完善住房租賃市場(chǎng)體系，促進(jìn)購租并舉

近期，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)得到了高度重視。從各級(jí)部門連續(xù)出臺(tái)的一系列政策措施看，發(fā)展租賃市場(chǎng)具有重要意義：既是貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位的重要舉措，是加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立購租并舉住房制度的重要內(nèi)容，也是解決新市民住房問題、加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要方式，還是全面建成小康社會(huì)住有所居目標(biāo)的重大民生工程。

我國房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展過程中出現(xiàn)了“購租失衡”的現(xiàn)象，表現(xiàn)為供給端“重銷售輕持有”、需求端“重購買輕租賃”。2015年，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋出租收入占主營業(yè)務(wù)收入的比重為9.59%，商品房銷售收入占比則高達(dá)85.57%。相較而言，全國房地產(chǎn)企業(yè)購租收入失衡的狀況更加嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)租賃收入占比長期維持在2%左右，而銷售收入占比從2000年的86.29%逐漸攀升至2015年的93.85%。

在需求端，租賃往往被視為一種過渡性的住房選擇，有時(shí)甚至被視為一種無奈之舉。國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)的外來農(nóng)民工城市購房意愿專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，2015年有近四成受訪外來農(nóng)民工有城市購房意愿，其中近半打算在上海購房。而不打算在城市購房的受訪外來農(nóng)民工中，有62.7%的人是受制于經(jīng)濟(jì)因素（收入不穩(wěn)定、缺乏首付款、擔(dān)心付不起月供等）。可以想見，沒有多少人會(huì)因?yàn)槟茏夥烤幼《贿x擇購房。

為了破解“購租失衡”的矛盾，近期從供給側(cè)和需求側(cè)都出臺(tái)了不少政策措施。在供給側(cè)，北京、上海和深圳等城市先后公布了租賃住房的供應(yīng)目標(biāo)，上海推出了只租不售的租賃住房用地，北京等城市推進(jìn)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房的探索，若干城市啟動(dòng)了推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)工作。在需求側(cè)，國家有關(guān)部門在政策文本中提出要穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益，廣州等城市則明確提出“購租同權(quán)”的概念，另有一些城市打算對(duì)部分符合條件的承租人發(fā)放租賃補(bǔ)貼。這些措施的效果都將在我國住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)踐中得到檢驗(yàn)。

對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展而言，當(dāng)前應(yīng)注重市場(chǎng)體系的建立健全，深入研究幾個(gè)重要問題。首先是應(yīng)該建立一個(gè)什么樣的住房租賃市場(chǎng)。住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展嵌于各地制度、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化結(jié)構(gòu)之中，并無統(tǒng)一范式。從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程看，住房買賣市場(chǎng)的發(fā)展具有趨同之勢(shì)，而住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展卻仍然延續(xù)分異態(tài)勢(shì)。究其原委，或許在于租賃關(guān)系對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)和文化背景的依賴性更強(qiáng)，而買賣市場(chǎng)更加基于資本與技術(shù)。從這種視角看，建立一個(gè)什么樣的住房租賃市場(chǎng)，是須首要解決的問題。

其次是租賃市場(chǎng)在住房體系中如何定位。一個(gè)健全的住房體系至少應(yīng)該包括租賃市場(chǎng)、買賣市場(chǎng)和住房保障。應(yīng)該通過怎樣的制度設(shè)計(jì)和政策安排，使三者相互支撐？又該如何確定其邊界，使其發(fā)展能實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡？

再次是符合國情、市情的住房租賃市場(chǎng)體系應(yīng)該包括哪些要素。在推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的過程中，應(yīng)從過往多年建立健全住房保障體系的歷程中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，注重體系，保持定力，避免政策的碎片化和短期化。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)需要有釘釘子的精神，“釘牢一顆再釘下一顆，不斷釘下去，必然大有成效”。