宋鑫陶

從最早的限購，到后來的限貸和限價，以及如今各地紛紛出臺的限售政策，不論是新房還是二手房，市場現(xiàn)已經(jīng)進入所謂的“四限”時代。

這一年，最牽動人心的，依然是房子。

有多少買房的故事在這一年里上演，就有多少人經(jīng)歷了大悲或大喜的體驗。有人慨嘆，終于買上了房子，一輩子的積蓄終于不再貶值；有人后悔，當初怎么就沒多買一套；有人懊惱，錯過了最好的出手時機。

正是因為猜不透房價的走向，也才有了買房的蕓蕓眾生相。“20年前我們的夢想都是做科學家，20年后我們的夢想都成了買房。”“曾經(jīng)我們有詩和遠方，現(xiàn)在我們只想買房。”朋友圈里吐槽的文章，比比皆是。

從去年下半年到今年上半年，一年的時間跨度里，房地產(chǎn)市場又有著怎樣的激蕩？

“四限”時代

圍繞房價的調(diào)控，這些年政策出臺了不少。從最早的限購，到后來的限貸和限價，以及如今各地紛紛出臺的限售政策，不論是新房還是二手房，市場現(xiàn)已經(jīng)進入所謂的“四限”時代。

2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”，率先啟動“限購”政策。在此后的幾年里，火爆的樓市得到了一定抑制，房價趨于平穩(wěn)。4年之后，呼和浩特、合肥等城市率先取消限購，全國各大限購城市也紛紛松綁。

取消限購、減低首付比例，伴隨著中央的“去庫存”政策，市場的熱情瞬間被點燃。2015年，深圳樓市同比漲幅47.5%，領跑全國。就在人們紛紛驚嘆和猜測深圳樓市暴漲背后的真因時，2016年的房地產(chǎn)市場才真正令人錯愕，人們形容這是房地產(chǎn)市場“驚心動魄的一年”，甚至出現(xiàn)了“樓市四小龍”。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年共14個城市全年房價上漲超過25%，其中上海、南京、合肥、廈門、深圳5個城市的漲幅超過了40%。新建商品住宅價格上漲超過30%的達11個，深圳漲幅超過50%。

幸運的人搭乘上了“幸福的快車”，錯過的人則直言不幸。城市房價的輪番上漲，就像是一場集體暴動，一浪高過一浪。

人們沒有等來房價的下跌，但新一輪調(diào)控政策的出臺已迫在眉睫。從2016年9月30日到10月9日，短短的10天時間里，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌等21個城市相繼出臺限購限貸政策。

這樣的政策在進入2017年后，繼續(xù)“加碼”。進入2017年以來，廈門、廣州、青島、東莞、無錫、蕪湖、長沙、常州、西安、濟南、嘉興等城市，新購買住房要在取得不動產(chǎn)權iK2年后才能轉(zhuǎn)讓；惠州、成都、南京、鄭州、開封、張家口等城市規(guī)定的期限是3年；保定和珠海的部分地塊甚至出臺了“10年限售”的規(guī)定。

目前，限售的城市已達30多個。截止今年5月初，就有超過55個城市發(fā)布了160余次的調(diào)控政策。2017年成為近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺最密集的一年，政策的力度也堪稱史上最嚴。

事實上，早在2010年限購政策出臺后，經(jīng)濟學家厲以寧就提出過“限購不如限售”的言論。他認為，我國應該學習新加坡的經(jīng)驗，把限購改為限售，

“過分強調(diào)限購會帶來一些問題，不能有地區(qū)的歧視，限購作為短期政策可以，長期不行?！?/p>

華遠集團總裁任志強也認為，一個較長周期的限售，完全可以讓市場的風險擠走那些短期套利的投機資金，同時限售并不會傷害任何真實的消費需求。

不論是限購、限貸、限價，還是限售，其意都在于讓火熱的房地產(chǎn)市場迅速降溫，而限售不過是政府為打擊過熱的投資行為引發(fā)的房價過快增長而采取的又—種調(diào)控手段而已。

調(diào)控的成效

一系列“加碼”之后，調(diào)控似乎也初見成效。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的今年5月份的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中新房價格環(huán)比下降的城市有9個，漲幅回落的城市有26個。其中，15個一線和熱點二線城市的新房價格同比漲幅已連續(xù)3個月全部回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速年內(nèi)也首次出現(xiàn)回落。

這個5月，深圳房價出現(xiàn)了0.6%的環(huán)比跌幅；北京的新建住宅售價較4月份停止上漲，二手房住宅簽約套數(shù)創(chuàng)造了近27個月以來的最低值，房地產(chǎn)貸款余額的增速也降至去年9月的水平。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在接受相關媒體采訪時表示，

“面對史上最嚴格、最嚴密樓市調(diào)控，北京二手房市場上的投資投機現(xiàn)象明顯得到遏制?！?/p>

“從目前管理層調(diào)控政策不斷升級的態(tài)度來看，不希望房價繼續(xù)上漲，更不希望房地產(chǎn)泡沫給中國經(jīng)濟帶來實質(zhì)性的風險，下半年房價上漲的動能和概率已經(jīng)很低，部分城市的房價可能會出現(xiàn)調(diào)整?！边@代表了眾多業(yè)內(nèi)人士的觀點。

認房又認貸、多家銀行上調(diào)房貸利率、部分銀行暫停房貸業(yè)務，短期內(nèi)政策的快速疊加讓市場再次進入“觀望”情緒。賣的人不愿降價，買的人怕站在了峰頂，彼此博弈，也帶來了市場短暫的“數(shù)字降溫”。

但是重壓之下，房企拿地的積極性卻從未減退。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年1—5月，拿地最多的30家大房企的拿地總金額超過了6685億元（只計算招拍掛部分，不考慮權益分配），同比上漲62%。多家房企月拿地金額都超過百億元，碧桂園更是連續(xù)5個月拿地金額過百億。截止6月20日，年內(nèi)全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到了12071.8億元，同比上漲36.3%，平均地價上漲了32.6%。

對于這一輪拿地熱潮，市場分析人士認為，目前市場調(diào)控已進入深水區(qū)，樓市的周期性下滑已經(jīng)開始顯現(xiàn)。調(diào)控期也被認為是房企逆勢布局的好時機，此時土地價格趨于理性，很多房企都選擇在此時拿地布局。

雖然目前市場對樓市的預期在降低，但房企的拿地熱情似乎又從另一個角度預示著市場可能的未來。endprint

房子到底值多少錢？

縱觀房地產(chǎn)市場這些年，調(diào)控政策有松有緊，房價也在周期性的漲跌交替中，攀升到了如今的高點。過去十幾年，房地產(chǎn)市場無疑就是我國最具價值投資的市場，它的高投資回報讓人趨之若鶩，也直接助推了房價的節(jié)節(jié)攀升。

在2016年的新一輪暴漲之前的一份“2006—2016中國經(jīng)濟生活大調(diào)查”的數(shù)據(jù)顯示，十年時間里，北京房價總體上漲380%，年均上漲17.5%；上海房價總體上漲384.6%，年均上漲17.6%。

而在市場開始調(diào)控的2016年5月—2017年5月的一年時間里，北京的房產(chǎn)均價又漲幅了11.11%，上海漲了25.78%，廣州漲了27%，深圳漲了21.81%，南京漲了15.56%，杭州漲了30%，蘇州漲了4.1%，武漢漲了30%，成都漲了29%，廈門漲了30.8%。

沒有人知道房子到底應該值多少錢，不知道房價何時才會真正持續(xù)下跌，更不知道房價會不會在哪一天又開始新一輪的暴漲？更多的人是在觀望和煎熬中，最終放棄了等待，義無反顧地成為了房奴。

過去十幾年來，房地產(chǎn)的調(diào)控和房價的表現(xiàn)始終都具有周期性，但沒有人能準確預測每個周期的時間節(jié)點。

就像網(wǎng)友慨嘆的：“如果有時光機，我想回到2007年，我一定在股市見好就收，然后砸鍋賣鐵，節(jié)衣縮食買套房！”可惜沒有如果，而現(xiàn)實是“一年不買房，幾年又白忙”。

在國家信息中心首席經(jīng)濟師范劍平看來，多年來，我國搞房地產(chǎn)和金融炒作，因為技術研發(fā)不掙錢，他們寧可在房地產(chǎn)和金融領域制造一個個泡沫，也要想辦法掙錢，于是出現(xiàn)了大量的擊鼓傳花游戲。

市場呼吁房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立，業(yè)內(nèi)人士呼吁房產(chǎn)稅該盡早出臺，這都是因為人們擔心調(diào)控一旦松口，市場將再次瘋狂。

未來房價是漲，還是跌？房地產(chǎn)市場是否因此將“入冬”？從過往這些年房地產(chǎn)的起伏變化來看，更加沒有人敢對未來輕易下賭注。

看跌者認為，目前我國城市人口流入量在減少，伴隨經(jīng)濟增速放緩，貨幣增速也在下降，兩方面因素的疊加將導致未來房價的下跌。

看漲者則認為，中國房價不會迎來掉頭向下的根本性拐點，亦不會出現(xiàn)諸如日本當年的樓市泡沫破裂。

知名財經(jīng)評論員葉檀則認為，限購限貸并不意味著房地產(chǎn)價格失速下跌。“一線城市和二線熱門城市土地稀缺的情況不會改變，也絕無可能大幅增加，今年推出的地也不會增加。面粉這么少，面包不可能便宜?！眅ndprint