□梅萌徐超肖雅

（云南大學(xué)發(fā)展研究院 云南 昆明 650091）

我國房地產(chǎn)評估方法研究

□梅萌徐超肖雅

（云南大學(xué)發(fā)展研究院 云南 昆明 650091）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評估業(yè)也得到快速的發(fā)展。本文主要介紹我國房地產(chǎn)評估中的主要方法極其具體內(nèi)容。

房地產(chǎn)；評估；方法

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估也隨之發(fā)展起來。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)評估中，主要方法有市場法、成本法、收益法。對三種方法的具體內(nèi)容及形式的正確認(rèn)識對房地產(chǎn)評估具有重要意義。

1 房地產(chǎn)評估中三種方法的簡介

1.1 市場法

房地產(chǎn)評估中，市場法的原理為參照相同或者類似的房地產(chǎn)在市場上的交易信息，通過類比分析的方法來分析所參照的房地產(chǎn)的市場價(jià)格信息，從而確定待評估的房地產(chǎn)的價(jià)值。

1.2 成本法

成本法的實(shí)質(zhì)是一種價(jià)值的再形成，在房地產(chǎn)評估中，如果沒有公開活躍的市場，并且不能找到相似的參照物來形成對比，就應(yīng)考慮成本法，成本法所研究的是房地產(chǎn)的重置成本，考慮的是房地產(chǎn)過去的價(jià)值。

1.3 收益法

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)是一種具有價(jià)值增值的資產(chǎn)，所以能作為投資的一種方式，在未來取得一定的收益。收益法指的是被評估房地產(chǎn)的未來價(jià)值的折現(xiàn)值。其核心是以房地產(chǎn)未來的收益通過折現(xiàn)從而確定其現(xiàn)在的價(jià)值，預(yù)期未來收益是房地產(chǎn)現(xiàn)值的重要參考依據(jù)。

2 房地產(chǎn)評估中三種方法的具體形式

2.1 市場法

市場法是根據(jù)在近期市場上相同或者相似房地產(chǎn)的交易價(jià)格信息，同時(shí)根據(jù)影響房地產(chǎn)評估的各種價(jià)格因素，對參照物的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，其中修正的結(jié)果以修正系數(shù)來進(jìn)行數(shù)學(xué)表達(dá)。

由此確定的被評估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：

被評估房地產(chǎn)價(jià)格＝參照物房地產(chǎn)價(jià)格×交易市場信息修正系數(shù)×交易時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)×地域修正系數(shù)

市場法只有在具有公開活躍的交易市場中才具有實(shí)際的價(jià)值，在房地產(chǎn)評估中，市場法較為常見，其表達(dá)形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。

2.2 成本法

成本法是依據(jù)被評估房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本之和來確定房地產(chǎn)的價(jià)格。在成本法中的關(guān)鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產(chǎn)是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產(chǎn)的實(shí)際占用土地面積的購買成本就構(gòu)成土地成本；2.構(gòu)建成本。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤。任何房地產(chǎn)開發(fā)者所追求的目標(biāo)都為利潤，利潤是房地產(chǎn)建成后價(jià)值增值的部分，在計(jì)算利潤時(shí)，要以客觀、公正的原則進(jìn)行，不能夸大實(shí)際利潤。4.折舊。由于成本法是在重新構(gòu)建相同的建筑物的條件下進(jìn)行的。

由此確定的被評估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：

被評估房地產(chǎn)價(jià)格＝土地成本＋構(gòu)建成本＋利潤—折舊

在使用成本法進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)注意：房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本必須是合理的、真實(shí)的成本，應(yīng)以社會(huì)平均消耗成本來計(jì)算，而不能根據(jù)少數(shù)企業(yè)所確定的成本進(jìn)行計(jì)算；各項(xiàng)成本的確定必須以評估時(shí)點(diǎn)的各種價(jià)格來確定，不能是過去或未來的價(jià)格。

2.3 收益法

收益法是面向未來的一種方法，在運(yùn)用收益法時(shí)，應(yīng)該明確任何一個(gè)理智的投資者在投資一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意花費(fèi)的貨幣數(shù)額不會(huì)超過在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷其價(jià)格的方法。在收益法中有三個(gè)基本的要素：1.被評估房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣表示，同時(shí)，在獲得預(yù)期收益的同時(shí)，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測并可以用貨幣表示。2.折現(xiàn)率可以明確。3.被評估房地產(chǎn)預(yù)期收益期限可以預(yù)測。由此確定的被評估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：

其中，Ri為預(yù)期未來收益；r為折現(xiàn)率；i為收益期限。

綜上所述，不同的方法對應(yīng)著不同的房地產(chǎn)狀況，所以應(yīng)根據(jù)具體情況選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。

［1］王成勇.收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用的環(huán)境構(gòu)建［J］.商業(yè)會(huì)計(jì)，2012（03）.

［2］白雪梅.房地產(chǎn)評估成本途徑的思考［J］.遼寧經(jīng)濟(jì)，2008（02）.

［3］沈珠,黃華明.市場比較法在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用［J］.資源與人居環(huán)境，2007（05）.

1004-7026（2017）15-0109-01

F293.33

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.15.071

梅萌（1991-），女，漢族，貴州安順人，碩士，單位：云南大學(xué)發(fā)展研究院，研究方向：資產(chǎn)評估。