文/文博

租房落戶有助于保障租賃群體權(quán)益

文/文博

確指出：在縣 (市)、上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所 (含租賃)的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據(jù)本人意愿在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)登記常住戶口；在城鎮(zhèn)以社區(qū)為單位，設(shè)立社區(qū)公共戶口；對(duì)在本轄區(qū)實(shí)際居住但無本人合法房屋產(chǎn)權(quán)的人員，統(tǒng)一在社區(qū)公共戶口落戶。濟(jì)南在《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見(征求意見稿)》中提出，取消投資納稅、購(gòu)買房屋等落戶限制，對(duì)市內(nèi)五區(qū)(歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城)以外常住戶口人員，在該區(qū)域內(nèi)同時(shí)具備合法穩(wěn)定住所(含租賃)、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)滿兩年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申請(qǐng)落戶。揚(yáng)州也明確表示，合法穩(wěn)定住所是指購(gòu)買、自建、繼承、受贈(zèng)的產(chǎn)權(quán)住房，國(guó)有經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)權(quán)住房，政府提供的保障性住房以及在房管部門辦理登記備案的租賃房屋。

不難看出，取消購(gòu)房落戶政策，將租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”的范疇，已經(jīng)成為一種新的趨勢(shì)。事實(shí)上，國(guó)務(wù)院辦公廳2016年曾先后下發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城行了進(jìn)一步地放寬。例如，無錫明確，對(duì)高校畢業(yè)生、中高級(jí)技術(shù)工人、留學(xué)歸國(guó)人員全面放開戶籍準(zhǔn)入，只需在無錫依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)并申領(lǐng)(簽注)《江蘇省居住證》，即可準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女在本市落戶，且不設(shè)定合法穩(wěn)定住所的具體條件，可按實(shí)際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區(qū)家庭戶中。此類政策充分說明當(dāng)前熱點(diǎn)三線城市戶籍制度改革和租賃制度改革的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)未來其他城市也將逐步實(shí)施，這將有助于保障租賃群體的權(quán)益。

租房可落戶，可謂是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在戶籍領(lǐng)域的充分體現(xiàn)。有關(guān)專家表示，租房可落戶有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系穩(wěn)定的核心是產(chǎn)權(quán)中資產(chǎn)收益和使用權(quán)的公共福利。但也應(yīng)注意另一種情況：基于租賃關(guān)系的立場(chǎng)不同，房主一般不愿意讓承租人落戶，這可能引發(fā)權(quán)利分割的沖突。因此，專家認(rèn)為，鼓勵(lì)租賃有兩種途徑：其一，直接增加租賃房源，北京、上海等地已經(jīng)開始實(shí)施；其二，增加租賃權(quán)利，這需要事先征得房主同意或者保護(hù)其應(yīng)有權(quán)益。

“租售同權(quán)”立法有利于緩解購(gòu)租失衡

7月上旬，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)城市。隨后，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，未來將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。不少網(wǎng)民認(rèn)為，“租售同權(quán)”立法有利于規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，也有利于抑制炒房行為。不過，“租售同權(quán)”必須真正做到“同權(quán)”，即賦予租房者和購(gòu)房者在公共服務(wù)方面同等的權(quán)利，若無法實(shí)現(xiàn)，則天價(jià)學(xué)區(qū)房等問題仍將無法解決。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，滿足居民需求、增加供給固然重要，但更重要的是通過國(guó)家立法遏制各種租房亂象，打消人們心中的顧慮?！白馐弁瑱?quán)”立法，將租房的權(quán)利法律化，可以使房東和租客處于相同的法律地位，享有同樣的權(quán)利。這不僅契合民意，而且更有利于規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，使租房切實(shí)成為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要途徑。因此，筆者認(rèn)為，在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)時(shí)，我們可以借鑒德國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，為建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系提供政策支持和法律保障。目前，德國(guó)租賃住房的家庭占其總數(shù)的55%，這與政府保護(hù)承租人的權(quán)利是密不可分的。

當(dāng)然，“租售同權(quán)”制度化進(jìn)程的加快，能夠在一定程度上減少人們對(duì)購(gòu)房的焦慮，對(duì)正在推進(jìn)的樓市調(diào)控起到輔助作用，也能夠改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供給體系中購(gòu)租嚴(yán)重失衡的狀況。隨著住房租賃和銷售管理加快立法步伐，政府有望通過法制手段使租房成為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡、保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)的“利器”。有網(wǎng)民稱，“租售同權(quán)”看似只與住房市場(chǎng)有關(guān)，然其實(shí)質(zhì)是公共服務(wù)的“平權(quán)”，即賦予租房者和購(gòu)房者在公共服務(wù)享受方面同等的權(quán)利。租房居民如果無法享受同等公共服務(wù)，則即使建設(shè)更多的公租房、長(zhǎng)租公寓，形成規(guī)范的租房市場(chǎng)，購(gòu)租并舉也不可能成為現(xiàn)實(shí)。

此外，有網(wǎng)民稱，“租售同權(quán)”的“同”主要是租賃方子女就近入學(xué)的待遇，但在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，學(xué)區(qū)房依然是銷售熱門?！白馐弁瑱?quán)”若要充分發(fā)揮功效，則相關(guān)部門須繼續(xù)聯(lián)手，在擴(kuò)大居住供給量的同時(shí)，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源供給，縮小教育質(zhì)量差距，保障適齡兒童的平等入學(xué)機(jī)會(huì)。同時(shí)，只租不售的模式也為此后政府加大對(duì)廉租房、住房現(xiàn)金補(bǔ)貼的投入以及提高對(duì)租戶的政策保護(hù)力度，提供了政策發(fā)展空間。一方面，政府增加租賃住房，有助于激活房屋租賃市場(chǎng)，使未來在大城市奮斗的年輕人和普通百姓住有所居；另一方面，“只租不售”政策既要穩(wěn)定供應(yīng)商品住房，又要進(jìn)一步確保保障性住房供應(yīng)，加大租賃住房供應(yīng)。在當(dāng)前土地資源稀缺的情況下，保障中小型普通商品房的土地供應(yīng)，兼顧租賃住房用地的“兩條腿走路”的做法，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，有利于遏制投機(jī)行為，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，自住和改善性需求依然是市場(chǎng)的主流，中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住問題較為突出。政府推行“只租不售”的政策，增加租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，培育發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，是結(jié)合城市建設(shè)目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)情況，落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”戰(zhàn)略定位的有力舉措，同時(shí)也是從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，推進(jìn)租售并舉的住房體系建設(shè)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極探索。

所以，“只租不售”的政策通過大力發(fā)展租房市場(chǎng)，將商住房轉(zhuǎn)居住屬性作為租賃市場(chǎng)的一種補(bǔ)充途徑，可滿足當(dāng)下大量年輕人才的住房需求。同時(shí)，“只租不售”和“租售同權(quán)”的做法，打破了傳統(tǒng)土地市場(chǎng)的定價(jià)規(guī)則，通過平抑地價(jià)、增加租賃住房供給的方式，緩解了市場(chǎng)的供求矛盾，有利于落實(shí)中央有關(guān)“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神。