看美國住房租賃市場如何運作

作為世界上最成熟的住房租賃市場之一，美國的市場制度規(guī)范、企業(yè)實務等均走在了前列。

租賃住房需求快速增長，承租群體多元化

根據美國人口普查局公布的相關數據，美國住房自有率從2004年-2005年的歷史最高點68%降到2015年的63%，承租住戶從2004年的不足3400萬戶一路快速上升為2015年的超出4200萬戶。據美國住房和城市開發(fā)部有關專家估計，美國住房自有率每降低1%，大概就有120萬人進入租房市場，租賃需求超過30%以上。租賃住房在全部住宅存量中占比為31.2%，在全部在用住宅中占比為35.6%。

此外，哈佛大學住房研究中心提供的數據顯示，美國租賃住宅的供應集中于大都市地區(qū)。紐約、洛杉磯等核心都市租賃人口占比均高于60%，全美租賃人口占比約35%。與固有印象形成區(qū)別的是，美國租客群體中年輕人的比例并非最高。截至2015年，40歲以上承租戶占承租戶總戶數超過50%，50歲以上承租戶占承租戶總戶數超過30%。

租賃市場化水平高且專業(yè)化規(guī)模化特征明顯

美國住房租賃的市場化水平非常高，而且市場主體中有相當大比例的機構出租方，其中還有很多規(guī)模化的機構，租賃住房供給方專業(yè)化和規(guī)模化特征明顯。

根據各類租賃住宅享受政府租賃補助的情況看，2013年有88.1%的租賃住宅單元未享受政府租賃補助，而占總量11.9%的享受政府補貼的租賃住宅單元中，還有許多也并不是由政府投資、運營的公共住宅，而是由私人持有并經營的市場化租賃住宅。因此，即使采取保守估計態(tài)度，全美租賃住宅中，市場化運營的單元占比應在90%以上。

在美國各類租賃住房的供給主體中，專業(yè)化的公寓出租企業(yè)是最重要的主體，最大的公寓租賃投資經營企業(yè)EQR于1969年成立，2011年在美國15個州持有427處物業(yè)、12194套公寓，是住房租賃企業(yè)中的龍頭老大。

從全國總體看，按行業(yè)營業(yè)收入占比計，公寓出租業(yè)占住房出租業(yè)總體的90%以上。與個人房東相比，機構出租人能夠為租客提供有更加良好的租住體驗和服務體驗。

租買選擇機制增強了市場的自我調節(jié)能力

住房租賃是一種更高級的住房流通方式，因為它是住房投資人與使用人在住房使用環(huán)節(jié)的分工。與自給自足式的住房自有相比，住房租賃是住房領域分工演進的更高階段。

美國的實踐表明，住房租賃市場承載著雙重功能。一方面，有助于有效利用住房資源并更好地改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況。另一方面，住房租賃市場的發(fā)育、成熟、規(guī)范，對住房買賣市場和房地產市場整體運行具有舉足輕重的影響。有關美國住房價格與租金的實證研究表明，發(fā)達的住房租賃市場與住房買賣市場緊密關聯，形成“租買選擇機制”：一旦房屋買賣價格過于偏離租金所決定的正常價值，自然會有更多住戶轉而選擇租房。住房買賣價格受租金制約，而租金受人口和經濟發(fā)展水平制約，在社會經濟正常發(fā)展情況下一般不會陡升陡降。因此，“租買選擇機制”對房地產市場是一個較有效的約束，可增強住房市場的自我調節(jié)能力。

以金融和稅收制度鼓勵專業(yè)機構經營租賃住房

美國住房租賃市場緣何有如此良好發(fā)展？

住房租賃經營需要長時間占用大量資金，美國發(fā)達的資本市場為住房租賃經營企業(yè)提供了穩(wěn)定的直接融資渠道，為規(guī)?；》孔赓U經營機構的發(fā)育、成長提供了良好的環(huán)境。而REITS（房地產投資信托）制度的建立，更使得經營住房租賃的REITS公司享受穿透性稅收優(yōu)惠，可以從企業(yè)應納稅收入中扣除付給股東的股息。因此，大多數REITS將至少90%的應納稅收入移交給股東，所以基本沒有企業(yè)收入稅。美國大多數州都遵從這項聯邦條約，也不要求REITS繳納州所得稅。美國國會創(chuàng)立這種稅收優(yōu)惠的目的在于：讓所有的美國投資者都可以有機會投資大型的綜合性房地產項目。

此外，美國還運用其他稅收手段支持租賃住房經營者。例如：將租賃住房投資經營的正常成本（貸款利息、裝修改造費用、折舊費、維修費等）納入經營者收入稅基扣減項目，大大降低了租賃機構的運營成本。

政府利用租賃市場為低收入家庭提供住房保障

1934年，美國政府為中低收入人群購房提供擔保，大量中低收入家庭支付首付3%，可獲得30年貸款來購置住房。20世紀四五十年代，美國政府直接投資建設大型集合式住宅群，由于低收入群體的過度集聚，這些住宅區(qū)逐漸出現社會治安等問題。20世紀六七十年代，美國政府改變策略，以租金補貼支持低收入群體的住房問題，帶動了住房租賃市場的興起。

20世紀90年代，美國政府向低收入群體提供公共住房，通過法案，以房租補貼、減免不動產稅、減免抵押貸款記錄稅等支持面向低收入群體的租賃住房供給。2008年金融危機之后，美國政府感到在支持低收入群體購房方面承受了過多風險，于是通過增加購房首付和擔保來減輕自身負擔；同時，一些大都市地區(qū)快速上漲的住房租金對低收入承租戶產生日益加強的排擠效應。因此，美國可支付租賃住房政策的中心是如何更有效率地向低收入家庭提供租金補貼。目前，美國住房和城市發(fā)展部每年的預算是500億美金，其中超過50%用于租金補貼。

在大型公寓——紐約曼哈頓史蒂文森鎮(zhèn)和皮特庫伯村，紐約市政府通過一套政策組合與其第三任業(yè)主黑石公司達成協議。截至2009年，這個項目總量11250套住宅中60%為低于市場租賃價格的、針對中低收入群體的“可支付租賃住房”。黑石公司收購后，根據與紐約市政府達成的協議，到2035年之前仍將保持5000個單元以上作為可支付租賃住房，其中500個單元作為專門針對低收入群體的租賃住房。

紐約市政府給予黑石公司包括不動產稅減免、貸款記錄稅減免，免息貸款等各類支持性政策。其中，包括允許跨區(qū)轉讓“可轉移發(fā)展權”，準許黑石公司將80英畝未使用可轉移發(fā)展權賣給其他區(qū)域的開發(fā)商，相當于可以開發(fā)1000套左右的公寓住宅。

美國土地發(fā)展權轉讓計劃（TDR）是指土地所有權人可將發(fā)展權讓渡，讓渡的發(fā)展權在轉讓地塊上作廢，而可以在受讓地塊上與其現有的發(fā)展權相加存在的一種權益轉讓制度。史蒂文森鎮(zhèn)和皮特庫伯村的TDR本應只能轉讓同屬曼哈頓地區(qū)的開發(fā)商，現在允許其轉讓于其他區(qū)域，無疑增加了這一權益的使用價值，同時也給了企業(yè)更多最大化收益的潛在可能。（中國國土資源報網站）