文/樂琰

百億民宿業(yè)招手 熱錢扎堆涌入

文/樂琰

90后小伙子王偉（化名）大學畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，這幾年發(fā)現(xiàn)短租民宿是一個不錯的市場，頗有商業(yè)敏感度的他提前在上海迪士尼度假區(qū)附近布局了3套短租民宿，經(jīng)營了一段時間后，王偉收益不錯，預訂火爆。然而近期，王偉卻因“擅自經(jīng)營需公安機關許可的行業(yè)”而被當?shù)毓矙C關拘留10天。

王偉看似是個案，實則是如今越來越與人們健康出游相關的短租民宿行業(yè)的縮影。

這幾年隨著自由行的發(fā)展、家庭游的驟升以及分享經(jīng)濟的崛起，一批短租民宿業(yè)者開始擴張和融資，民宿甚至因為價格低、回報期短而直接沖擊了傳統(tǒng)酒店的生意。然而，短租民宿卻也在規(guī)范化運作和細節(jié)法規(guī)上有短板，造成不低的經(jīng)營風險。

百億市場規(guī)模

這幾年旅游市場不斷升溫，住宿市場也越來越火爆，而與以往不同的是，隨著Airbnb等分享住宿概念的引入，更多中國游客，尤其是家庭客開始關注短租民宿。

第三方調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，如今游客的交通預訂周期變短，但住宿產(chǎn)品的預訂周期變長。同時，移動端的預訂量增加，移動端的預訂較之PC端更加非線性隨意化。用戶已習慣用碎片化的時間通過移動端搜索和預訂。

通過第三方數(shù)據(jù)及螞蟻短租平臺數(shù)據(jù)的對比顯示，在選擇同行人員時，自由行游客多以“家人”“朋友”“情侶”為主要參考對象，從而衍生了親子游、自駕游、情侶游等形式的出游方式。搜狗大數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)自由行群體普遍學歷偏高，大學生更喜歡結伴出行。國內(nèi)自由行游客交通、住宿的支出比例下降，但餐飲、景點門票、休閑娛樂等支出比例提高。

這意味著更多的家庭客和更年輕化的客源日益成為出游主力，因此更具個性化和適合家庭住宿的民宿以及針對愛控制住宿成本的年輕游客的短租會替代一部分傳統(tǒng)酒店住宿。

搜狗大數(shù)據(jù)顯示，這幾年客棧、民宿等非標產(chǎn)品的搜索量也有明顯提升。與傳統(tǒng)酒店不同，短租民宿等非標住宿產(chǎn)品可提供更多個性化設施及服務的產(chǎn)品，更能滿足千禧一代對住宿的追求。短租民宿的平均間夜價格與本地三星級酒店價格相仿，但民宿的價格、使用面積與設施成正比，且個性化程度更高，因而性價比較高。國內(nèi)非標產(chǎn)品平均入住人數(shù)約為4.5人?！?～6”人、“2～3人”為兩種主要的非標住宿模式，通常是一個家庭或兩個關系較好的家庭共同入住，因此，非標住宿用戶更青睞兩居、三居房型的房屋。

春秋旅游方面表示，境內(nèi)的云南、四川、重慶、江浙，境外的日本、歐洲等目的地的民宿產(chǎn)品最受歡迎。相比跟團游，自由行、“一家一團”、定制游等產(chǎn)品更適合，也更常使用民宿?！澳壳按呵镏饕菍⒚袼薮虬谧杂尚挟a(chǎn)品中。像定制游這類人數(shù)少、特色鮮明的旅游產(chǎn)品，會根據(jù)顧客的需求使用民宿。隨著擁有30間以上房的民宿也開始出現(xiàn)，今后傳統(tǒng)跟團游也會嘗試民宿。”春秋旅游常務副總經(jīng)理吳紅稱。

勁旅咨詢發(fā)布的《2016年在線旅游分享經(jīng)濟市場研究報告》顯示，2016年中國住宿分享市場交易規(guī)模約為89.4億元，預計2017年市場規(guī)模將達到140億元。艾瑞通過調(diào)研數(shù)據(jù)分析顯示，2016年中國在線短租市場交易規(guī)模達到87.8億，較去年增長106.1%。市場維持高增長態(tài)勢，預估2017年整個中國在線短租市場的交易規(guī)模將達到125.2億元。

據(jù)國家旅游部門統(tǒng)計，截至2016年底，全國共有民宿53852家，而在2014年和2015年，我國客棧民宿的數(shù)量則為30231家和42658家。預計到2020年，民宿市場能達到300億規(guī)模。

民宿VS酒店

因為短租民宿的迅速發(fā)展，這幾年越來越多的業(yè)者開始切入這一市場，途家、螞蟻短租、小豬短租、一家民宿、詩莉莉、千里走單騎等公司層出不窮。

“除了一些具有房地產(chǎn)背景的企業(yè)進入短租市場，我們會看到攜程等在線旅游企業(yè)通過資本運作也進入了民宿短租市場，比如攜程與途家、螞蟻短租的資本及業(yè)務合作。因為有更多的線上旅游企業(yè)需要向線下的資源滲透，住宿業(yè)是最重要的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)之一，大家都想把握掌控權?！眻?zhí)惠旅游創(chuàng)始人劉照慧分析。

此外，80、90后創(chuàng)業(yè)者對房屋分享的接受程度更高，更樂于成為短租房東。螞蟻短租調(diào)查顯示，不少80后、90后房東認為，除卻額外的收益，結交朋友是從事短租以來最重要的收獲。

那么傳統(tǒng)酒店和短租民宿哪個性價比更高、更容易賺錢呢？

首先來了解一下民宿經(jīng)營者的類型，一類是本地自持物業(yè)的業(yè)主，他們在前期用地成本上的投入較低；第二類是設計師，其設計成本可控；第三類是具有媒體經(jīng)驗的從業(yè)者，這類從業(yè)者在宣傳推廣上有優(yōu)勢。

筆者通過走訪和體驗多個民宿短租與酒店項目后發(fā)現(xiàn)，民宿的個性化明顯強于標準化裝修的酒店，且民宿原本就是由一部分業(yè)主自己的住房改造而來，因此家庭氛圍很濃，一些兩室一廳或三室兩廳的房型很受歡迎。而從價格來看，一些民宿的每夜價格從數(shù)百元到1000多元不等，而與之裝修檔次差不多的中端酒店價格則在500多元到600多元一夜，但因民宿通常是多人入住，比如家庭客或朋友出行，而酒店則有很多是單人入住的客人，因此民宿的人均費用明顯低于酒店。

可見，民宿對于家庭客、好友出行等都具有很強的吸引力。這也讓部分酒店看到非標化短租業(yè)態(tài)對酒店造成了客源分流。

從商業(yè)模式而言，短租民宿更需要通過社交平臺等來營銷，而酒店則比較傳統(tǒng)。螞蟻短租CEO申志強表示，其推出房東微店，這是螞蟻短租依托微信小程序為房東開發(fā)的信息整合系統(tǒng)，很多房東都有在朋友圈和社交網(wǎng)絡上自我營銷的能力，房東微店則會成為他們自我營銷的工具支撐。

“根據(jù)地段和檔次的不同，民宿的投入成本有很大差異，單間客房投資可能從數(shù)千元到10多萬元不等。民宿一般單體項目的規(guī)模不大，30～50間客房是最優(yōu)收益管理的規(guī)模。從民宿經(jīng)營角度而言，民宿業(yè)者要會設計、會講故事。所以設計感、成本控制和營銷是讓民宿盈利的三大法寶，我們看到很多民宿是設計師創(chuàng)立的，這就是成功基礎之一，而成本控制則是看各自在采購鏈上的本事了，而營銷則是具有媒體經(jīng)驗者的優(yōu)勢，也有很多民宿是這類人創(chuàng)立的。目前一些已做出品牌的民宿短租大多是有這三項優(yōu)勢的，但還未進入規(guī)?；瘮U張?！痹娎蚶騽?chuàng)始人兼CEO許鑫明表示。

而從更細化的成本控制角度來看，短租民宿的回報期整體短于酒店。

如家中高端酒店事業(yè)部總經(jīng)理繆峻長期研究過酒店與短租民宿的盈利模式差異，他算了一筆賬：“酒店通常單體要100間客房規(guī)模，短租則在數(shù)間到數(shù)十間不等，酒店的單間客房投入至少5～6萬元以上，而短租民宿平均每間客房投入可控制在1萬元左右。酒店具有清掃洗滌和人工服務等，因此每100間客房就需要20個員工，人房比為1∶0.2，以一個員工年薪5～6萬元來計算，一個單體酒店的薪水成本就達100萬元一年，而短租民宿基本沒有服務，人工成本很低。此外酒店還有統(tǒng)一的客房用品等成本，而不少短租民宿則節(jié)省了這部分開支?！?/p>

根據(jù)上述計算和諸多業(yè)內(nèi)人士的反饋，目前經(jīng)濟型和中端酒店的投資回報期通常在5年以上，高端酒店該數(shù)字超過10年，短租民宿的投資回報期可控制在2～3年。

熱錢涌入

既然短租民宿的投資回報如此可觀，那么自然有大量投資者開始涌入該市場。

通過梳理發(fā)現(xiàn)，途家累計獲得5輪融資，融資金額近5億美元，公司估值預計超過10億美元。其還并購了螞蟻短租。民宿預訂平臺“一家民宿”已經(jīng)獲得數(shù)千萬美元A+輪融資，該輪融資由晨興資本領投，湖畔山南、創(chuàng)新工場、光合明景跟投。此外，2016年RevPAR（每間可供租出客房產(chǎn)生的平均實際營業(yè)收入）達800元的詩莉莉在2016年11月獲得了經(jīng)緯中國1億元A輪融資。

不僅是短租平臺和民宿業(yè)者本身，就連與之相關的智能門鎖等上下游產(chǎn)業(yè)鏈者也獲得資本青睞。智能門鎖云丁科技完成了嘉實投資、紅星美凱龍的5100萬元人民幣B+輪融資。此前，云丁科技獲得三輪融資——分別是來自于險峰華興、聯(lián)想之星天使輪融資;美的、樂視、聯(lián)想之星A輪融資;復星集團數(shù)千萬B輪融資。德施曼、果加、Ola、友迪斯等同業(yè)者也獲得了相關投資機構的投資，比如德施曼獲得1.23億元人民幣的A輪融資。

眾籌也成為各類投資者進入民宿短租市場的方式。根據(jù)人創(chuàng)咨詢數(shù)據(jù)，截至2017年6月底，全國共上線過眾籌平臺808家，下線或轉型的有369家。生活方式眾籌平臺“開始吧”憑借民宿眾籌，成為眾籌平臺。2016年11月，“開始吧”把旗下的民宿業(yè)務獨立出來，成立“借宿”，專為民宿解決資源、資金、推廣和人才上的一系列痛點。一年多內(nèi)，有近400個民宿項目在開始吧上線，95%項目眾籌成功，總認籌額超過15億元，實際認籌額達到10億元，平均每家民宿拿到約250萬元。

民宿品牌“千里走單騎”創(chuàng)始人王冠表示，其項目運用眾籌獲得不少合作伙伴，投入一定資金，參與其民宿共建，當然這類眾籌還有很大的意義在于營銷，有了諸多投資者，則會有更多自主為“千里走單騎”宣傳營銷的人脈。

專業(yè)研究旅游地產(chǎn)的克而瑞樂葦指出，民宿是根據(jù)當?shù)芈糜伟l(fā)展情況自建、租賃改造或拿地開發(fā)的小規(guī)模旅游住宿功能產(chǎn)品，并結合地域文化特色與市場需要，提供全方位、個性化體驗服務的非標住宿產(chǎn)品。從宏觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)投資市場被擠壓，企業(yè)的資金流向了民宿行業(yè)。個人手頭資金的富余被情感裹挾著也流向了民宿。按照眾籌方式，可分為產(chǎn)品眾籌、收益權眾籌、股權眾籌和公益眾籌四種模式。綜合來看，民宿眾籌一般集中于收益權眾籌和股權眾籌，前者的操作程度和復雜程度明顯低于后者，后者則會要求設立公司、持有公司股份。而收益權眾籌只會要求以合同的形式，按照投資份額約定未來收益比例。民宿比起酒店，更貼近生活，不少民宿背后有故事或業(yè)主的執(zhí)著。從投資平臺上流入民宿的不僅是冷冰冰的資金和硬邦邦的投資回報率的訴求，還有強大的情感支撐。

諸多煩惱

盡管回報期相對短，投資者也紛紛入場，然而短租民宿業(yè)者的煩惱卻不少。

說回開首的90后王偉事件，其原本在上海迪士尼度假區(qū)附近將自己的3家民宿經(jīng)營得有聲有色，然而因為“擅自經(jīng)營需公安機關許可的行業(yè)”被拘留。據(jù)王偉透露，在其經(jīng)營民宿的小區(qū)內(nèi)至少有20個短租房經(jīng)營者，其實很多人也如他一樣，并未辦理相關報備手續(xù)，只是在事件發(fā)生后，大多停業(yè)避風頭了。

“這就是短租民宿產(chǎn)業(yè)很大的問題，酒店行業(yè)比較成熟，有一套法律法規(guī)標準，然而短租民宿在開辦登記、究竟需要哪些證照等問題上并不十分明確，每個不同的地區(qū)所具體辦理的手續(xù)也不同。一旦嚴查，則極有可能會因證照不全或手續(xù)問題等被停業(yè)。比如這個90后小伙子這樣的民宿有很多，其實他們都應該報備，也就是要經(jīng)過公安機關許可，而且其作為經(jīng)營性質還應該納稅。然而該行業(yè)并沒有太大力度地監(jiān)管也缺乏細則，所以市場上有很多不規(guī)范經(jīng)營的短租民宿?！笨娋f。

有法律界人士指出，根據(jù)《物權法》及其司法解釋，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，需要經(jīng)有利害關系的其他業(yè)主同意。這些“有利害關系的業(yè)主”應該包括本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主和其他能證明自己房屋價值、生活質量受到不利影響的業(yè)主。

此外，安全問題也是一大隱患。筆者在體驗一家民宿時，其業(yè)主從頭至尾也沒有向筆者索取任何身份證件。

“酒店都是一客一登記，酒店都要向公安機關報備所有住客的身份信息，但民宿就不同，他們并不向公安機關報備客人信息，因此很多短租民宿根本不收取客人的身份證件。如此一來，萬一住客發(fā)生意外糾紛，則根本無從找到當事人?！眲⒄栈鄯Q。

對此，途家聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO羅軍表示，途家會通過前期審核、每個月大量培訓等方式來規(guī)范運作，如果發(fā)現(xiàn)有問題的房東則會采取措施。

春秋旅游表示，其在圍繞民宿為消費者提供豐富的旅游產(chǎn)品的同時，也希望民宿旅游產(chǎn)品能朝著健康、規(guī)范的方向發(fā)展。因此春秋在選擇民宿添加到旅游產(chǎn)品時，首先會有專人進行實地考察檢驗，考察合格后，相關部門會進行嚴格的資質審核，所選民宿必須擁有相關證照。春秋旅游有質量管理體系，對游客進行回訪，如果有出現(xiàn)質量投訴的民宿產(chǎn)品，會及時下線，終止合作。

此外，行業(yè)整體缺乏規(guī)?；彩且淮鬅?。

“如果真要做成大事業(yè)，短租民宿也需要規(guī)?；壳坝幸?guī)模的民宿很少，非標化產(chǎn)品的拓展并不容易，此外部分業(yè)者還有資金瓶頸等。當然我們看到近期很多政策都在鼓勵和支持租賃市場，我們相信這些會有助于行業(yè)規(guī)?；l(fā)展?！痹S鑫明表示。

在申志強看來，水土不服和區(qū)域化差異也是問題。“Airbnb有值得學習之處，但也要注意本土化，海外很多民宿短租是住客與房東同住，而這在中國市場并不合適，很多中國游客不習慣與房東一起住。同理，各個區(qū)域的特色不同，民宿作為個性化住宿產(chǎn)業(yè)，必須根據(jù)當?shù)匚幕吞厣珌碓O計產(chǎn)品，注重本地化經(jīng)營?！?/p>