閔洲民

過去的一年，香港新房成交價創(chuàng)歷史新高。去年11月，香港政府再次頒布樓市調(diào)控政策。對于今年的香港樓市走向，多軍和空軍各執(zhí)一詞，甚至連李嘉誠也發(fā)聲表態(tài)。

去年香港樓市先苦后甜

2015年第三季度，香港樓市受到全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，氣氛黯淡。但從2016年4月起，情況驟變，市場累積的需求突然釋放，香港樓市交易和成交價都節(jié)節(jié)攀升。

2016年9月份，長實地產(chǎn)以19.53億港元奪得一幅地塊，這是李嘉誠時隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾連續(xù)拋售香港和內(nèi)地物業(yè)，并將數(shù)以千億計的資金投入歐洲。“李嘉誠殺回香港地產(chǎn)界”被視為樓市回暖的標(biāo)志性動作，也成為各大中介游說客戶的營銷說辭。當(dāng)月，香港房屋交易量環(huán)比上升31%至7929宗，總金額達(dá)584億港元。全城甚至進(jìn)入“見盤就搶”的瘋狂狀態(tài)，有代理指出，“香港樓市已瘋到無樓賣不掉?！?/p>

中原地產(chǎn)研究部2017年1月4日公布最新數(shù)據(jù)顯示，2016年香港一手住宅交易共16562宗，交易金額1867.2億港元，分別較2015年上升0.8%和11.7%。2016年一手住宅交易金額突破2014年1778.3億港元的高位，創(chuàng)下21年新高。

香港樓市從低潮到回暖，再到被熱炒，離不開內(nèi)地投資者的身影。美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計顯示，內(nèi)地買家于去年第二季購買逾千萬港元的一手豪宅金額，占整體市場金額的31.6%，比前一季度增加9個百分點(diǎn)，創(chuàng)近三年半以來的新高。香港某開發(fā)商稱，在首日選房的大手買家中，有近四成來自中國內(nèi)地。其中最大一筆交易一次性地購入了17個單位，耗資2億多港元，買家是一組內(nèi)地客，來自福建。

為了給樓市降溫，特區(qū)政府去年11月修改稅例，全面提高買賣住宅物業(yè)印花稅率，無論交易價格，稅率劃一調(diào)高至交易額的15%（首次置業(yè)的香港永久居民則可獲豁免新稅率）。

香港樓市因該項調(diào)控而得到“冷卻”。中原地產(chǎn)研究部公布數(shù)據(jù)顯示：一手住宅方面，2016年12月份錄得交易4-43宗，總值91.9億港元，較11月份的2191宗及312.9億港元分別大幅下降79.8%及70.7%。12月份的一手住宅交易數(shù)字，也結(jié)束了此前單月交易宗數(shù)和金額連續(xù)3個月高于2000宗及港幣250億元的局面。

今年樓市迎來開門紅

樓市轉(zhuǎn)趨淡靜已是不爭的事實，不過成交量減少的同時，樓價未有明顯的調(diào)整。根據(jù)差餉物業(yè)估價署提供的全港私人住宅的樓價指數(shù)，去年11月份樓價指數(shù)升至306.6，按月升幅約0.8%。

2017年新年伊始，樓市迎來了開門紅。數(shù)據(jù)顯示，2017年元旦3天假期，香港新盤市場成交86宗，相比去年同期40宗成交明顯增加。這一情況會是今年的常態(tài)嗎？

去年香港樓市先苦后甜

2015年第三季度，香港樓市受到全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，氣氛黯淡。但從2016年4月起，情況驟變，市場累積的需求突然釋放，香港樓市交易和成交價都節(jié)節(jié)攀升。

2016年9月份，長實地產(chǎn)以19.53億港元奪得一幅地塊，這是李嘉誠時隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾連續(xù)拋售香港和內(nèi)地物業(yè)，并將數(shù)以千億計的資金投入歐洲?！袄罴握\殺回香港地產(chǎn)界”被視為樓市回暖的標(biāo)志性動作，也成為各大中介游說客戶的營銷說辭。當(dāng)月，香港房屋交易量環(huán)比上升31%至7929宗，總金額達(dá)584億港元。全城甚至進(jìn)入“見盤就搶”的瘋狂狀態(tài)，有代理指出，“香港樓市已瘋到無樓賣不掉?！敝性禺a(chǎn)研究部2017年1月4日公布最新數(shù)據(jù)顯示，2016年香港一手住宅交易共16562宗，交易金額1867.2億港元，分別較2015年上升0.8%和11.7%。2016年一手住宅交易金額突破2014年1778.3億港元的高位，創(chuàng)下21年新高。

香港樓市從低潮到回暖，再到被熱炒，離不開內(nèi)地投資者的身影。美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計顯示，內(nèi)地買家于去年第二季購買逾千萬港元的一手豪宅金額，占整體市場金額的31.6%，比前一季度增加9個百分點(diǎn)，創(chuàng)近三年半以來的新高。香港某開發(fā)商稱，在首日選房的大手買家中，有近四成來自中國內(nèi)地。其中最大一筆交易一次性地購入了17個單位，耗資2億多港元，買家是一組內(nèi)地客，來自福建。

為了給樓市降溫，特區(qū)政府去年11月修改稅例，全面提高買賣住宅物業(yè)印花稅率，無論交易價格，稅率劃一調(diào)高至交易額的15%（首次置業(yè)的香港永久居民則可獲豁免新稅率）。

香港樓市因該項調(diào)控而得到“冷卻”。中原地產(chǎn)研究部公布數(shù)據(jù)顯示：一手住宅方面，2016年12月份錄得交易443宗，總值91.9億港元，較11月份的2191宗及312.9億港元分別大幅下降79.8%及70.7%。12月份的一手住宅交易數(shù)字，也結(jié)束了此前單月交易宗數(shù)和金額連續(xù)3個月高于2000宗及港幣250億元的局面。

今年樓市迎來開門紅

樓市轉(zhuǎn)趨淡靜已是不爭的事實，不過成交量減少的同時，樓價未有明顯的調(diào)整。根據(jù)差餉物業(yè)估價署提供的全港私人住宅的樓價指數(shù)，去年11月份樓價指數(shù)升至306.6，按月升幅約0.8%。

Q房網(wǎng)香港董事總經(jīng)理陳坤興認(rèn)為，綜合加辣后的市況觀察，其中一個現(xiàn)象是買家年輕化。不少有能力的父母，以子女“首置客”名義入市，因為在新稅制下，買家購買第二套房的釐印費(fèi)大幅增加至樓價15%。以售價2000萬港元單位計算，按新的從價印花稅計算，稅額高達(dá)300萬港元，相反以青年仔女“首置客名義”入市，稅率低至3.75%，涉及稅額僅75萬港元，省卻225萬港元的稅率，“首置客”身份自然變得“金貴”。今次買家年輕化現(xiàn)象，同時亦是年輕中產(chǎn)第二代購買力爆發(fā)，證明市場購買力仍然相當(dāng)強(qiáng)勁，買樓保值仍然是不少港人的首選，整體樓價具有一定支持。

戴德梁行香港區(qū)高級董事總經(jīng)理陶汝鴻則認(rèn)為，受調(diào)控措施影響，預(yù)計2017年第一季度香港樓市成交量會跌兩至三成，但是到了第二季度成交量會稍微回升。香港置業(yè)行政總裁李志成同樣認(rèn)為，短期內(nèi)預(yù)計價格會逐步滑落，但等到市場適應(yīng)“辣招”后，購買力又會逐步釋放，在強(qiáng)勁剛需支持下，預(yù)計今年樓價向下微調(diào)后會重回升軌，全年升幅有望超過5%。

也有市場人士認(rèn)為，今年樓價會繼續(xù)下行。資深投資銀行家溫天納認(rèn)為，內(nèi)地人每年5萬美元的購匯額度，一直被投資市場視為理所當(dāng)然的境外投資渠道，如果禁止用來買房和保險等，將對香港投資市場帶來嚴(yán)重影響。溫天納估計，流入香港的內(nèi)地資金總額會削減20%-30%。

深圳匯豐銀行前副總經(jīng)理劉智杰在社交網(wǎng)站發(fā)文表示，預(yù)期香港樓市將在12個月至18個月內(nèi)出現(xiàn)暴跌，呼吁香港人盡早做好準(zhǔn)備。他指出，一旦本港樓市崩潰，恐怕像上世紀(jì)九十年代日本一樣，過20、30年仍一潭死水。

香港署理財政司司長陳家強(qiáng)表示，從今年預(yù)期看，大趨勢仍然是成交下滑和房價漲勢收窄甚至下跌。政府會密切注意樓市情況，在適當(dāng)時候推出合適的措施，維持樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展。endprint