朱博文

凱華地產(chǎn)中國集團有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點探究

朱博文

凱華地產(chǎn)中國集團有限公司

我國城市化進程不斷加快，城市人口不斷增多，現(xiàn)有的住房產(chǎn)生了巨大的壓力。社會迫切需要更多的住房來滿足人民的需求。這種情況對房地產(chǎn)業(yè)是十分有利的。在房地產(chǎn)業(yè)中，很重要的一項工作，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的實際過程中，有很多不好控制的地方，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的特點為起點，通過介紹房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要意義，探究了房地產(chǎn)開發(fā)項目的一些難點，并提出了一些優(yōu)化措施。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目管理；難點

前言：房地產(chǎn)開發(fā)項目要綜合考慮各方面的因素和影響，具體的開發(fā)和管理過程，是比較復(fù)雜和困難的。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理具有相當(dāng)?shù)碾y度。在實際的開發(fā)和管理過程中，存在著許多不好控制的難點。這些難點集中了房地產(chǎn)開發(fā)項目的困難所在，如果得不到對這些難點的妥善解決。項目的開發(fā)和管理就會陷入困境，無法實現(xiàn)項目的正常運行和管理的有序開展。因此，要考察房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的難點，采取積極措施解決，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

一、目標(biāo)分析

任何管理活動都要有明確的目標(biāo)，管理活動都是圍繞著管理目標(biāo)展開的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，自然也不例外。對其管理目標(biāo)進行考察分析，大致歸納如下：

a.要清楚項目開發(fā)的目標(biāo)何在，在明確目標(biāo)的基礎(chǔ)上，要籌劃如何才能實現(xiàn)目標(biāo)，為目標(biāo)的實現(xiàn)制度相應(yīng)的計劃。要結(jié)合所開發(fā)項目的具體情況，分析開發(fā)項目具有哪些優(yōu)勢，存在哪些弊端，還有考慮開發(fā)項目所在地的經(jīng)濟是否發(fā)展良好，人們對房產(chǎn)的需求是否迫切，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理制定切實可行的發(fā)展計劃和切合實際的發(fā)展目標(biāo)。

b.要為房地產(chǎn)開發(fā)項目制定科學(xué)合理的設(shè)計方案。房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理團隊和管理人員要綜合分析開發(fā)項目的各種情況，諸如房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地經(jīng)濟發(fā)展情況、開發(fā)項目具備哪些優(yōu)勢條件、開發(fā)項目是否有足夠的資金投入，能否保證該項目的后續(xù)投入等，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排，為開發(fā)項目制定科學(xué)合理的設(shè)計方案。這個設(shè)計方案要從兩個方面考量，一個方面是設(shè)計方案是否切實可行，另一個方面是設(shè)計方案是否能最大限度上節(jié)約資金，降低管理成本。

c.項目開發(fā)的管理工作，最終要靠管理人員具體負(fù)責(zé)，因此，要有專門的開發(fā)項目管理團隊。樹立嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，選拔素質(zhì)較高的人才組成管理隊伍。

二、難點所在

1.前期缺乏深入的調(diào)查研究

我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀還比較混亂，各種企業(yè)的水平和資質(zhì)都參差不齊。有的企業(yè)在之前并沒有任何房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，只是受市場潮流的影響，倉促組建了房地產(chǎn)企業(yè)，便投資進行項目的開發(fā)。類似這樣的企業(yè)，大多不了解什么是市場調(diào)研，也不清楚其重要性。沒有對市場的深入調(diào)查研究，就無法準(zhǔn)確把握市場的真實情況，就不能為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供有益的借鑒和指導(dǎo)。缺乏對市場的深入調(diào)查研究，就不能準(zhǔn)確抓住市場需求，不能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃和具體實施方案設(shè)計。盲目地進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，勢必?zé)o法準(zhǔn)確把握市場需求，影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收益，甚至可能造成“爛尾樓”等問題。

2.項目建設(shè)成本過大

大多數(shù)項目在開發(fā)之初，沒有深入的市場調(diào)研，也沒有科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃，更沒有完善的項目設(shè)計方案。這些必要工作的不到位，勢必造成項目工程建設(shè)管理混亂，勢必造成各種人力資源和材料、機械臺班的浪費，增加項目工程的建設(shè)成本，導(dǎo)致項目建設(shè)成本過大。

3.違法違規(guī)分包普遍

在我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)階段，違法違規(guī)的分包現(xiàn)象普遍存在。為了確保項目工程質(zhì)量，必須選擇合格的分包單位。而違法違規(guī)分包現(xiàn)象的存在，一方面無法保證工程的質(zhì)量，另一方面不利于施工現(xiàn)場的管理。各個違法違規(guī)分包單位互不統(tǒng)屬，相互推諉扯皮，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的施工進度，影響工程的最終質(zhì)量。

4.物業(yè)方面問題

物業(yè)方面的問題是房地產(chǎn)開發(fā)項目的后期階段，最常見的問題。物業(yè)企業(yè)在管理方面存在諸多問題，這些問題雖然不是什么很嚴(yán)重，但是影響物業(yè)的管理水平。物業(yè)提供的相關(guān)服務(wù)，不能讓業(yè)主感到滿意，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費過高，物業(yè)服務(wù)態(tài)度差等。物業(yè)方面的這些問題，是不利于開發(fā)項目的后期管理的。

三、優(yōu)化措施

1.深入調(diào)研，分析可行性

房地產(chǎn)企業(yè)要加強自身的軟實力，提高對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識和專業(yè)管理素質(zhì)。要充分認(rèn)識到市場調(diào)研的重要性，在項目開發(fā)的初期，就要進行對市場的調(diào)查研究，收集各種信息，為項目開發(fā)決策提供必要的依據(jù)。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和人民的住房需求，分析房地產(chǎn)項目開發(fā)是否具有可行性。通過對市場的調(diào)查研究，準(zhǔn)確把握市場的真實情況，為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供有益的借鑒和指導(dǎo)。

2.加強成本控制

在項目工程的實際施工過程中，要采取各種措施降低工程建設(shè)施工的成本。首先，在項目開發(fā)的早期，就要做好項目的造價預(yù)算工作，位項目工程的實際施工提供借鑒和依據(jù)。在項目的實際施工過程中，要對全局進行統(tǒng)籌，合理安排各道施工工序，協(xié)調(diào)各個工種之間的配合。加強施工現(xiàn)場管理，避免各種人力資源和材料、機械臺班的浪費，降低項目工程的建設(shè)成本。

3.執(zhí)行監(jiān)理制度，改善工程質(zhì)量

按照國家的相關(guān)規(guī)定，一定規(guī)模的項目工程施工，必須實施工程監(jiān)理。只是在實際施工中，監(jiān)理的力度有時候不夠嚴(yán)格。為確保項目進度和質(zhì)量，必須嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理制度，對項目工程施工嚴(yán)格監(jiān)督。對于施工過程中，不按照施工規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行的施工行為，要嚴(yán)厲禁止，責(zé)令整改。

4.完善物業(yè)管理

項目后期的管理中，尤其要注意的是，對物業(yè)企業(yè)進行完善，提高物業(yè)的管理水平，對物業(yè)管理中存在的問題，積極解決。協(xié)調(diào)好物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系。

結(jié)語

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目雖然存在著一些難點，但這些難點并不是不可逾越的鴻溝。房地產(chǎn)企業(yè)要做好統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，采取有效措施解決這些難點，獲取更多的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。

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