宋慧芳

隨著開發(fā)商對(duì)拓寬融資渠道的要求，以及投資者對(duì)投資的現(xiàn)時(shí)回報(bào)、資產(chǎn)增值、流動(dòng)性、專業(yè)性等的要求與日俱增，各種金融工具應(yīng)運(yùn)而生。

在今年7月全國(guó)金融工作會(huì)議中，國(guó)家主席習(xí)近平對(duì)中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展提出新的要求，他強(qiáng)調(diào)金融制度是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中重要的基礎(chǔ)性制度，并提出服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)、深化金融改革三項(xiàng)任務(wù)，在國(guó)家隊(duì)進(jìn)入頂層設(shè)計(jì)的定位推動(dòng)下，地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的政策紅利也在近年來(lái)逐步落地。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者獲悉，近日，證監(jiān)會(huì)正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規(guī)，而在國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展和多地推進(jìn)租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運(yùn)營(yíng)類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵(lì)的方向。此舉標(biāo)志著，在業(yè)內(nèi)呼吁和醞釀多年之后，我國(guó)面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)入軌道。

從存量地產(chǎn)ABS到真REITs時(shí)代

自2014年以來(lái)市場(chǎng)多元融資渠道陸續(xù)開閘，企業(yè)ABS（非金融機(jī)構(gòu)）融資也逐漸放開，從2014年至今，市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行企業(yè)ABS融資860例，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)到10693.7億，截止到目前企業(yè)存量ABS仍有742例，合計(jì)規(guī)模9498.8億，從底層資產(chǎn)來(lái)看，租賃租金類ABS的發(fā)行規(guī)模最大，共208支，合計(jì)1942.2億，占當(dāng)前市場(chǎng)存量ABS的20.4%，其他小額貸款、應(yīng)收賬款、信托受益權(quán)等ABS的發(fā)行規(guī)模也相對(duì)靠前。

2016年以來(lái)，華夏幸福、碧桂園、金科、融信中國(guó)、世茂集團(tuán)等房企陸續(xù)以購(gòu)房尾款、物業(yè)費(fèi)收入、租金等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，開展資產(chǎn)證券化融資，成為房企創(chuàng)新融資的新動(dòng)向。目前從房企發(fā)行ABS的情況來(lái)看，主要ABS融資方式有：運(yùn)營(yíng)收益權(quán)ABS、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs、購(gòu)房尾款A(yù)BS和物業(yè)費(fèi)ABS等類型。

由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等多部委聯(lián)合牽頭，為加大對(duì)住房租賃行業(yè)的金融支持力度，進(jìn)而推進(jìn)的鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出，加速房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策等舉措。

今年1月份，魔方公寓發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單公寓行業(yè)ABS產(chǎn)品，該計(jì)劃系以魔方公寓在8個(gè)一線、二線城市運(yùn)營(yíng)的30處物業(yè)4014間公寓為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模達(dá)3.5億元，期限為3年。這是中國(guó)ABS發(fā)行歷史上首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。8月15日，長(zhǎng)租公寓品牌自如以資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)身份，成功發(fā)行租房市場(chǎng)首單房屋租金分期類ABS。自如ABS產(chǎn)品期限為2年，首期發(fā)行規(guī)模達(dá)5億元，其中優(yōu)先級(jí)獲得AAA信用評(píng)級(jí)，占比高達(dá)90%。

中國(guó)存量地產(chǎn)的投資潛力遠(yuǎn)不僅于此，其價(jià)值將通過真REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）得以更大體現(xiàn)。正是在國(guó)內(nèi)REITs相關(guān)法規(guī)還未完善出臺(tái)的背景下，ABS和類REITs成為了一種過渡形態(tài)。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，魔方公寓此單ABS認(rèn)購(gòu)方有國(guó)有銀行、地方銀行和基金等金融機(jī)構(gòu)。但目前交易所掛牌的ABS流動(dòng)性還較弱，且沒有個(gè)人投資者參與。以租約為底層資產(chǎn)、租金為現(xiàn)金流回報(bào)的ABS，也被認(rèn)為是類REITs的一種形式。

據(jù)德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽(yáng)觀察，國(guó)內(nèi)所謂的“類REITs”，實(shí)質(zhì)是“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（也就是通常說(shuō)的“ABS”）模式，即由合格證券公司/基金子公司設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，在公開市場(chǎng)發(fā)售專項(xiàng)計(jì)劃份額募集資金，投資于持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)，專項(xiàng)計(jì)劃份額在交易所公開交易。

目前，國(guó)內(nèi)個(gè)人投資房地產(chǎn)的主要方式是購(gòu)買房產(chǎn)，且主要是住宅，而收益型房產(chǎn)，如零售、辦公、酒店等，配置比例極低。而且購(gòu)買房產(chǎn)資金占用大，流動(dòng)性相對(duì)也較弱。

而REITs恰能解決上述問題。一方面通過“基金化”或“份額化”將投資門檻降低，而且可通過公開市場(chǎng)的擴(kuò)容解決流動(dòng)性問題。另一方面，通過引入專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，包括對(duì)各類存量商業(yè)房產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，可以在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下為房產(chǎn)投資人提升投資回報(bào)。

2017年國(guó)內(nèi)REITs法規(guī)政策方面或有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。車陽(yáng)表示，在現(xiàn)有政策框架下，公募基金+c資產(chǎn)支持證券計(jì)劃將是國(guó)內(nèi)REITs較為可行的模式。

其實(shí)在很多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，REITs已經(jīng)是一種相當(dāng)成熟的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，向個(gè)人投資者開放，且具有很高的流動(dòng)性，而國(guó)內(nèi)REITs才起步不久。

國(guó)內(nèi)REITs或迎發(fā)展契機(jī)

作為國(guó)內(nèi)最早推動(dòng)REITs發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇，他曾在不久前的博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，最近中國(guó)證監(jiān)會(huì)以中國(guó)證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會(huì)的名義組織了專門委員會(huì)，來(lái)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化。

“現(xiàn)在REITs的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)入了軌道，根據(jù)證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)同志的設(shè)想，在十九大前做好準(zhǔn)備，在明年政府換屆之后，再擼起袖子加油干，爭(zhēng)取讓REITs在中國(guó)早日落地?！泵蠒蕴K說(shuō)。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，目前，證監(jiān)會(huì)做出了要深市、滬市加快做好流通準(zhǔn)備的決定。國(guó)家發(fā)改委也于2016年發(fā)文，要求把各地建設(shè)的PPP項(xiàng)目轉(zhuǎn)成REITs。今年財(cái)政部亦發(fā)文表示，要推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展。

此前各省市也紛紛出臺(tái)文件支持REITs試點(diǎn)，自上而下推進(jìn)金融創(chuàng)新。2016年下半年起，廣東、福建、四川等十余個(gè)省份在國(guó)務(wù)院意見的基礎(chǔ)上出臺(tái)了本省的加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的文件，從省一級(jí)政策層面支持REITs試點(diǎn)，為中國(guó)版REITs奠定了政策基礎(chǔ)。以REITs為代表的資產(chǎn)證券化模式是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流之一。隨著國(guó)家與省一級(jí)支持力度的加大，REITs發(fā)展有望進(jìn)入發(fā)展快車道。

在企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案規(guī)模突破萬(wàn)億元之際，作為備案機(jī)構(gòu)的中基協(xié)，在今年7月26日水到渠成地“推出了”資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會(huì)。此次設(shè)立的ABS專委會(huì)下設(shè)專委會(huì)主席1人（由申萬(wàn)宏源董事長(zhǎng)儲(chǔ)曉明擔(dān)任）、聯(lián)席主席3人，委員、專家顧問各9人。

在中基協(xié)成立大會(huì)暨第一次全體會(huì)議上，證監(jiān)會(huì)債券部主任蔡建春表示，“下一步債券部將加強(qiáng)資產(chǎn)證券化的規(guī)則體系建設(shè)，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，完善信息披露制度，加快推動(dòng)REITs等具有重要意義的創(chuàng)新產(chǎn)品盡快落地，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)PPP等重點(diǎn)領(lǐng)域的支持力度”。中基協(xié)協(xié)會(huì)長(zhǎng)洪磊表示，“基金業(yè)協(xié)會(huì)要在《基金法》和《證券法》的框架下研究推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資基金（公募REITs）相關(guān)規(guī)則制度方案，為監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供政策建議?！?/p>

“REITs最大的作用是解決開發(fā)商退出渠道問題，REITs的成熟和推出將極大的推動(dòng)租賃市場(chǎng)前進(jìn)。”國(guó)泰君安證券認(rèn)為，海外成熟經(jīng)驗(yàn)已然表明，在存量地產(chǎn)時(shí)代，房地產(chǎn)的金融化將進(jìn)一步走向縱深，會(huì)出現(xiàn)更為成熟的金融體系來(lái)承載存量。而REITs則是整個(gè)房地產(chǎn)金融化進(jìn)程中最重要的一環(huán)。隨著租金回報(bào)率的逐漸提高，國(guó)家鼓勵(lì)政策的逐漸出臺(tái)，租賃住房證券化，包括租房REITs一旦興起，將為開發(fā)商提供強(qiáng)大的融資支持，有助于開發(fā)商的現(xiàn)金回流，從而做大規(guī)模。同時(shí)也有助于開發(fā)商輕資產(chǎn)化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，盤活存量，提高投資收益率。

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)以后，重資產(chǎn)證券化、輕量化是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。同時(shí)近期頻頻吹風(fēng)的發(fā)展租賃市場(chǎng)、保障租售并舉等租房市場(chǎng)新政也同樣需要不動(dòng)產(chǎn)金融化的支持。相信在ABS專委會(huì)成立的背景下，REITs試點(diǎn)推進(jìn)和相關(guān)法律法規(guī)有望加速落地，也將推動(dòng)我國(guó)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的加速。租房市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化充分響應(yīng)了國(guó)家要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的號(hào)召，也體現(xiàn)了資產(chǎn)證券化服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的要求，為租賃市場(chǎng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)擴(kuò)充了融資渠道。隨著未來(lái)租賃政策紅利的不斷釋放，住房租賃企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化和租賃市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)雙贏發(fā)展。endprint