求者出售商品房,同時也轉(zhuǎn)讓了相應的土地使用權。當居住小區(qū)商品房銷售完畢時,也就意味著開發(fā)商將居住小區(qū)的居住房屋及其占用土地都轉(zhuǎn)讓給了所有業(yè)主,意味著將居住小區(qū)相應的公共配套設施及其占用土地轉(zhuǎn)讓都給了所有業(yè)主,這是因為,居住房屋與相應公共配套設施必須一同流轉(zhuǎn)。

        其二,關于公共配套設施建設成本出資者問題?!渡唐纷≌瑑r格管理暫行辦法》相關條款規(guī)定,居住小區(qū)公共配套設施成本攤入商品房成本價格。那么,當房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋及相關公共配套設施銷售給廣大業(yè)主后,公共配套設施的產(chǎn)權就應當歸居住小區(qū)全體業(yè)主共同共有。小區(qū)公共設施屬于業(yè)主共有是物權法的一個基本規(guī)則,這是基于一個小區(qū)缺少必要的公共設施就無法實現(xiàn)小區(qū)正常居住功能的理由。

        (二)居住小區(qū)公共配套設施歸屬的建議

        以居住小區(qū)的規(guī)劃作為判定小區(qū)公共配套設施歸屬的客觀依據(jù)。是否為小區(qū)居住功能要素作為判別小區(qū)公共設施產(chǎn)權歸屬,在理論上應該沒有爭議,但操作需要簡單明了的標準。操作層面上,以規(guī)劃作為判別小區(qū)公共設施產(chǎn)權歸屬,應該是惟一務實、合理、可行的標準。所有的小區(qū)都必須規(guī)劃,規(guī)劃一定要考慮小區(qū)的各種需要以滿足小區(qū)居住功能,規(guī)劃必須符合物權法的規(guī)定,具有法律約束力,在這基礎上,規(guī)劃明確劃定小區(qū)公共設施歸屬于業(yè)主共有的部分,防止小區(qū)公共設施產(chǎn)權歸屬糾紛。

        要制定科學合理、清晰明了的規(guī)劃。制定規(guī)劃說起來容易做起來難。比如,我國城鄉(xiāng)建設方面,土地利用規(guī)劃和建設工程規(guī)劃時常發(fā)生矛盾沖突,國土、規(guī)劃部門合并,大部門制改革應當是克服城鄉(xiāng)建設過程中各部門、各環(huán)節(jié)矛盾沖突的方向。要真正落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所規(guī)定的規(guī)劃種類及其編制、修改主體等制度,編制完備后要及時公布,讓規(guī)劃及建設成果惠及每一個社會公眾。規(guī)劃部門不得隨意改動規(guī)劃,不經(jīng)法定程序擅自改動規(guī)劃無效。一個具體的詳細規(guī)劃更是要讓利害關系人及時、準確、全面的了解和知曉,居住小區(qū)的規(guī)劃一經(jīng)公示,非經(jīng)業(yè)主委員會決議同意,不得變動。居住小區(qū)規(guī)劃作為購房必查文件,必須透明公開,購房者在知道了居住小區(qū)哪些公共配套設施將屬于或?qū)儆跇I(yè)主共有后,就能自主核算房價作出是否購買的決定,并能夠清晰行使自己的產(chǎn)權,堅定的維護自己的產(chǎn)權。

        在我國城市化建設規(guī)模大、進程快,由于沒有現(xiàn)成的先進成果和經(jīng)驗可供借鑒,城市建設和管理都是粗放式的,特別是居住小區(qū)配套設施缺乏科學、詳細的規(guī)劃、設計方案,或者是對投資建設主體缺乏明確規(guī)定,到底是“誰投資、誰所有”?并不清晰,而是十分模糊,從而導致小區(qū)配套設施要么未建成,要么建成后未驗收交付,后續(xù)的產(chǎn)權登記與收益關系以及后期的經(jīng)管管理更是處于無序狀況。產(chǎn)權登記取決于土地規(guī)劃所規(guī)定的土地產(chǎn)權主體,土地產(chǎn)權主體又決定了土地附著物的投資主體。小區(qū)公共配套設施作為“從物”必須隨著廣大業(yè)主的房屋“主物”一同流轉(zhuǎn),這是物權法確立的基本規(guī)則。只有很好的解決前面四個環(huán)節(jié)的問題,公共配套設施的后續(xù)管理問題就迎刃而解,比如,明確了小區(qū)車位或車庫的產(chǎn)權歸業(yè)主共有問題,關于小區(qū)車位或車庫的使用與收益問題,相信業(yè)主們一定會制定更加公平合理的規(guī)則!

        注釋:

        小區(qū)地面車位歸屬起紛爭,重慶高院判歸全體業(yè)主.重慶時間號.http://news.ifeng.com/a/20170309/50764622_0.shtml.2017年7月30訪問.

        孟勤國.如何判別小區(qū)公共設施的產(chǎn)權歸屬.中國審判.2013(4)(總第86期).86,87.

        參考文獻:

        [1]殷雪、龔漾.小區(qū)業(yè)主租賃車位使用權糾紛權屬界定.人民司法(案例).2015(18).

        [2]劉閱春.論小區(qū)停車位及車庫的歸屬.當代法學.2007(5).

        [3]高圣平.住宅小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)及其權利歸屬研究.法學家.2008(6).

        [4]王利明.物權法研究(第4版).北京:中國人民大學出版社.2016.

        [5]法律出版社法規(guī)中心編.中華人民共和國物權法(注釋本).北京:法律出版社.2017.

        亚洲AV无码专区一级婬片毛片| 日本一区二区高清视频| 久久无人码人妻一区二区三区| 91偷拍与自偷拍亚洲精品86| 国产精品538一区二区在线 | 综合久久给合久久狠狠狠97色| 2017天天爽夜夜爽精品视频| 黑丝美腿国产在线观看| 免费无码不卡视频在线观看| 亚洲粉嫩高潮的18p| 久久精品成人亚洲另类欧美| 一本色道精品亚洲国产一区| 真实国产乱子伦精品视频| 亚洲xxxx做受欧美| 国产不卡视频一区二区在线观看| 久久91精品国产一区二区| 亚洲一区av在线观看| 亚洲av乱码中文一区二区三区 | 日本精品人妻在线观看| 免费观看人妻av网站| 东北老女人高潮大喊舒服死了| 国产女在线| 日本道免费一区日韩精品| 日韩精品免费一区二区三区观看| 一本一道av无码中文字幕﹣百度 | 成人免费a级毛片| A午夜精品福利在线| 女同国产日韩精品在线| 亚洲综合一区中文字幕| 55夜色66夜色国产精品视频 | 1区2区3区高清视频| 亚洲va欧美va人人爽夜夜嗨| 少妇激情高潮视频网站| 东北少妇不带套对白| 四虎影视亚洲精品| 亚洲天堂一二三四区在线| 欧美男生射精高潮视频网站| 精品少妇ay一区二区三区| 91亚洲色图在线观看| 日韩精品第一区二区三区| 欧美日韩不卡合集视频|