【摘要】本文中，筆者將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的視角，從風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管理措施、內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理決策這幾個(gè)方面，各有側(cè)重地闡述分析房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)部分的投資決策階段和項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，模式化地對(duì)該體系做出研究和闡發(fā)。并且以房產(chǎn)集團(tuán)為具體實(shí)例做簡(jiǎn)要實(shí)踐評(píng)析，同時(shí)結(jié)合國(guó)外成熟的風(fēng)險(xiǎn)管理模式提出相應(yīng)綱要性改進(jìn)建議。

【關(guān)鍵詞】 風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；投資決策；項(xiàng)目建設(shè)

1、綜述與背景

1.1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題

從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)就涌現(xiàn)了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。一直到2008年的金融危機(jī)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都保持比較健康的增長(zhǎng)和回落態(tài)勢(shì)。但之后的幾年中隨著宏觀政策地加入救濟(jì)或打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始承受泡沫收縮的壓力；土地制度監(jiān)管的加強(qiáng)導(dǎo)致房產(chǎn)商馬太效應(yīng)加??；房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難也使得部分地產(chǎn)商面臨倒閉。

1.2基于全生命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，其項(xiàng)目的流程較其他行業(yè)來(lái)說(shuō)要復(fù)雜很多，而且也很難針對(duì)建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一規(guī)范和流程。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全生命周期來(lái)看，筆者認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為以下幾個(gè)重要部分：1.前期決策和施工、2.中期經(jīng)營(yíng)銷售、3. 成熟的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。

筆者本文重點(diǎn)將落在對(duì)于前期決策投資和施工階段，探究在該階段的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。根據(jù)前期階段又將其拆分為：投資決策階段、土地獲取階段、和項(xiàng)目建設(shè)階段三個(gè)環(huán)節(jié)。本文將以開(kāi)發(fā)商的視角來(lái)界定風(fēng)險(xiǎn)和探究風(fēng)險(xiǎn)管理方式。

2、投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理

2.1 風(fēng)險(xiǎn)類別

投資決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中擁有較多不確定性的階段，所以風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)最大。需要制定開(kāi)發(fā)商自己的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域地段、開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)和類型等，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步篩選和評(píng)估。

2.1.1開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)

由于在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不均衡，不同地區(qū)的生活水平差異較大，使得在不同的地區(qū)考慮的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有較大不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有不可逆性，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估會(huì)有舉足輕重的意義。例如一個(gè)商貿(mào)區(qū)在一線城市開(kāi)發(fā)會(huì)與在一個(gè)多民族聚集的內(nèi)陸城市開(kāi)發(fā)有截然不同的規(guī)劃，需要考慮到經(jīng)濟(jì)、政治和人文因素。

2.1.2開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的投資受到經(jīng)濟(jì)大背景、政策引導(dǎo)、人口變化、消費(fèi)心理變化等影響，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的把握具有不可忽略的影響。如果貨幣政策宣布升息，那么開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境會(huì)變得艱苦，消費(fèi)者的投資熱情也會(huì)相應(yīng)被消磨；相反，股市蕭條會(huì)帶動(dòng)地產(chǎn)的繁榮；亦或是“金九銀十”的消費(fèi)者心理等。這些都要求地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)有一個(gè)很好的預(yù)測(cè)和把握。

2.1.3 籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，基本所有項(xiàng)目都依靠籌融資來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)，具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于自由資金回報(bào)率的不確定性，其中如果投資借貸比例越高，籌資風(fēng)險(xiǎn)也越高。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)管理措施

一般而言，對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度有風(fēng)險(xiǎn)自留，風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移這幾種。

2.2.1改變、終止方案

此管理法是風(fēng)險(xiǎn)回避的一種。即放棄原有方案，選擇開(kāi)發(fā)新的方案?？梢砸欢ǔ潭壬暇徑忾_(kāi)發(fā)區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)。如果預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)地段有頻繁的自然災(zāi)害或者某邊貿(mào)區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證，就可以選擇避開(kāi)該風(fēng)險(xiǎn)源，放棄某地區(qū)的開(kāi)發(fā)，完全解除風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2 風(fēng)險(xiǎn)自留

房地產(chǎn)行業(yè)有些風(fēng)險(xiǎn)是受到外生因素影響的，不可控制也不可回避，例如突發(fā)性自然災(zāi)害，天災(zāi)而非人禍；或者也有可能是房地產(chǎn)商是選擇高風(fēng)險(xiǎn)高收益戰(zhàn)略，很難在不影響預(yù)期收益的情況下去轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，可以采用部分自留風(fēng)險(xiǎn)的方法。具體措施有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買自負(fù)額保險(xiǎn)、專屬保險(xiǎn)或是在財(cái)務(wù)賬面上做損失攤銷。還有一種常用的針對(duì)非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)的方法是設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金。

2.2.3曲線拿地法

經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛方式獲取的限制加大了房產(chǎn)商拿地成本和融資風(fēng)險(xiǎn)。所以，可以通過(guò)由一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)向二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的方式曲線拿地。也就是通過(guò)與有地的公司合作而非直接向政府購(gòu)買來(lái)獲取土地。如今，越發(fā)多見(jiàn)的另一種形式是直接收購(gòu)對(duì)方公司的股份來(lái)獲得土地。

3、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)管理

3.1 風(fēng)險(xiǎn)類別

3.1.1工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失都會(huì)拖延工期，而工期拖延不僅僅影響的是項(xiàng)目建設(shè)這一個(gè)環(huán)節(jié)，后續(xù)經(jīng)營(yíng)銷售的一系列階段都會(huì)受到影響，錯(cuò)過(guò)預(yù)期的最佳時(shí)機(jī)，因此風(fēng)險(xiǎn)具有強(qiáng)大的滯后效應(yīng)。

筆者認(rèn)為此類風(fēng)險(xiǎn)還分為內(nèi)因?qū)蚝屯庖驅(qū)颍瑑?nèi)因?qū)蚴侵腹と诵实拖碌纫蛩?，而外因?qū)蚴侵笟夂蛟虻?，或者舉個(gè)比較極端的例子，上海世博會(huì)的政策性半年停工。

3.1.2 成本風(fēng)險(xiǎn)（合同風(fēng)險(xiǎn)）

開(kāi)發(fā)商一定是以利潤(rùn)至上為主要目標(biāo)，因此成本的控制就會(huì)至關(guān)重要也具有實(shí)際利好。另外，合同條款的不嚴(yán)謹(jǐn)和不完善會(huì)影響成本核算。承建商對(duì)于材料的選取也會(huì)影響成本-質(zhì)量效益。

3.1.3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

由于科學(xué)技術(shù)發(fā)展日新月異，更新快速，建筑材料的更新或者施工工序的改進(jìn)等都會(huì)使得地產(chǎn)商有效益落后從而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 風(fēng)險(xiǎn)管理措施

3.2.1 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

在項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、期貨。常見(jiàn)的合同形式有固定總價(jià)合同，此時(shí)承建商將承擔(dān)所有項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工以及協(xié)調(diào)中的全部風(fēng)險(xiǎn)；成本加浮動(dòng)酬金合同，如果承建商的成本超出合同限定就會(huì)減少或失去所得酬金；單價(jià)合同，承建商承擔(dān)因工程量減少，單位成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。

期貨：套期保值的方式在其他的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)同樣較為常見(jiàn)。當(dāng)預(yù)測(cè)某原材料價(jià)格下跌時(shí)，在期貨市場(chǎng)同時(shí)看空該原材料以對(duì)沖損失。

3.2.2 內(nèi)部控制

由于項(xiàng)目建設(shè)階段大部分會(huì)外包給承建商，因此開(kāi)發(fā)商需要在移交前充分做好內(nèi)部控制，移交后適時(shí)做好監(jiān)督工作。

首先，一般通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式請(qǐng)勘察設(shè)計(jì)院做勘察。對(duì)于前期工程制圖的勘察工作一定要確保其詳細(xì)精確，以避免勘察資料的不準(zhǔn)確導(dǎo)致工期拖延和費(fèi)用索賠從而造成損失。

在設(shè)計(jì)階段，要充分對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較和選擇，考慮革新技術(shù)和設(shè)計(jì)漏洞，結(jié)合市場(chǎng)需求和技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度，房產(chǎn)商可以聘請(qǐng)專家來(lái)審核圖紙。

在施工階段，房產(chǎn)商需要建立一套監(jiān)督機(jī)制，以確保承建商使用正確符合質(zhì)量要求的原材料、按照?qǐng)D紙跟進(jìn)施工進(jìn)度并有一系列的安全措施。

4、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理建議

4.1 風(fēng)險(xiǎn)管理措施——恒大集團(tuán)

在提煉分析上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策、項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)類別以及相應(yīng)管理對(duì)策后，筆者將以恒大集團(tuán)為例，以實(shí)例實(shí)踐的視角簡(jiǎn)要評(píng)析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。

4.1.1多元化融資

筆者認(rèn)為此法是組合化投資的一個(gè)衍生，即組合化籌資。從2006年起，恒大集團(tuán)成功讓美林、德意志銀行、淡馬錫等國(guó)際頂級(jí)資本投資機(jī)構(gòu)參股，在國(guó)際資本市場(chǎng)上募集到十幾億美元的資金，為實(shí)現(xiàn)公司的土地儲(chǔ)備和公司增長(zhǎng)提供資金保證。

4.1.2 監(jiān)督設(shè)計(jì)施工及審圖機(jī)制

恒大在內(nèi)部控制上做的比較出色。在設(shè)計(jì)階段，聚集恒大集團(tuán)設(shè)計(jì)院的智慧不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)思路。根據(jù)筆者調(diào)研，恒大一般會(huì)選擇實(shí)力最強(qiáng)的設(shè)計(jì)院，并以合同的形式聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，在組織實(shí)施上圖時(shí)會(huì)再次審核設(shè)計(jì)底稿，提高審圖的效率。

在施工階段，恒大也專門成立質(zhì)量檢查管理辦公室和相應(yīng)的督察小組。

4.1.3 集中招標(biāo)制

恒大全國(guó)各地的項(xiàng)目必須統(tǒng)一由集團(tuán)招標(biāo)，確保投標(biāo)的龍頭企業(yè)能以最合理的價(jià)格提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。筆者認(rèn)為，此法對(duì)于一個(gè)成熟大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常有效的，可以用自己的現(xiàn)有資源為自己降低成本從而爭(zhēng)取到更多的資源。

4.2 改進(jìn)模式——他山之石

中美在地域遼闊、房地產(chǎn)市場(chǎng)高度分散、城市發(fā)展不均衡這幾點(diǎn)上非常相似，因此還是有一定的借鑒意義的。

4.2.1 融資渠道鋪設(shè)

美國(guó)房地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)很多，并吸納了除了商業(yè)銀行之外的養(yǎng)老基金機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、中介以及政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的參與。如果我國(guó)的融資渠道能夠進(jìn)行多元化鋪設(shè)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資風(fēng)險(xiǎn)就可以大大降低。

4.2.2 專業(yè)化分工

房地產(chǎn)是一個(gè)基于全生命周期的行業(yè)。每一個(gè)階段都有很明確的職能分工。然而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還在發(fā)展階段，市場(chǎng)機(jī)制并沒(méi)有完全成熟，所以各個(gè)階段和環(huán)節(jié)規(guī)模還尚小。如能夠在擴(kuò)大規(guī)模的過(guò)程中逐漸依照美國(guó)將一個(gè)階段獨(dú)立分化出去由單個(gè)第三方企業(yè)來(lái)承擔(dān)（如銷售、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃）會(huì)大大提高效率，更重要的是各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)將不再由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)，而分?jǐn)傊粮鱾€(gè)獨(dú)立的企業(yè)中。

不過(guò)，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)規(guī)模還不大，且外部市場(chǎng)交易成本高，企業(yè)內(nèi)部成本低，在企業(yè)內(nèi)設(shè)置分部門會(huì)更為合適。

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作者簡(jiǎn)介：

蕭天澍，男，漢族，2001.01.08出生，籍貫：山東省菏澤市人。