興業(yè)證券 張憶東

房地產(chǎn)依舊強勢

興業(yè)證券 張憶東

近日來，多個城市相繼出臺加嚴的調(diào)控政策，其中重慶、石家莊、南寧、長沙、貴陽、南昌6個城市加入“限售”行列，對居民購買的新房、二手房的限售年限2-5年不等。截至2017年8月，這6個城市的房價漲幅分別為51%、21%、21%、18%、14%和6%，都高于全國的平均水平（4%）。本輪地產(chǎn)調(diào)控自2016年9月30日以來，已經(jīng)持續(xù)近1年時間，此次調(diào)控的力度比前幾次更強，措施也更加豐富和多樣化。目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控遵循著“房子是用來住的”的基本方針，打擊投機性需求，嚴格控制房價，防范系統(tǒng)性風險。我們認為這是行業(yè)調(diào)控的“新常態(tài)”。

對上市房地產(chǎn)公司來說，都經(jīng)歷了多次的調(diào)控周期，有豐富的應對經(jīng)驗和措施。大部分房地產(chǎn)公司已經(jīng)完成了全國布局，對局部區(qū)域的房地產(chǎn)市場敏感度不高。尤其這兩年，上市房企的融資成本大幅下降，凈負債率也保持在可控的水平，有很好的抗風險能力。我們認為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入新的發(fā)展階段，由粗放的高速發(fā)展階段進入精耕細作的平穩(wěn)發(fā)展階段。企業(yè)的發(fā)展模式以及行業(yè)的競爭格局都發(fā)生了很大的變化，未來的行業(yè)集中度將進一步提升，有核心競爭優(yōu)勢的上市公司將成為行業(yè)贏家，從而能獲得估值溢價。

銷售數(shù)據(jù)方面，主要上市地產(chǎn)公司1-8月份的銷售表現(xiàn)依然好于行業(yè)平均水平，累計合約銷售金額和面積的同比增速為51.7%和32%，遠高于行業(yè)的17.2%和12.7%。表現(xiàn)較好的公司有融創(chuàng)中國、碧桂園和龍湖地產(chǎn)，合約銷售金額分別同比增長118%、112%和105%；合約銷售面積分別同比增長99%、89%和101%。上市地產(chǎn)公司的銷售增速能夠維持主要由于下半年的推盤力度加大，可售貨值更豐富。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前十大房地產(chǎn)開發(fā)商1-8月份累計合約銷售金額2萬億元，占市場份額25.6%，比2016年年末的18.7%提升約7個百分點。

表：行業(yè)估值表（截至2017年09月18日）

事實上，新出臺的行業(yè)“限售”政策對市場短期影響較大，前期漲幅較大的公司有回調(diào)的壓力，但長期來看，大部分上市地產(chǎn)公司都完成了全國范圍內(nèi)的布局，全年銷售任務(wù)并不受單個城市的影響。而且房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新的發(fā)展階段，比拼的是公司之間的核心競爭優(yōu)勢：即獲取資源和處臵資源的能力。推薦關(guān)注的標的為中國金茂（00817.HK）、旭輝控股（00884.HK）和龍湖地產(chǎn)（00960.HK），以及中國海外發(fā)展（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）、合景泰富（01813.HK）和遠洋集團（03377.HK）。另外，物業(yè)管理行業(yè)并不受到行業(yè)調(diào)控的影響，建議關(guān)注綠城服務(wù)（02869.HK）和中海物業(yè)（02669.HK）。