編輯同志：

我是一處小區(qū)物業(yè)公司的員工。由于有的業(yè)主愛占小便宜，不時在花圃中種菜，將瓜皮果殼甚至糞便弄在“菜地”里做肥料，不但妨害了小區(qū)的美觀，產(chǎn)生的臭味也影響著大家的生活。物業(yè)公司雖然就此采取了種種措施，但因個別業(yè)主蠻橫無理而沒有徹底取締。一些業(yè)主便以此為由，不顧業(yè)主委員會與物業(yè)公司所簽合同確定的繳費期限，一直拒絕繳納物業(yè)管理費。請問：這些業(yè)主的行為對嗎？

讀者：柳瑩琳

柳瑩琳讀者：

這些業(yè)主的行為不對，即其無權(quán)因此拒繳物業(yè)管理費。

一方面，繳納物業(yè)費用是每一位業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”其中明確表明，包括業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理費收繳在內(nèi)的服務(wù)協(xié)議，全體業(yè)主都必須履行。本案所涉自然也不例外。另一方面，物業(yè)服務(wù)存在某些欠缺，并不能成為業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費用的理由?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持?！奔次飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔違約責任與業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費義務(wù)是兩種不同的法律關(guān)系，前者考慮的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約，后者考慮的是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)履行主要義務(wù)后業(yè)主是否付費。也就是說，雖然物業(yè)公司并沒有根除個別業(yè)主在花圃中種菜，存在不完全履行職責之處，但作為業(yè)主只能追究其違約責任，且就此可以得到法律的支持，但卻無權(quán)私自拿拒繳物業(yè)管理費用來對抗，即只能是“一碼歸一碼”。再一方面，物業(yè)公司可以通過訴訟維權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條指出：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。”即只要物業(yè)公司進行過書面催繳，業(yè)主便不得再無理拒付或拖延，否則，物業(yè)公司的訴求將會得到法院的支持。

（江西省興國縣人民法院 顏東岳）