宋慧芳

隨著開發(fā)商對拓寬融資渠道的要求，以及投資者對投資的現(xiàn)時回報、資產(chǎn)增值、流動性、專業(yè)性等的要求與日俱增，各種金融工具應運而生。

在今年7月全國金融工作會議中，國家主席習近平對中國金融市場發(fā)展提出新的要求，他強調金融制度是經(jīng)濟社會發(fā)展中重要的基礎性制度，并提出服務實體經(jīng)濟、防控金融風險、深化金融改革三項任務，在國家隊進入頂層設計的定位推動下，地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的政策紅利也在近年來逐步落地。

據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者獲悉，近日，證監(jiān)會正在加緊研究制定相關的政策法規(guī)，而在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。此舉標志著，在業(yè)內呼吁和醞釀多年之后，我國面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動已經(jīng)進入軌道。

從存量地產(chǎn)ABS到真REITs時代

自2014年以來市場多元融資渠道陸續(xù)開閘，企業(yè)ABS（非金融機構）融資也逐漸放開，從2014年至今，市場累計發(fā)行企業(yè)ABS融資860例，合計發(fā)行規(guī)模達到10693.7億，截止到目前企業(yè)存量ABS仍有742例，合計規(guī)模9498.8億，從底層資產(chǎn)來看，租賃租金類ABS的發(fā)行規(guī)模最大，共208支，合計1942.2億，占當前市場存量ABS的20.4%，其他小額貸款、應收賬款、信托受益權等ABS的發(fā)行規(guī)模也相對靠前。

2016年以來，華夏幸福、碧桂園、金科、融信中國、世茂集團等房企陸續(xù)以購房尾款、物業(yè)費收入、租金等作為基礎資產(chǎn)，開展資產(chǎn)證券化融資，成為房企創(chuàng)新融資的新動向。目前從房企發(fā)行ABS的情況來看，主要ABS融資方式有：運營收益權ABS、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs、購房尾款ABS和物業(yè)費ABS等類型。

由住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、國土資源部等多部委聯(lián)合牽頭，為加大對住房租賃行業(yè)的金融支持力度，進而推進的鼓勵住房租賃企業(yè)不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出，加速房地產(chǎn)投資信托基金試點，鼓勵地方政府出臺相關優(yōu)惠政策等舉措。

今年1月份，魔方公寓發(fā)行了國內首單公寓行業(yè)ABS產(chǎn)品，該計劃系以魔方公寓在8個一線、二線城市運營的30處物業(yè)4014間公寓為底層基礎資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模達3.5億元，期限為3年。這是中國ABS發(fā)行歷史上首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。8月15日，長租公寓品牌自如以資產(chǎn)服務機構身份，成功發(fā)行租房市場首單房屋租金分期類ABS。自如ABS產(chǎn)品期限為2年，首期發(fā)行規(guī)模達5億元，其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級，占比高達90%。

中國存量地產(chǎn)的投資潛力遠不僅于此，其價值將通過真REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）得以更大體現(xiàn)。正是在國內REITs相關法規(guī)還未完善出臺的背景下，ABS和類REITs成為了一種過渡形態(tài)。

據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者了解，魔方公寓此單ABS認購方有國有銀行、地方銀行和基金等金融機構。但目前交易所掛牌的ABS流動性還較弱，且沒有個人投資者參與。以租約為底層資產(chǎn)、租金為現(xiàn)金流回報的ABS，也被認為是類REITs的一種形式。

據(jù)德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽觀察，國內所謂的“類REITs”，實質是“資產(chǎn)支持專項計劃”（也就是通常說的“ABS”）模式，即由合格證券公司/基金子公司設立資產(chǎn)支持專項計劃，在公開市場發(fā)售專項計劃份額募集資金，投資于持有不動產(chǎn)資產(chǎn)的項目公司股權，專項計劃份額在交易所公開交易。

目前，國內個人投資房地產(chǎn)的主要方式是購買房產(chǎn)，且主要是住宅，而收益型房產(chǎn)，如零售、辦公、酒店等，配置比例極低。而且購買房產(chǎn)資金占用大，流動性相對也較弱。

而REITs恰能解決上述問題。一方面通過“基金化”或“份額化”將投資門檻降低，而且可通過公開市場的擴容解決流動性問題。另一方面，通過引入專業(yè)的資產(chǎn)管理團隊，包括對各類存量商業(yè)房產(chǎn)的專業(yè)化運營，可以在控制風險的前提下為房產(chǎn)投資人提升投資回報。

2017年國內REITs法規(guī)政策方面或有實質性推進。車陽表示，在現(xiàn)有政策框架下，公募基金+c資產(chǎn)支持證券計劃將是國內REITs較為可行的模式。

其實在很多發(fā)達經(jīng)濟體，REITs已經(jīng)是一種相當成熟的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，向個人投資者開放，且具有很高的流動性，而國內REITs才起步不久。

國內REITs或迎發(fā)展契機

作為國內最早推動REITs發(fā)展的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇，他曾在不久前的博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，最近中國證監(jiān)會以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會的名義組織了專門委員會，來推動不動產(chǎn)證券化。

“現(xiàn)在REITs的啟動已經(jīng)進入了軌道，根據(jù)證監(jiān)會有關負責同志的設想，在十九大前做好準備，在明年政府換屆之后，再擼起袖子加油干，爭取讓REITs在中國早日落地?！泵蠒蕴K說。

據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者了解，目前，證監(jiān)會做出了要深市、滬市加快做好流通準備的決定。國家發(fā)改委也于2016年發(fā)文，要求把各地建設的PPP項目轉成REITs。今年財政部亦發(fā)文表示，要推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展。

此前各省市也紛紛出臺文件支持REITs試點，自上而下推進金融創(chuàng)新。2016年下半年起，廣東、福建、四川等十余個省份在國務院意見的基礎上出臺了本省的加快培育和發(fā)展住房租賃市場的文件，從省一級政策層面支持REITs試點，為中國版REITs奠定了政策基礎。以REITs為代表的資產(chǎn)證券化模式是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流之一。隨著國家與省一級支持力度的加大，REITs發(fā)展有望進入發(fā)展快車道。

在企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案規(guī)模突破萬億元之際，作為備案機構的中基協(xié)，在今年7月26日水到渠成地“推出了”資產(chǎn)證券化業(yè)務專業(yè)委員會。此次設立的ABS專委會下設專委會主席1人（由申萬宏源董事長儲曉明擔任）、聯(lián)席主席3人，委員、專家顧問各9人。

在中基協(xié)成立大會暨第一次全體會議上，證監(jiān)會債券部主任蔡建春表示，“下一步債券部將加強資產(chǎn)證券化的規(guī)則體系建設，強化事中事后監(jiān)管，完善信息披露制度，加快推動REITs等具有重要意義的創(chuàng)新產(chǎn)品盡快落地，進一步加強對PPP等重點領域的支持力度”。中基協(xié)協(xié)會長洪磊表示，“基金業(yè)協(xié)會要在《基金法》和《證券法》的框架下研究推動不動產(chǎn)投資基金（公募REITs）相關規(guī)則制度方案，為監(jiān)管機構提供政策建議?！?/p>

“REITs最大的作用是解決開發(fā)商退出渠道問題，REITs的成熟和推出將極大的推動租賃市場前進?！眹┚沧C券認為，海外成熟經(jīng)驗已然表明，在存量地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)的金融化將進一步走向縱深，會出現(xiàn)更為成熟的金融體系來承載存量。而REITs則是整個房地產(chǎn)金融化進程中最重要的一環(huán)。隨著租金回報率的逐漸提高，國家鼓勵政策的逐漸出臺，租賃住房證券化，包括租房REITs一旦興起，將為開發(fā)商提供強大的融資支持，有助于開發(fā)商的現(xiàn)金回流，從而做大規(guī)模。同時也有助于開發(fā)商輕資產(chǎn)化的戰(zhàn)略轉型，盤活存量，提高投資收益率。

在我國房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場以后，重資產(chǎn)證券化、輕量化是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。同時近期頻頻吹風的發(fā)展租賃市場、保障租售并舉等租房市場新政也同樣需要不動產(chǎn)金融化的支持。相信在ABS專委會成立的背景下，REITs試點推進和相關法律法規(guī)有望加速落地，也將推動我國地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的加速。租房市場的資產(chǎn)證券化充分響應了國家要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場的號召，也體現(xiàn)了資產(chǎn)證券化服務實體經(jīng)濟的要求，為租賃市場輕資產(chǎn)運營擴充了融資渠道。隨著未來租賃政策紅利的不斷釋放，住房租賃企業(yè)不動產(chǎn)證券化和租賃市場將實現(xiàn)雙贏發(fā)展。endprint