崔文娟

遼寧地威置業(yè)有限公司

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

崔文娟

遼寧地威置業(yè)有限公司

隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)和項(xiàng)目的開發(fā)和競(jìng)爭(zhēng)也成為重要工作內(nèi)容。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的基本盈利模式也成為現(xiàn)階段，土地升值和房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的重要內(nèi)容。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的階段，對(duì)于項(xiàng)目成本的管理工作還需要在根本上進(jìn)行核算，其中具體的項(xiàng)目就是設(shè)計(jì)階段、投招標(biāo)階段、工程成本階段和竣工階段的工程成本控制和管理工作，只要保證這幾項(xiàng)內(nèi)容能夠合理的開展，就能夠在根本上節(jié)省房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金輸出，并且也能夠?qū)崿F(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。由此可見，項(xiàng)目成本的管理工作主要就是在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，保證全過程的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長足進(jìn)步。

房地產(chǎn)；成本管理；措施

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本管理涉及工程項(xiàng)目中的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、分析等，通過合理的控制，將工程項(xiàng)目的投入成本控制在預(yù)算的范圍之內(nèi)。近些年來，國內(nèi)企業(yè)逐漸意識(shí)到成本控制的重要性，把房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本管理作為工作的重點(diǎn)，并且不斷地提高工程的質(zhì)量，減少工程所需時(shí)間，以此提高經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)力。隨著全球性經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)，在保證工程質(zhì)量和安全的前提下，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的成本管理，從而保證企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中存活。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著極高的地位。世界發(fā)達(dá)國家擁有十分完善的房地產(chǎn)體制，將與房地產(chǎn)有關(guān)的機(jī)構(gòu)有效的進(jìn)行結(jié)合。反觀國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)，與國際先進(jìn)水平有著較大的差距，對(duì)工程項(xiàng)目成本的管理與有許多缺陷。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)要在世界舞臺(tái)上站穩(wěn)腳跟，就必須不斷完善房地產(chǎn)體制，從自身的問題入手，逐漸與世界先進(jìn)水平看齊。文章深入研究國內(nèi)房地產(chǎn)工程企業(yè)的工程項(xiàng)目成本管理行，總結(jié)如下問題：①成本管理制度不能與責(zé)任制度相結(jié)合；②不能全面的認(rèn)識(shí)成本管理；③對(duì)工程項(xiàng)目中的質(zhì)量成本和工期成本的控制薄弱；④工作人員的責(zé)任意識(shí)較為薄弱；⑤材料的管理制度不健全，在材料的采購、驗(yàn)收等方面造成了大量的資金浪費(fèi)；⑥不能有效地利用人力，物資和資金，不能合理的安排施工程序；⑦在進(jìn)行成本預(yù)測(cè)時(shí)沒有認(rèn)真的態(tài)度，不能準(zhǔn)確的進(jìn)行預(yù)測(cè)；⑧形式主義，失去成本核算的意義。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策和工程成本的控制和管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和管理工作中，其技術(shù)內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)決策也是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，例如：在房地產(chǎn)的規(guī)模和產(chǎn)品的發(fā)展方向上能夠確定，同時(shí)在住房建設(shè)的場(chǎng)地選擇和工藝設(shè)備方案上也能夠確定，這些情況也能夠直接和工程成本的高低產(chǎn)生影響。同時(shí)根據(jù)相關(guān)的資料進(jìn)行分析：在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)階段，投資決策工作對(duì)于工程的成本會(huì)產(chǎn)生非常多的影響，甚至能夠達(dá)到85%左右。所以還需要做好工程成本的控制和管理工作。首先需要對(duì)所選擇的地區(qū)進(jìn)行資料的收集和整理，同時(shí)需要對(duì)于資料進(jìn)行分析。其次需要做好對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研工作，其中還包括市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及價(jià)格的估測(cè)，還有產(chǎn)品所產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)力。然后就是針對(duì)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)參數(shù)進(jìn)行合理分析，以此保證在項(xiàng)目取舍上實(shí)施最終的決策，避免出現(xiàn)盲目建設(shè)的現(xiàn)象。最后是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金進(jìn)行估算，對(duì)于所需要進(jìn)行的工作進(jìn)行全方面的分析，這樣才能夠保證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策和工程成本的合理控制和管理。

2.2 增加設(shè)計(jì)階段成本控制的重視

在充分利用工程價(jià)值分析方法，企業(yè)管理者對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，選出一個(gè)最合理和經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方案，并對(duì)設(shè)計(jì)方案的工程建設(shè)成本進(jìn)行有效合理的評(píng)估和預(yù)算。成本管理中一個(gè)的重要環(huán)節(jié)就是施工項(xiàng)目成本計(jì)劃，必須制定出一個(gè)合理的實(shí)際的施工項(xiàng)目成本計(jì)劃，由此才能對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目成本控制產(chǎn)生較為積極的影響。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目中招投標(biāo)階段工程成本控制和管理

2.3.1 招標(biāo)文件的規(guī)范性。對(duì)于投招標(biāo)文件的編制還需要房地產(chǎn)項(xiàng)目給予足夠的重視，特別是文件的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，這也是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容。同時(shí)在實(shí)踐的內(nèi)容中能夠看出，嚴(yán)格和標(biāo)準(zhǔn)的投招標(biāo)文件也能夠確保建設(shè)的工程合同成本具有合理性和合法性，同時(shí)也能夠有效的減少甲方和乙方之間存在的糾紛，良好的保護(hù)合同雙方的利益，減少工程的成本工作。

2.3.2 加強(qiáng)工程招投標(biāo)的管理。對(duì)于投保的管理工作，還需要合理的確保工程成本的內(nèi)容，并且檢車公開、公正和公平的原則，這樣對(duì)于投招標(biāo)工作的監(jiān)督，還需要不斷的提高其編制的內(nèi)容質(zhì)量，以及相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。這樣在評(píng)價(jià)的工作之中，才能夠合理的保證低價(jià)中標(biāo)，同時(shí)還需要充分的考慮到招標(biāo)單位的社會(huì)信譽(yù)基礎(chǔ)上，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工能力，還有設(shè)備的使用情況。以此也能夠保證工程成本的降低，并且按時(shí)完成所要求的工期。

2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程成本控制和管理

2.4.1 對(duì)人員管理的控制。在人工費(fèi)的控制方面，要結(jié)合預(yù)定的工作日數(shù)對(duì)工作人員的工作天數(shù)進(jìn)行控制，實(shí)際工作日數(shù)不得超過預(yù)定的工作日數(shù)。對(duì)于工作人員的技術(shù)水平也要有所要求，多招一些具備多項(xiàng)技能的工人，這樣在某些崗位人員緊張時(shí)，可互相調(diào)動(dòng)，這樣就不會(huì)影響工程的進(jìn)度。

2.4.2 材料管理。對(duì)于材料的控制主要在于采購材料的數(shù)量和價(jià)格。采買材料盡量減少中間商，這樣能大幅度的降低材料的價(jià)格。材料的采買數(shù)量一般不能超出預(yù)算的數(shù)量，在施工的過程中所采用的材料如果超出預(yù)算，施工部門要認(rèn)真分析，找出超額的原因。如果是因?yàn)楣こ痰淖兏斐傻某~，要及時(shí)進(jìn)行記錄和補(bǔ)算。

2.4.3 完善施工機(jī)械和管理方式。一個(gè)企業(yè)想要提高自己的勞動(dòng)生產(chǎn)率就需要結(jié)合發(fā)揮機(jī)械的效能，從而使得勞動(dòng)時(shí)間的大大縮短，節(jié)約折舊費(fèi)和其他的成本。在運(yùn)用機(jī)械的同時(shí)有一個(gè)有效的管理模式，更好的促進(jìn)施工項(xiàng)目各個(gè)工序的有序銜接，項(xiàng)目的整體效率得到提高，工程成本得到降低。

結(jié)語

工程項(xiàng)目的成本管理貫穿整個(gè)項(xiàng)目，涉及到工程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，由于其廣泛性，所以形成較為完善的項(xiàng)目成本管理體系具有一定的難度。對(duì)于不同規(guī)模的工程項(xiàng)目要有相應(yīng)的管理體系，不能千篇一律，要進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)，得出切實(shí)有效的管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

[1]韓越.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制與管理研究[D].吉林大學(xué)，2015 (45)：88-90.

[2]羅卓異.國際房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理問題研究[D].南京大學(xué)，2014(14)：56-58.