文/遼寧省不動產(chǎn)登記中心 尚作為

探索解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

文/遼寧省不動產(chǎn)登記中心 尚作為

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施以來，由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從全面啟動到規(guī)范運行尚處于磨合和過渡期，隨著不動產(chǎn)登記資料移交、存量數(shù)據(jù)整合、信息數(shù)據(jù)共享等工作的不斷深入，在全國范圍內(nèi)分散登記遺留的歷史問題逐步顯現(xiàn)，也出現(xiàn)了不動產(chǎn)登記辦事效率低、部門銜接不順暢等問題，群眾對于不動產(chǎn)登記特別是涉及房屋不動產(chǎn)登記的信訪和訴訟明顯增多。為充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記保護權(quán)益、保障交易、便民利民作用，打通不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的“最后一公里”，確?；獠粍赢a(chǎn)登記引發(fā)的矛盾落到實處、取得成效，國土資源部先后下發(fā)了《關(guān)于全面排查不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題的通知》、《壓縮不動產(chǎn)登記時間實施方案》等文件，對解決歷史遺留問題原則和提高辦事效率進行了明確和要求。同時，各地“本著尊重歷史、面對現(xiàn)實、信守政府承諾、維護群眾合法權(quán)益”的原則，將登記發(fā)證與處理歷史遺留問題分開處理，在解決歷史遺留問題方面做一些探索和實踐。本文就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中如何處理房地不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，提出了破解思路和解決辦法。

一、房屋已登記，土地未登記，如何登記

《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并處分”。也就是說不應出現(xiàn)房或者地單獨轉(zhuǎn)移的情況，所以從法律角度看，只辦理房屋登記沒有辦理土地登記的問題是違法問題，只能從解決歷史遺留問題的角度解決。在處理此類問題上，有的地區(qū)采取規(guī)避問題，優(yōu)先為申請人辦理登記的模式；有的地區(qū)采取先解決問題，再辦理登記的模式；還的地區(qū)采取出臺地方性法規(guī)，查明權(quán)屬后直接登記，公告后直接發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證。結(jié)合遼寧省實踐，建議采取規(guī)避問題，優(yōu)先為申請人辦理登記的模式。這樣既不影響申請人辦理登記的現(xiàn)實需求，也不影響歷史遺留問題的解決。一是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，國有土地上房屋已登記，未辦理國有建設用地使用權(quán)首次登記的，申請人申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應予以受理。二是對于土地權(quán)屬來源合法，因原開發(fā)單位未及時申請辦理國有土地使用權(quán)初始登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可直接辦理不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明，不再單獨辦理國有建設用地使用權(quán)首次登記。三是對于因土地手續(xù)不全、擅自改變土地用途、未按要求繳納相關(guān)稅費或無法查詢到相關(guān)土地信息等情形而未辦理國有土地使用權(quán)初始登記，申請人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應將上述情況書面如實告知相關(guān)申請人，并在不動產(chǎn)登記簿證上對房屋、土地的信息分別記載，在不動產(chǎn)登記薄和不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄注記“該不動產(chǎn)未辦理國有建設用地使用權(quán)登記，應按規(guī)定及時補辦相關(guān)手續(xù)”。四是對于原開發(fā)建設單位已注銷、吊銷或下落不明的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應在本地主流媒體或門戶網(wǎng)站上公告六十日，期滿無異議，不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)將公告留存并歸檔。

二、土地已登記，房屋未登記，如何登記

對于此類問題的解決，有些地方的住建和國土部門曾經(jīng)出臺過相關(guān)文件，但遼寧省未出臺過解決房屋無法登記歷史問題的相關(guān)文件。因此，建議在詳細查詢歷史檔案資料的基礎上，由政府相關(guān)部門組成聯(lián)席會議，確定有無違法違規(guī)問題后，對于未沒有違法違規(guī)等情形的已建成房屋，可以直接辦理不動產(chǎn)登記。一是對2008年7月1日《房屋登記辦法》（建設部令第168號）實施前，國有建設用地使用權(quán)巳辦理登記、當事人所購商品房巳竣工，由于房屋開發(fā)建設單位已注銷或被吊銷的，不能配合當事人辦理房屋登記的，經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查，已建成房屋在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上建設的產(chǎn)權(quán)無爭議，因購建房手續(xù)不齊全等原因未能及時辦理登記發(fā)證，經(jīng)國土、規(guī)劃等部門審核土地權(quán)屬清晰，符合城市規(guī)劃要求，房屋質(zhì)量合格，產(chǎn)權(quán)來源清晰的，無論開發(fā)建設單位是否已辦理房屋所有權(quán)首次登記，當事人均可申請辦理個人的房屋所有權(quán)登記。

三、既無房屋信息，又無土地信息，如何登記

按照不動產(chǎn)登記暫行辦法和實施細則的規(guī)定，不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況都是登記的必備要件，如果沒有上述內(nèi)容，則無法登記。但在現(xiàn)實中，我省各地一些老舊小區(qū)，缺少土地及房屋權(quán)屬材料，缺少房屋樓盤表、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表等資料等問題普遍存在。因此，建議在詳細查詢歷史檔案資料的基礎上，通過實地測量等方式，對行政區(qū)劃、地籍區(qū)和地籍子區(qū)、宗地測繪數(shù)據(jù)、房屋測繪數(shù)據(jù)和登記數(shù)據(jù)進行補充完善，分類處理登記發(fā)證。一是對于可以通過項目資料查詢到的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過查看項目資料，比對房、地圖形數(shù)據(jù)，將房屋落到準確的位置。當事人可以憑房屋權(quán)屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明申請登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理申請后，應當進

行核查并將有關(guān)情況在本市主流媒體或門戶網(wǎng)站上予以公告，公告三個月期滿無異議的，予以登記。二是對于無法查詢到的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以采取依據(jù)影像圖進行指認，對房屋的位置進行定位，或由作業(yè)單位進行外業(yè)實地調(diào)查，進行內(nèi)業(yè)整理后，對房屋進行落宗。當事人可以憑房屋權(quán)屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明申請登記，應當進行核查并將有關(guān)情況在本市主流媒體或門戶網(wǎng)站上予以公告，公告三個月期滿無異議的，予以登記。